😳Как правильно инвестировать в недвижимость
ЦЕЛЬ
👉Первое, с чем нужно определиться - какова Ваша цель?
Это простой и определяющий вопрос вводит людей в ступор 🙄
Ответы типа - вложить деньги, подходят только для тех, кто эти деньги «рисует», но это отдельная тема😁
✍️Давайте набросаем несколько возможных целей инвестирования средств в недвижимость:
👉Сохранение накопленных средств
👉Спекуляции/перепродажа
👉Девелопмент, работа в долгую, например стройка, с целью обогнать по окупаемости рынок в 2-3 раза
👉Получение готового арендного бизнеса, без временных затрат на его сопровождение
👉Заработок за счет аренды и роста стоимости объекта
👉Открытие собственного бизнеса в своем помещении
👉«Отмывание" денежных средств
👉Диверсификация активов
👉Получение дохода выше депозитных ставок
Можно нарисовать еще пункты, но я думаю, это основное
👊В зависимотси от цели стратегия должна быть абсолютно разная, но и давайте не забывать про риски
БЮДЖЕТ
Конечно Вы скажите, что бюджет как пластилин можно растянуть за счет кредита. Тут "гладко было на бумаге, да забыли про авраги".
Первичку в расчет можем не брать, там другая модель инвестирования, рассрочка выплат.
А вы пробовали, как говорил герой фильма "Гостья из будущего", местный кефир?
Попробуйте получить банковский кредит на вторичку.
👉Вы не увидите энтузиазма на лице банковских менеджеров
👉Будете собирать "пакет документов" вплоть до "китайской пасхи"
👉А залог у Вас есть? А?
Короче, определяем бюджет. Особенно это важно, если вы не сами занимаетесь поиском актива, а поручаете это брокеру. Пожалейте и себя и брокера, иначе получите массу не нужных лотов.
Какие здесь есть хитрости, что бы пролезть в "ушко иглы"?
Если объект выбран, но недостаточно денег, торгуйтесь.
Даже если брокер говорит,: "клиент не торгуется". Торгуйтесь.
В моменте, у людей меняются обстоятельства, например:
👉Срочно понадобились деньги, и перед тобой сидит реальный покупатель, почему не дисконтировать стоимость?
👉Часть денег нужна в наличной форме, и перед тобой сидит реальный покупатель, почему не дисконтировать стоимость?
👉Вы сошлись по интересам и энергетике, и перед тобой сидит реальный покупатель, почему не дисконтировать стоимость?
И т.д.
😜Скидка может достигать от 10 процентов начальной цены.
Если на переговорах, вы понимаете, что перед вами вменяемый человек, и у него ничего не горит сзади, так сказать, то попробуйте предложить ипотеку.
Тут речь о договоренностях, он Вам продает объект не в деньги, а в ипотеку.
Схема сложная для переговоров, но вполне реальная. Только отнеситесь к такому договору очень серьезно, а то ни денег не объекта не будет.
Что еще влияет на бюджет?
Правильный выбор предмета инвестиций. Есть порог для входа в любой формат объектов, только он разный, как радуга.
🍓Не нужно с 10 миллионами в кармане, ездить в тур по просмотру супермаркетов федеральных сетей... Слюной подавитесь, да и только.
И еще... Идеально, разложить БЮДЖЕТ в несколько объектов
Как вариант, зайти с партнером в долях не в один объект, а в 2 и т.д.
💪Ну и в целом, пользуйтесь моментом, для достижения своих целей всегда.
ДОХОДНОСТЬ
Вообще, доходность по объекту формируется исходя из целей, или цели формируются исходя из доходности...
Так ведь можно и запутаться?
👀Пойдем с другой стороны и посмотрим от каких вложений чего мы можем ждать.
👉Готовый арендный бизнес:
Чем меньше формат объекта тем меньше его доходность, 6-8 процентов годовых.
Больший формат, начиная с 400 м2, доходность 8-12 процентов годовых.
Ориентируйтесь на эти цифры, будет больше все порадуемся.
👉Инвестиции на ранних стадиях проектов:
Если Вас затягивают или, интеллигентно скажем, предлагают инвестировать в проект девелопмента?
Ну например, строительство апартаментов, или магазина, или ТК.
Доходность должна быть на уровне от 20 процентов годовых.
👉Покупка объектов с торгов:
Доходность должна быть на уровне от 20 процентов годовых.
👉Спекуляции:
Тут цифры достигают и 100 процентов годовых, но риски прямо пропорционально цифрам.
Средневзвешенный инвестор, болтается между, Готовым арендным бизнесом и инвестициями на ранней стадии, и в доходности 12-15 процентов.
☝️И последнее…
Если есть деньги, разложите их по разным корзинам в следующих пропорциях:
80 процентов денежных средств в доходность до 15 процентов.
20 процентов денежных средств в проекты с высоким риском.
Реальный разброс составляет от «Вы все потеряли» до Х3.
🙌Не делайте расчет на фортуну, она, как известно, девушка ветреная.
КОГДА ИЛИ СРОКИ
Кажется, что самый простой вопрос: - «сроки покупки».
Во-первых, определите эти сроки для себя.
Если занимаетесь поиском, с привлечением брокера, то определите сроки для него.
Я, для себя, давно понял, нет объектов, которые меня ждут.
Правило такое:
👉Есть деньги, нет объектов.
👉Нет денег, появился объект.
Если покупка осознанная и взвешенная, то это всегда требует времяни. Что бы это время было, нужно выделенный под покупку бюджет, держать на расстоянии вытянутой руки.
То есть, иметь возможность «вынуть" деньги на покупку за 2-3 недели.
Будет ли ждать продавец? Да, внесите залог, и будет ждать.
Не ставьте задачу, во что бы то ни стало купить объект за неделю-месяц.
Будет объект, купите, не будет объекта, ждем и ищем.
🥇Самое главное, это четко сформулированное намерение и бюджет "под рукой».
ИТОГ
Ну, наконец, объект, исходя их ваших принципов, выбран.
🙏Не торопитесь конвертировать денежки из Дирхам в Рубли и складывать их в баулы для сделки.
Внимательно изучаем документы на помещение и договор аренды.
По этому поводу, можно писать целые трактаты, однако обсудим основное.
Базово, Вы должны знать, что нужно смотреть и на что обращать внимание.
👉Что важно, а что не важно.
👉Что прилетит, а что не прилетит, как последствия.
Не стоит пологаться только на нотариуса, нотариус проверяет последовательность перехода права и его основания (такой офлайн блокчейн)
Юрист проверит чистоту сделки, историю собственника, может проверить историю объекта.
НО…👇
Даже при таком раскладе, могут открываться обстоятельства, ведущие в дальнейшем, к негативным последствиям.
Одним из ярких примеров, из моей практики, является пример не полученных, в результате сделки, депозитов за последние месяцы аренды по договору.
😮Что бы было понятно, по некоторым сделкам, это суммы в несколько миллионов рублей.
Всего описать не возможно.
К сожалению, работает принцип «своих ошибок». 80 процентов инвесторов не знают и не владеют всеми инструментами оценки рисков при совершении сделок купли-продажи помещений.
Моя идеальная схема:
👊Брокер подключает юриста и нотариуса, которые профильно занимаются сделками именно в недвижимости.
Умение видеть не видимое, это задача профессионального брокера.