Да, взяв ипотеку действительно можно заработать. Сегодня разберёмся, как это сделать, и что для этого нужно. Все расчёты я приведу с упрощениями, чтобы максимально прозрачно проиллюстрировать выгоду. Но эти упрощения будут не в пользу моего тезиса - обещаю.
Начнём, как принято в математике, с условия задачи. Мы хотим купить квартиру стоимостью 6 млн рублей. У нас есть эти деньги! Но мы хотим сделать покупку максимально выгодной для себя.
Для этого нам нужно соблюсти три условия:
1. Иметь доход (желательно в виде официальной зарплаты по найму), достаточный для получения кредита по условиям банка. Так же желательно, чтобы этого дохода было достаточно для комфортной жизни с учётом ежемесячных платежей. Точный размер дохода мы рассчитаем чуть позже.
2. Иметь возраст, согласно требованиям банка. Так же нужно понимать, что чем выше наш возраст, тем выше будет стоимость страховки. Мне сейчас 43 года. Это почти максимальный возраст для той сделки, которую я буду считать. Соответственно, и стоимость страховки близка к максимальной. Эти цифры я и возьму для расчёта.
3. Быть готовыми к бюрократическим процедурам, необходимым для получения кредита. Для меня - оно того стоит.
4. Быть готовыми к продолжительному выполнению ритуала по внесению необходимых платежей. Это ежемесячные платежи и оплата страховки один раз в год. Для кого-то это сложно. Я считаю, что это - не большая сложность ради выгоды.
В результате мы покупаем квартиру в ипотеку. Что получаем⤵️
* Сумма кредита 5 млн рублей.
* 1 млн - первоначальный взнос.
* Ставка по кредиту 10% в год. Это сейчас реальная ставка, под которую можно приобрести вторичное жильё. Есть много банков, которые готовы дать ипотеку и под более низкую ставку. Но, как обещал, завышаю для простоты расчёта и понимания выгоды.
* Срок кредита - 20 лет.
* Ежемесячный платёж - 48 500 рублей (округляю в большую сторону).
* Стоимость страховки - примерно 20 000 рублей в год.
* Переплата за весь срок вместе со страховкой - 7 млн рублей (округляю в большую сторону).
* У нас есть свободные 5 млн рублей!!!
Эти деньги мы размещаем на вклад. Сейчас Сбербанк предлагает ставку 7,2% на три года. Но мы возьмём среднюю ставку по вкладу за 20 лет 5,5% в год. Даже когда ключевая ставка была на минимальном уровне, можно было найти такую доходность. Можно разместить средства в облигации под более высокую доходность. Но мы пойдём по самому простому пути - вклад. Так же нужно учесть, что доходность по вкладу со следующего года будет облагаться НДФЛ. Есть налоговый вычет, но мы его не будем применять в нашем расчёте для ещё большей честности. Каждый год полученный доход мы кладём на тот же вклад для капитализации. Итого к моменту закрытия ипотеки на вкладе будет 12 730 000 рублей (округлил в меньшую сторону). То есть чистый доход по вкладу после налогообложения составит 7 730 000 рублей.
Что мы получаем в итоге этой операции⤵️:
+ 730 000 рублей.
+ Весь период деньги оставались свободными.
+ При покупке в ипотеку есть плюс в уменьшении юридических рисков за счёт проверки юристами банка.
+ Квартира была застрахована весь срок.
- Две недели (бывает и меньше) бюрократии.
- Дисциплина внесения регулярных платежей.
Мой выбор в этой истории очевиден: ипотека. Каждый может выбирать то, что удобнее и понятнее. Самое главное - понять правильную мотивацию этого выбора. Очевидно, что дело тут не в дороговизне.
*********
Подписывайтесь на меня! Ставьте лайки! Задавайте вопросы! Вся информация, размещаемая мною, носит публичный характер, не является инвестиционной рекомендацией и может не подходить инвесторам с определённым уровнем риска.