В предыдущей статье мы рассуждали о том как отреагирует рынок недвижимости на массовую раздачу жилищных сертификатов беженцам из херсонской области. Сегодня я предлагаю несколько развить данную тему.
Дотошные граждане обратили внимание на отсутствие привязки жилищного сертификата к типу приобретаемого жилья. То есть, его можно использовать для приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.
С одной стороны это выглядит не совсем логично, т.к. посредством подобных субсидий государство стремится оказать поддержку строительной отрасли. Соответственно, субсидию можно было сделать ещё более адресной, распространив ее исключительно на "первичку".
Почему же власти не стали на этот раз устанавливать соответствующих ограничений по аналогии с той же льготной ипотекой?
Во - первых, жилищные сертификаты, если кто не знает, изобретение не сегодняшнего дня. Данный инструмент существует достаточно давно, а следовательно под него уже разработана соответствующая правовая база.
Оговорок, обязывающих приобретать жилье только в первичном фонде не предусмотрено.
Во - вторых, если посмотреть глубже, то становится понятно, что в российских реалиях первичный рынок не может существовать в отрыве от вторичного.
При отсутствии динамики на вторичном рынке, стагнация на первичном рынке неизбежна.
Мы в этом убедились на примере широко распиаренной льготной ипотеки.
Дисбаланс между рыночной ипотечной ставкой и льготной привел к параличу сначала вторичного, а потом и первичного рынка.
Запустить остановившееся сердце рынка можно двумя путями:
Путь 1. Искусственный. Предполагает распространение льготной ипотеки на вторичное жилье.
Путь 2. Естественный.
Предполагает полную отмену льготной ипотеки и подобных ей программ.
Тут, как говорится, предстоит сделать выбор между плохим и очень плохим решением.
В первом случае государству потребуется кратно увеличить расходы (как минимум 2-3 раза одномоментно), что явно не соответствует его текущим возможностями.
Во втором случае рынок оживет, но за это придется поплатиться ценами. При запрете нерыночных программ типа "льготная ипотека от застройщика" и отмене государственной льготной ипотеки цены на первичном рынке обвалятся процентов на двадцать одномоментно!
Причем же здесь жилищные сертификаты?
Строительное лобби решило провести разведку боем. Застройщики все ещё надеются, что им в конце концов удастся продавить государство на распространение льготной ипотеки на вторичное жилье.
Однако, для реализации своего замысла, необходимо красиво подать идею властям. Жилищный сертификат - это такая бета-версия льготной ипотеки на вторичку.
По логике лоббистов проекта, раздача жилищных сертификатов поможет оживить вторичный рынок, а далее, по системе сообщающихся финансовых сосудов, деньги со вторичного рынка перетекут на рынок первичный.
Надо сказать, что данный эксперимент закончился провалом. Как уже было сказано, бо́льшая часть сертификатов была реализована для приобретения жилья в частных домах.
Застройщики были готовы к тому, что беженцы предпочтут конвертировать сертификаты во вторичку, но они не ожидали аналогичного поведения от продавцов вторичного жилья.
Те так же предпочли вторичку (пусть даже и новую вторичку) новострою. Таким образом, деньги, пришедшие на вторичный рынок, к немалому удивлению лоббистов, там же и остались
Почему так получилось?
Потому что вторичный рынок насыщен предложением, цены значительно ниже, чем у девелоперов, а следовательно, нормальное жилье можно приобрести без залезания в ипотечную кабалу.
Таким образом, "пробивка" показала, что адресные субсидии во-первых, очень дорого обходятся государству, а во-вторых, не дают желаемого эффекта.
Цены в любом случае приговорены к снижению. Рынок должен вернуться в свое равновесное состояние. И как мне кажется, это уже понимают на самом верху.
#недвижимость #финансы #инвестиции #ипотека #квартира
