Процедура купли-продажи недвижимости чрезвычайно сложна и содержит в себе массу нюансов и тонкостей, нередко пугающих человека несведущего.
Посмотрим на операцию купли-продажи глазами покупателя. Покупателю важно быть уверенным, что ни при каких обстоятельствах правомочность его владения квартирой не будет оспорена или поставлена под сомнение, что новоселье не омрачится бесконечными хождениями по судебным и прочим инстанциям.
Для этого покупателю необходимо проверить юридическую чистоту сделки.
Проверка юридической чистоты - это процедура проверки безопасности сделки и оценки всех имеющихся рисков, которые могут привести как к срыву сделки, так и к её оспариванию.
Понятие «юридическая чистота» квартиры подразумевает отсутствие обстоятельств, которые могут привести к признанию сделки купли-продажи недействительной и ее расторжению и, как следствие, к лишению или ограничению прав собственности на квартиру нового владельца. Основания для признания сделки недействительной прописаны в Гражданском кодексе РФ в разделе «Недействительность сделок».
Несколько примеров из практики, но не потерявших при этом своей актуальности.
При приватизации и покупке жилой недвижимости с использованием материнского капитала некоторые родители, чтобы упростить процедуру и избежать лишней бумажной волокиты и хождений по дополнительным инстанциям, не включали детей в число собственников.
Дети выросли и узнали, что их права были ущемлены, но они до сих пор могут претендовать на свою долю в квартире, которая была приватизирована или куплена без выдела доли на детей.
Лица, выбывшие из квартиры в места лишения свободы или дома престарелых, имеют право по возвращении зарегистрироваться (и более того, проживать!) в квартире по месту последнего пребывания.
Лица, состоящие на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, попадают в категорию граждан, не способных понимать свои действия и руководить ими. Следовательно, после совершения сделки купли-продажи могут искренне (или по злому умыслу) заявить о том, что на тот момент не осознавали своих действий, и потребовать возврата их квартиры.
Агентство недвижимости, с которым заключен договор на покупку квартиры, должно взять на себя проверку юридической чистоты покупаемого жилья, если, разумеется, этот пункт внесет в договор. Если его нет, клиенту следует настоять на его включении в договор.
Отдельно следует сказать о договоре купли-продажи. От того, насколько грамотно он составлен и скрупулезно заполнен каждый из пунктов, также зависит необратимость сделки. Следует обратить внимание на то, чтобы в договоре были корректно указаны такие данные, как описание объекта недвижимости, кто владелец, на основании каких документов, что при сделке передают покупатели, а что - продавцы.
Особо стоит остановиться на пункте, касающемся стоимости квартиры. Как правило, эту сумму вносят в договор без каких-либо документальных подтверждений, то есть, со слов участников сделки. Поэтому, очень часто в нем стоит не реальная цена квартиры, а существенно заниженная. Это может происходить по разным причинам.
В тоже время покупатель заинтересован в том, чтобы в договоре была истинная цена квартиры. Несовпадение интересов двух сторон в подобных ситуациях толкает обе стороны на поиски компромисса. Покупатель стремится взять у продавца расписку о получении им денег в размере подлинной стоимости квартиры.
Это всего лишь часть реальных ситуаций, на деле их гораздо больше.
Если покупатель готов рискнуть и купить квартиру самостоятельно, надо заказать проверку ее юридической чистоты . Помощь специалистов в этом вопросе неоценима.
Поделитесь этой информацией с друзьями.
