Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения.
Здания и иные сооружения являются объектами недвижимости, прочно связанными с земельным участком, на котором они расположены. Следовательно, владение и пользование такими объектами предполагает наличие у арендатора определенных прав на земельный участок, которые должны быть переданы одновременно с передачей в аренду здания или иного сооружения.
В том случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, арендатору предоставляется право аренды или на иное право, предусмотренное договором аренды здания или иного сооружения.
Если же в договоре стороны не определили характер прав арендатора на земельный участок, то к нему переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или иным сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (ч. 2 ст. 652 ГК РФ).
Соглашением между арендодателем и арендатором может быть предусмотрено лишь такое право на земельный участок, которое содержится в перечне прав на земельные участки, установленном ЗК РФ. К числу таких прав относятся: право собственности, постоянное (бессрочное) право пользования, пожизненное наследуемое владение, аренда земельного участка, сервитут и безвозмездное срочное пользование земельным участком.
Таким образом, право пользования земельным участком, предоставляемое арендатору в силу абз. 2 ч. 2 ст. 652 ГК РФ, можно рассматривать как предоставление земельного участка в аренду либо как право безвозмездного срочного пользования. ЗК РФ допускает передачу земельного участка его собственником в безвозмездное срочное пользование по договору.
Что необходимо согласовать в договоре аренды
При заключении договора аренды помещения обязательно следует согласовать условие о плате за пользование участком под зданием, учитывая установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования.
По общему правилу пункта 2 статьи 654 ГК РФ арендная плата за пользование помещением включает плату за пользование земельным участком, если стороны не предусмотрели иное в договоре.
Тем не менее, целесообразно определить в договоре аренды помещения точный размер платы за пользование участком либо прямо указать, что арендная плата за помещение включает в себя плату за землю. В противном случае, как показывает судебная практика, с арендатора помещения может быть взыскано неосновательное обогащение за пользование участком под зданием.
Какая часть участка переходит во владение арендатору
Возможны ситуации, когда для использования здания (сооружения) необходим весь земельный участок. И тогда к арендатору должно перейти право на целый участок. В остальных случаях переходит право лишь на часть участка, необходимую для использования здания (сооружения). Но и тогда обладатель права на земельный участок может, если это не противоречит содержанию его права, передать арендатору здания (сооружения) право на весь участок.
Таким образом, анализ положений действующего законодательства, позволяет сделать вывод, что арендодатель, на каком бы праве он ни владел земельным участком, при передаче в аренду здания или иного сооружения, находящегося на этом участке, может передать арендатору часть земельного участка либо в безвозмездное срочное пользование, либо в аренду.
Если моя статья была вам полезна, буду благодарен, если вы поставьте мне лайк или поделитесь публикацией в социальных сетях. Подписка на мой канал позволит вам быть всегда в теме и не пропустить новые, интересные и полезные публикации».
Читайте также:
- Договор купли-продажи недвижимого имущества;
- Аренда части недвижимости;
- Ипотечные каникулы.