У каждого объекта недвижимости есть 2 стоимости – кадастровая и рыночная. И зачастую они существенно различаются. Чем это обусловлено? Зачем вообще 2 разные цены вводить? По какой цене продавать жилплощадь? Эксперты “ЛионКредит” объяснят.
Кадастровая стоимость – так оценило государство
Эта величина отражает официальную цену квартиры, дома и любой иной недвижимости, рассчитанную по определенному алгоритму государством, и хранится в базе Росреестра. Именно по кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество, а также ряд пошлин, связанных с переходом права собственности на недвижимость.
Разумеется, эта стоимость не статична. Она пересматривается каждые 2 года в Москве, Петербурге, Севастополе и каждые 4 года в прочих регионах. Такая периодичность установлена Законом №237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”.
Критериями оценивания выступают уровень инфляции, индекс роста цен на квадратные метры, а также персональные характеристики:
- расположение здания – в частности, поэтому квартиры “в центре” дороже;
- год возведения;
- материал стен;
- в случае с многоквартирными домами – их серия;
- фактическое состояние сооружения;
- наличие особых условий эксплуатации зоны, в которой возведено здание.
Кроме того, учитывается и стоимость земли. В целом, перечень критериев может быть дополнен – но он никогда не сводится к частным параметрам. Например, на кадастровую стоимость никак не повлияет марка сантехники, отделочные материалы, меблировка.
Поэтому кадастровая стоимость может оказаться существенно ниже цены продажи. Например, квартира, выставляемая за 12 млн рублей, может быть оценена государством в 4 млн. Для собственника это, безусловно, плюс, ведь налог налог будет рассчитываться с 4 миллионов, а не с 12.
Рыночная стоимость – отражение индивидуальности
Обратимся к тому же примеру: из чего складывается сумма в 12 млн, если, по мнению государства, квартира стоит 4 миллиона?
Да, кадастровая стоимость учитывает местоположение дома – но игнорирует вид из окна. А для конечного покупателя это весьма важно. Среди 2 квартир с одинаковой планировкой, расположенных в одном доме, более привлекательной будет та, чьи окна выходят в тихий двор, а не на шумную улицу. Следовательно, продавать ее можно дороже.
Ключевым критерием при подсчете разумной рыночной стоимости является степень готовности жилья. Квартира, полностью готовая к заселению, при прочих равных будет однозначно дороже пустых комнат в черновом состоянии. Тип дома опять же важен: сегодня девелоперы активно делят дома по классам: “Бизнес”, “Комфорт” и т.д. Это задает, образно говоря, базовую стоимость.
Очень важно окружение дома. Развитая социальная инфраструктура, транспортная доступность будут однозначным плюсом к рыночной стоимости. Причем положительным фактором будет даже потенциальная инфраструктура. Например, как только объявляется о планах построить новую станцию метро, цены на квартиры в прилегающих жилмассивах и ЖК автоматически возрастают.
Еще один важный фактор – конкуренция. Чем уникальней ваше предложение, тем шире ваши возможности по установлению цены. И, наоборот, если предложений, подобных вашему, на рынке множество, то задирать стоимость не стоит.
Влияет на рыночную цену и состояние документов. Если с ними есть проблемы, например, не исключено, что сделку попробуют оспорить, то продавец будет намеренно снижать цену продажи. Поэтому, если вы находите интересный вариант по необычно низкой цене, это повод сразу же поинтересоваться готовностью и чистотой документов.
В целом же и продавцу, и покупателю стоит опираться на среднерыночный уровень. Понятное дело, продать хочется подороже, а купить подешевле – однако чем сильнее отклонение от рыночного тренда, тем ниже шансы на успех.
Читайте также:
Исключить мини-квартиры из программы льготной ипотеки: с таким предложением выступила счетная палата
Сталинская ипотека: как планировалось решать жилищный вопрос в суровых регионах
Кредит на развитие приусадебного хозяйства: опыт “ЛионКредит”