Осень 2022 года открыла новые возможности для тех, кто инвестирует в недвижимость. Сделки совершаются в основном бюджетном сегменте, существует и хороший дисконт. Ожидается, что тренд удешевления перенесется и на 2023 год.
Это позволит не только решить вопрос с жильем, но и расширить площадь, а также купить дополнительную недвижимость в качестве инвестиции. Приобретенную квартиру можно сдавать, например, посуточно, что позволит повысить прибыль. Что делать, если времени на управление купленным недвижимым объектом недостаточно?
В таком случае на помощь приходит доверительное управление квартирой. Текущий юридической обзор будет посвящен передаче недвижимых объектов профессиональным игрокам рынка, а также ключевым нюансам этого явления, которые должны быть обязательно учтены при делегировании управленческих полномочий.
Содержание статьи:
Что такое доверительное управление?
Этот процесс официально закреплен в правовом поле Российской Федерации и регламентируется главой 53 ГК РФ. Подразумевается, что владелец имущества является законным владельцем, что подтверждается соответствующими регистрационными документами. Если право собственности приобретено незаконным путем, то договор управления изначально будет недействительным.
Итак, доверительное управление — осуществление определенных функций, связанных с управлением имуществом, которые совершаются исключительно в интересах собственника. Одна сторона передает другой имущество только на основании договора с определенным сроком, а другая сторона обязуется добросовестно исполнять все условия такого договора.
Перечень действий по управлению является строго ограниченным, передача в управление не влияет на право собственности (доверительный управляющий не считается собственником). Сторона-собственник именуется в таких правоотношениях выгодоприобретателем, доверителем или учредителем управления. В этом контексте термины можно считать синонимичными. Доверительным управляющим именуется сторона, которая берет на себя управление имуществом.
Если говорить простым словами, то управление на доверии — это передача собственных активов инвестору или другому лицу, которое сможет более выгодно распоряжаться таким имуществом. Подобные услуги популярны в отраслях недвижимости и ценных бумаг. Регулятор обнародовал следующую статистику: за первое полугодие 2022 года услугами доверительных управляющих воспользовались 876 тысячи россиян (Источник).
Что можно передать в доверительное управление?
Передаваемое имущество называется объектом управления. Объектом может стать не любое имущество, детально в юридических нюансах поможет разобраться наглядная таблица:
Стоит учитывать, что помимо объекта существует и субъект. Так именуют стороны правоотношений. Допускается доверительное управление имуществом физического или юридического лица, а также государства. Управляющим может быть только ИП или коммерческая организация, государство управлять активами физических или юридических лиц не может.
Как вам может пригодиться доверительное управление?
В текущем обзоре доверительное управление рассматривается с точки зрения жилой недвижимости. Это значит, что потенциальный учредитель является простым гражданином, который имеет несколько квартир и желает их передать в управление компании, чтобы извлечь прибыль из этого процесса.
Итак, сдать квартиру в доверительное управление, а также осуществить иные операции с недвижимостью можно в следующих случаях:
- Начать стоит с покупки — не каждый человек способен подобрать квартиру по приемлемой стоимости. Доверительный управляющий может приобрести актив и сразу взять его в управление.
- Вы решили стать арендодателем — управляющий сам подберет жильцов, оплатит коммунальные услуги и проследит за состоянием квартиры. Действительно, все услуги предоставляются «под ключ», вам в нужное время будет поступать положенный доход.
- Квартир много или необходимо доверительное управление квартирой посуточно — жилую площадь необходимо ежедневно очищать перед заездом новых жильцов, поэтому без доверительных управленцев здесь обойтись сложно.
- Можно даже приобрести квартиру у доверительных управляющих, снять с нее обременение и оформить на себя, а затем вновь передать в управление. Российское право позволяет проводить любые комбинации с недвижимостью.
При этом необходимо различать услуги риэлтора и услуги доверительного управляющего. Риэлтор только подыскивает жильца, а управляющий следит за сменой жильцов, решает с ними конфликтные вопросы, оплачивает коммунальные услуги, следит за состоянием недвижимости и вся его деятельность нацелена на извлечение прибыли.
Договор доверительного управления
Такой документ заключается в соответствии со статьей 1012 ГК РФ. Основной предмет договора — порядок управления недвижимыми активами. Договор между сторонами заключается в письменной форме. Документация, связанная с управлением недвижимостью, должна пройти обязательную регистрацию. В 2022 году органом, уполномоченным на регистрацию, является Росреестр. Отсутствие оформления в Росреестре влечет недействительность договора.
