Наиболее актуальная судебная практика
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015)
ВОПРОС 8. К компетенции судов общей юрисдикции или арбитражных судов (в рамках процесса о банкротстве) относится рассмотрение требований граждан - участников строительства многоквартирного дома к застройщику - банкроту о взыскании неустойки в связи с нарушением последним сроков передачи объекта долевого строительства (квартиры)?
ОТВЕТ. В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно абзацу четвертому ст. 2 Федерального закона от 27 сентября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон) для целей данного закона под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию.
По смыслу абзаца четвертого ст. 2 и п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве финансовые санкции, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в частности, неустойка), являются денежным обязательством, хотя и не учитываются при определении признаков банкротства.
В ст. 201.1 Закона о банкротстве раскрыто понятие денежного требования участника строительства и его состав. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в состав понятия "денежное требование участника строительства" не входит.
Между тем обязанность застройщика уплатить участнику строительства названную неустойку является ответственностью застройщика за нарушение основного обязательства по передаче объекта долевого строительства, то есть является денежным обязательством по смыслу абзаца четвертого ст. 2 и п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве.
Использование при банкротстве застройщиков понятия "денежное требование участника строительства" не означает, что в рамках дела о банкротстве участник строительства вправе предъявить к должнику - застройщику только те денежные требования, перечень которых содержится в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве. Положения данной статьи должны применяться в совокупности со ст. 2 и 4 Закона о банкротстве.
В силу абзаца второго п. 1 ст. 63, абзаца второго п. 1 ст. 81, абзаца восьмого п. 1 ст. 94, абзаца седьмого п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в деле о банкротстве в порядке ст. 71 или 100 данного закона.
Следовательно, требование участника строительства (в том числе гражданина) о взыскании с должника неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия может быть предъявлено к должнику - застройщику только в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, как и денежные требования, перечисленные в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.
В связи с изложенным правовая позиция, содержащаяся в п. 2 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., применению не подлежит.
Обзор ВС РФ № 3(2018) пункт 13
Гражданин обратился с иском в суд с требованием взыскать с застройщика недостатки, которые были выявлены судебным экспертом.
Суд первой инстанции иск частично удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав, что гражданин может требовать возврата компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков, только в случае если эти недостатки делают квартиру непригодной для использования (странность данного вывода оставим без комментариев).
Верховный суд РФ не согласился с мнением суда апелляционной инстанции и разъяснил, что гражданин вправе требовать от застройщика компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков квартиры в случае, если квартира построена с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований к качеству.
При этом Верховный суд РФ отдельно указал, что данное требование может быть заявлено гражданином в течение гарантийного срока.
Определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. N 46-КГ18-38; Определение ВС РФ от 19 декабря 2017 г. N 18-КГ17-239
Обычно покупателю крайне затруднительно взыскать с застройщика затраты на аренду квартиры в связи с просрочкой застройщиком сроков передачи квартиры покупателю.
Вместе с тем в последнее время Верховный суд РФ (Определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. N 46-КГ18-38; Определение ВС РФ от 19 декабря 2017 г. N 18-КГ17-239) начинает посылать нижестоящим судам сигналы о том, что им не следует слишком рьяно отказывать истцам во взыскании с застройщика убытков, которые выразились в затратах а аренду квартиры.
Из указанных выше определений ВС РФ мы можем выделить некоторые моменты, на которых следует акцентировать внимание в случае, если вы планируете взыскать с застройщика затраты на аренду квартиры:
1. необходимо подтвердить наличие арендных отношений и осуществление платежей (договор аренды и документы, подтверждающие оплату),
2. необходимо подтвердить, что истец заинтересован в проживании именно в месте нахождения объекта долевого строительства (трудовой договор, подтверждающий, что истец работает в данном городе),
3. если истцом приобреталась квартира без отделки необходимо рассчитать срок на отделку квартиры и требовать компенсации затрат на аренду с момента, когда отделка квартиры должна была быть завершена.
Определение ВС РФ от 11 сентября 2018 г. N 11-КГ18-21
При взыскании с застройщиков неустойки суды зачастую снижают данную неустойку руководствуясь статьей «Уменьшение неустойки» 333 Гражданского кодекса РФ.
Верховный суд РФ «подсказал» истцам как взыскивать неустойку так, чтобы суд не мог ее уменьшить.
Размер взыскиваемой с застройщика неустойки не может быть уменьшен, если неустойка взыскивается на будущий период.
Таким образом в случае если застройщик нарушил Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" истцам следует взыскивать два «вида» неустойки.
Неустойка «первого» вида - за период с момента нарушения до момента вынесения решения суда, т. е. неустойка за прошедший период.
Неустойка «второго» вида – за период с момента вынесения решения судом до фактического устранения нарушения (например, до момента передачи квартир истцу).
Вывод:
При взыскании неустойки желательно взыскивать неустойку не только прошедший период нарушения, но и на будущее время.
Определение ВС РФ от 1 июня 2021 г. N 70-КГ21-2-К7, 2-258/2020
Если застройщик несвоевременно сдает квартиру потребитель может расторгнуть договор, взыскать разницу между стоимостью квартиры по договору и реальной стоимостью аналогичной квартиры, а также проценты, уплаченные по кредиту.
"Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022)
Пункт 7.
Возникновение спора о надлежащем исполнении первоначальным участником долевого строительства обязательства по уплате застройщику цены договора не является основанием для признания недействительным ранее заключенного этим участником долевого строительства договора об уступке прав по договору об участии в долевом строительстве.
