Покупатели сделали выбор в пользу готового жилья:
1 ноября Frank RG опубликовало исследование «Ипотека. Итоги сентября 2022 года».
По итогам месяца банки выдали 137 тысяч кредитов на 521 млрд рублей. Из них 54% пришлось на покупку готового жилья на вторичном рынке (рост за месяц на 5% в количественном, и на 5% в денежном выражении). 27% взяли на себя новостройки (падение на 2% в количественном, и на 4% в денежном выражении). 15% всех выдач были на индивидуальные дома, доля рефинансирования не превысила 1%. В кредитах на строящееся жильё на льготные программы пришлось 77%.
Как отмечает в своём исследовании Frank RG вторичный рынок всегда преобладал над первичным. Слом устоявшейся практики произошёл в апреле-мае, когда вслед за ключевой сильно выросли ставки по ипотечным кредитам для вторичного рынка. Разница между ними и льготными ставками для первичного рынка оказалась столь существенной, что это перенаправило основной поток покупателей на новостройки. В конце лета ситуация начала выравниваться. Сентябрь 2022 года стал первым месяцем после провала, когда доля ипотеки на вторичном рынке в структуре выдач вновь превысила 50%.
Акценты:
Заметный рост вторичного рынка, при снижении активности на первичном, демонстрирует, проблему падения продаж в новостройках невозможно сегодня решить ни льготной, ни «нулевой», ни траншевой ипотекой. Она не решается даже точечными промоакциями от застройщиков со скидками до 30%.
Новостройки перестали выдерживать конкуренцию с готовым жильём несмотря на разницу в ставках по ипотечным кредитам для первичного и вторичного рынков.
Причина – на вторичном рынке происходит реальное снижение цен (см. ниже). А при покупке отсутствуют риски вложений в то, что может быть и не достроено. Напротив, въехать в купленную квартиру можно сразу после оформления сделки.
В условиях кризиса обе причины (снижение цен и отсутствие рисков) начинают оказывать решающие влияние при принятии решения о покупке. Первичный рынок такого предложить не может.
----------------------------------------------------------------------------------------
Цены на вторичное жильё в крупнейших городах ускорили падение:
(В дополнении к тексту выше).
Аналитики консалтинговой компании SRG подвели итоги октября.
Снижение цен на вторичное жильё затрагивает всё больше крупных городов. Таких оказалось 21 из 50. Темпы снижения цен в них ускорились. Наибольшая отрицательная динамика оказалась, как не удивительно, у Москвы - «минус» 2,1% за месяц.
В следующих городах снижение цен продолжается уже третий месяц подряд: Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Севастополь, Калининград, Балашиха, Рязань, Тверь, Курск.
"Разогретые" до этого не меньше: Ставрополь, Владивосток, Казань, Новосибирск присоединились к процессу позже, однако темпы снижения оказались сразу очень значительными.
Акценты:
Города в таблице - в недалёком прошлом лидеры роста цен на первичную недвижимость. Падение цен на вторичную сейчас, и произошедший ранее значительный рост на новостройки в этих населённых пунктах, взаимосвязаны.
В условиях сильнейшего сжатия спроса, именно снижение цен на вторичную недвижимость позволяет продавцам получать дополнительны поток покупателей, отказавшихся от приобретения слишком переоценённой строящийся недвижимости.
----------------------------------------------------------------------------------------
Новости наших соседей:
(Информация, для общего развития. Что происходит на перегретом и закредитованном рынке, ошибки которого мы во многом повторяем - китайском).
Информация из телеграмм-канала Chinogram.
На рынке недвижимости в Китае разворачивается кризис. Продажи 100 крупнейших застройщиков продолжают снижаться (в октябре ещё на 2,6%). Год к году падение составило 28,4%. В целом, за 10 месяцев продажи сократились к аналогичному периоду прошлого года на 43,4%.
Одновременно с продажами, продолжают снижаться и цены на жильё. Сильнее на вторичном рынке. По данным China Index Academy в октябре оно отмечено в 75 из 100 городов КНР, на первичном — только в 54 из 100.
Застройщики предпочитают не закладываться под новые проекты, отказываясь от покупки новых земельных участков под застройку. В январе-октябре 100 крупнейших девелоперов сократили закупки земли на 50,2% год к году.
Акценты:
Особых нет.
Идём параллельными курсами. Своего Evergrande мы ещё не получили. Нам предстоит пережить это чуть позже.
Предпосылки для этого есть. Например: у МИЦ, Эталона, DOGMA дела идут не лучшим образом с продажами (наиболее мягкое определение, если же говорить начистоту - с продажами там катастрофа). А ПИК и Самолёт являются чрезвычайно перекредитованными застройщиками. Между тем, это всё компании федерального масштаба (аналоги китайского Evergrande).
Будем наблюдать, что предпримут перечисленные организации, чтобы избежать крупных неприятностей, которые способны потрясти рынок строящегося жилья.
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены, финансирование, выполнение (вся информация, в т.ч. с разбивкой по корпусам).
ОКТЯБРЬ:
МИЦ🔴, ЛСР🟢, Level Group🔴, MR Group🔴, ФСК🟢, INGRAD🔴, ПИК🟢, Самолёт🔴, А101 Девелопмент🔴, ДОНСТРОЙ🔴.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
----------------------------------------------------------------------------------------
Тема дня на канале Зде:
----------------------------------------------------------------------------------------