Существенные условия договора — под этим термином понимается все, что нужно обязательно включить в договор, чтобы он был признан актуальным. Все требования указаны в статье 1016 ГК РФ, к ним относятся следующие пункты:
- состав имущества, которое передается в управление, должен быть четко обозначен;
- конкретное обозначение лица, которое будет назначено управленцем (реквизиты из ЕГРИП или ЕГРЮЛ);
- порядок вознаграждения управляющего и размер оплаты его услуг;
- срок действия договора — максимальный срок по управлению чужим имуществом составляет 5 лет.
Стороны скрепляют договор собственноручными подписями. Если по истечению договора одна из сторон не предоставила заявление о его прекращении, то документ продлевается на прежних условиях и на тот же срок. Если имущество было включено в состав комплекса имущественных объектов, то оно выделяется из него и управляется обособленно. Управляющий ставит объект на отдельно выделенный баланс.
Образец договора
Инструкция по доверительному управлению квартирой
Если такой вид получения прибыли у вас вызывает интерес, можно попробовать сдать квартиру агентству в доверительное управление. Для этого потребуется следующее:
- Подыскать доверительного управляющего. Компания должна иметь официальную регистрацию, при этом выгодоприобретатель не может быть управляющим. Следовательно, наследник не может управлять имуществом, которое входит в состав наследства. Обычно в этой роли выступают агентства и частные риелторы.
- Необходимо очертить перечень важных вопросов: объем услуг и срок договора, диапазон доходности, полномочия управляющего и размер комиссии.
- Для расчетов необходимо иметь счет в банке и заранее приготовить его реквизиты.
- Сбор документов для передачи недвижимого объекта под управление. Здесь потребуется свидетельство о гос. регистрации на объект, а также доверенность на будущего менеджера.
- Далее составляется договор, он подписывается каждой стороной.
- Документируется акт-приема передачи жилья, который отражает его обеспеченность мебелью, а также общее состояние ремонта.
- Происходит регистрация договора в Росреестре.
Кому можно передать жильё в доверительное управление
Рассматривайте не одного, а сразу нескольких претендентов. При изучении профессиональных игроков обязательно оценивайте и учитывайте следующие параметры:
- лицо должно иметь статус ИП или юридического лица — проверьте наличие регистрации на сайте ФНС;
- посмотрите сайт компании (если он есть), изучите успешные кейсы и основных партнеров;
- найдите отзывы в сети Интернет и проверьте достоверность, возможно существуют публикации в прессе или социальных сетях, которые связаны с управляющим;
- проверьте наличие судебных споров, а также исполнительных производств в службе приставов;
- необходимо проанализировать объем активов, находящихся под управлением, их структуру и количество клиентов;
- доходность не должна быть пустым обещанием, необходимы подтверждающие документы или кейсы;
- также стоит проанализировать размеры комиссий у различных управляющих и выбрать оптимальный вариант.
Не стоит доверять лишь словам знакомых, поскольку наиболее важны сухие цифры и факты.
Преимущества и риски доверительного управления
Доверитель получает не один плюс, а сразу несколько:
- экономия собственного времени, профессиональный участник рынка берет на себя все обязательства по поиску жильцов, обслуживанию квартиры и урегулированию всех возникающих вопросов;
- менеджер занимается ремонтом и восстановлением квартиры после недобросовестных жильцов (такие случаи — редкость), его основная цель — максимальная прибыль и комфортное взаимодействие с собственником жилья;
- все оформляется «под ключ», не нужно дополнительно оплачивать услуги юриста;
- сделка регистрируется официально, все споры с управляющим будут решаться через суд в установленном законом порядке.
При этом существуют не только минусы, но и серьезные риски:
- 10% и более ежемесячно будут отходить вашему управляющему;
- многочисленные налоги ложатся на собственника;
- владелец квартиры не знает кто живет в ней и в каком формате она используется;
- квартира может сдаваться в субаренду, ее могут превратить в хостел или посуточные апартаменты;
- управляющий может скрывать часть доходов, сдавая квартиру гораздо дороже;
- также менеджер может оказаться пассивным, квартира может долго простаивать.
Резюме
- Доверительное управление подходит тем, кто не может или не желает распоряжаться активами самостоятельно.
- Чаще всего подобные сделки проводятся с недвижимостью и ценными бумагами.
- Подбирать управленца стоит внимательно, от этого зависит успех вашего начинания.
- За услуги ему придется платить, а также уплачивать налоги на квартиру, землю под недвижимостью (если сдаются частные дома) и полученный доход.
- Сверхвысокие доходы обещают только мошенники, поэтому стоит ориентироваться лишь на актуальные рыночные показатели в вашем регионе.
Автор статьи: Александр Сёмкин