Возможна ли аренда под строительство?
Достаточно часто интерес участников гражданского оборота заключается не просто в получении в аренду земельного участка, а в возможности что-то на нем построить. Статья 39.8 Земельного кодекса предусматривает возможность предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в аренду для целей строительства.
Что делать, если арендатор не успел достроить объект?
Арендатору не всегда удается завершить строительство в сроки, предусмотренные договором. Хорошая новость состоит в том, что арендатор вправе потребовать заключения нового договора аренды на срок 3 года для завершения строительства объекта (однократно), при этом проведение новых торгов не потребуется. Если арендатор не успел достроить объект и в течение «дополнительного срока», недострой может быть изъят по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Какие трудности могут возникнуть на практике?
На примере одного из последних дел, рассмотренных Верховным Судом, посмотрим, как эта проблема решается на практике.
В данном деле Общество получило земельный участок по договору аренды, приступило к строительству, зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенного строительства – склад. Затем срока действия договора аренды истек, и с Администрацией было последовательно заключено еще два договора аренды для продолжения строительства сроком на 3 года каждый. Когда Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов еще на 3 года, Комитет отказал заявителю, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся в аренду для завершения строительства.
Такой отказ в заключении договора аренды является незаконным по следующим основаниям:
- публичный собственник должен был обратиться в суд, а арендатор имел право представить доказательства того, что нарушение срока строительства объекта связано с объективными обстоятельствами, например, действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления (пункты 1-3 статьи 239.1 ГК РФ).
- при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ);
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах. Эти обстоятельства подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
В рассматриваемом деле публичный собственник (арендодатель) не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия договора аренды. Следовательно, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
Выводы
Арендатору, который не успел вовремя завершить строительство объекта на предоставленном земельном участке, нужно обращать внимание на все детали взаимоотношений. Необходимо помнить, что отказ в предоставлении земельного участка без проведения торгов является незаконным без судебного решения. Если нет судебного решения, которым удовлетворены требования арендодателя об изъятии объекта незавершенного строительства, арендатор имеет право требовать передачи ему в аренду земельного участка, чтобы завершить строительство.
