Существуют разные схемы купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, кто-то покупает с занижением цены, кто-то с завышением цены, кто-то предпочитает расчеты через ячейку, а кто-то только через банк. Мы неоднократно писали о том, какие бывают риски при использовании тех или иных схем.
А какая схема самая безопасная для покупателя? Вот как можно максимально "подстелить соломки" на все случаи жизни?
Конечно, 100%-ной гарантии не даст никто, хотя бы потому, что даже тот продавец, который на момент сделки не имеет никаких долгов и не обнаруживает ни малейших признаков предбанкротного состояния, в течение ближайших 3 лет вполне может набрать долгов и обанкротиться в будущем, и тогда сделка может попасть в разряд "подозрительных" по закону о банкротстве, либо появятся неучтенные наследники - этот риск вообще невозможно ни проверить, ни исключить, т.к. о таких наследниках может не знать и сама семья. Так что, если кто-то Вам дает 100%-ные гарантии, лучше от этих риэлторов бежать.
Однако можно порекомендовать следующий "золотой стандарт" сделки, который максимально защитит интересы покупателя в нынешних реалиях:
1. Проводить сделку через риэлтора, который проверит квартиру на возможные риски и составит отчет
Мы такие проверки проводим, привлекая для этого профессионального юриста, более того, делаем их дважды:
- перед внесением задатка проводим экспресс-проверку Объекта по всем возможным базам и предоставленным продавцом документам,
- перед самой сделкой проводим еще раз ту же проверку, но уже с составлением подробного письменного Отчета юриста с приложением скрин-копий тех сайтов, где наш юрист проводил проверку. К отчету прилагаются заказанные нами Выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах и о переходах права на квартиру, а также диплом юриста, проводившего проверку.
2. Удостоверять договор купли-продажи у нотариуса
Ранее мы писали, что нотариус не подменяет собой риэлтора, т.к. не делает тех проверок, которые делаем мы, проверки нотариуса очень ограничены. Однако сейчас, когда ни в Росреестре, ни в МФЦ не остается больше оригиналов договоров, а стороны зачастую не обеспечивают сохранность документов на многие годы, именно возможность в суде запросить оригинал договора у нотариуса может подтвердить действительность сделки. Например, здесь мы писали, как продавец через 9 лет попытался оспорить собственную подпись в договоре, там ситуацию спасло то, что сделка проводилась в тот период, когда оригинал договора хранился в Росреестре и именно на его основании проводилась судебная почерковедческая экспертиза.
3. Покупать без занижения
При этом скидка до 20% является совершенно безопасной, в ее пределах вполне можно торговаться.
Формально же сейчас под занижением, которое в случае банкротства продавца может привести к признанию сделки недействительной (подозрительной), понимается кратное снижение цены, т.е. скидка 50% и выше. Тем не менее, судебная практика склонна меняться, еще недавно скидки от 30% уже были рискованные, так что, лучше придерживаться разумной скидки до 20%.
Самой распространенной схемой занижения является составление на часть стоимости квартиры дополнительное соглашение "о неотделимых улучшениях". Один из самых явных рисков при этом - в случае оспаривания договора сумму "неотделимых улучшений" покупателю вернуть не получится, т.к. их сумма не войдет в основной договор и в цену квартиры. Кроме того, необходимо помнить, что за уклонение от уплаты налогов существует ответственность вплоть до уголовной, и покупатель, соглашаясь на подобные "серые" схемы продавца, приобретает реальный риск пойти по делу соучастником.
4. Проводить расчеты в безналичном порядке
К таким способам относятся расчеты через аккредитив банка, через эскроу-счет, через сервис безопасных расчетов банка, через депозит нотариуса.
Расчеты из рук в руки или через банковские ячейки с составлением расписок относятся к расчетам наличными со всеми рисками, которые их сопровождают: расписку сложно сохранить на многие годы (минимум на 10 лет - срок исковой давности по оспариванию недействительных сделок по ст.181 Гражданского кодекса РФ); если в расписке есть малейшие неточности или она составлена неполно, то суд может прийти к выводу, что расчет не состоялся; налоговая может придраться к той или иной расписке; легко можно пропустить фальшивые купюры, не имея спецоборудования.
Еще более рисковым является простое указание в договоре на то, что расчет произведен до заключения договора. Дело в том, что в случае признания договора недействительным признаются недействительным все его условия, включая условие о расчете. И в этом случае покупатель лишится и квартиры, и денег.
5. Оформить титульное страхование
После оформления права собственности на купленную квартиру желательно оформить титульное страхование собственника. Если все-таки сделка будет успешно оспорена заинтересованными лицами и покупатель потеряет право собственности на жилье, то титульное страхование защитит покупателя от денежных потерь.