Второй месяц подряд средняя стоимость предложения квартир в старомосковских новостройках демонстрирует отрицательную динамику: в сентябре по отношению к августу «квадрат» подешевел на 2,7%, в октябре цена снизилась еще на 1,5% и составила 339 тыс. руб. В Подмосковье картина аналогичная: и в сентябре, и в октябре квадратный метр в экспозиции становился дешевле на 0,4% в месяц и достиг отметки 189,2 тыс. руб., сообщает компания «Инком-Недвижимость».
В Новой Москве средняя стоимость «квадрата» в октябре находилась на уровне 231,2 тыс. руб., за месяц она снизилась на 0,9%, тогда как в сентябре все еще наблюдался небольшой прирост – плюс 0,15% по отношению к августовскому показателю. В годовом выражении (по состоянию на октябрь) зафиксирована положительная динамика медианной цены на всех территориях столичного региона:
- в старых границах Москвы +6,1%;
- в ТиНАО +14%;
- в Подмосковье +16,4%.
Аналитики отмечают, что стоимость предложения дополнительно корректируется скидками: в настоящее время их предоставляют в 90% проектов, средний размер – 15%. В условиях ослабления активности покупателей грамотная дисконтная политика является одним из действенных инструментов продаж.
Согласно статистике, в октябре спрос уменьшился на 34% от сентябрьских значений. Однако специалисты компании называют это общее сравнение не вполне корректным. В период с 21.09 по 17.10 (когда была объявлена частичная мобилизация и до ее завершения в Москве) люди находились в состоянии тревоги, и спрос обрушился более чем на 50% по отношению к показателю первой половины сентября. Начиная с 17.10 он постепенно начал восстанавливаться.
В сегодняшних обстоятельствах инвестиционная привлекательность первичных квартир упала примерно в 10 раз: если осенью 2021 г. на долю таких сделок приходилось около 20% в среднем по рынку, то в настоящее время – примерно 2%, свидетельствуют в компании. В III квартале 2022 г. те, кто ранее приобретал квартиры в новостройках для перепродажи, стали массово выставлять свои объекты в реализацию, но столкнулись с проблемами.
«Основной головной болью инвесторов сейчас являются низкий спрос, остановка роста цен и распространение скидок. Также нужно учесть, что обязательное правило продажи – снижение цены минимум на 5% против предлагаемой застройщиком. Все это ведет к потере доходности.
Кроме того, сложность заключается в конкуренции с девелоперами, которые, в отличие от инвесторов, могут предложить покупателям особые условия – интересные ипотечные программы, длительные рассрочки платежа, возможность выплаты ипотеки траншами и т. д., – поясняет Валерий Кочетков, директор управления новостроек компании. – Время инвестора приходит, когда в проекте не осталось квартир от застройщика, либо предложение инвестора является уникальным в данном проекте – хороший этаж, лучшие видовые характеристики, эксклюзивная планировка и т. д. Иначе конкурировать можно только ценой, т.е. уменьшать свою прибыль».
По прогнозам Валерия Кочеткова, доля инвестиционных сделок в общем объеме на первичном рынке Московского региона по итогам 2022 г. составит не более 6–7%. «В настоящее время инвестиции в московскую недвижимость – это преимущественно стратегия сохранения средств, но с перспективой перепродажи после восстановления рынка. Традиционно в топе квартиры-студии и 1-комнатные, так как спрос на такую недвижимость всегда выше, чем на 2- и 3-комнатные объекты.
Также инвесторы рассматривают города в регионах, где еще сохраняется потенциал роста рынка в краткосрочный период, – такие как Казань, Екатеринбург, Тюмень, Новосибирск. До последних событий это был Краснодар – помимо массовой застройки, там есть обособленные оригинальные ЖК, которые пользуются интересом у покупателей, поскольку таких проектов в городе не более 5%. Краснодар привлекает своим климатом и близостью моря, но сейчас спрос там снижается из-за СВО», – рассказывает Валерий Кочетков.