Оформление реконструкции частного дома

Подробная инструкция как узаконить реконструкцию дома, когда получать разрешения, как заказать техплан и куда подать.

Регистрация реконструкции

Что считается реконструкцией

Регистрация в Росреестре требуется для изменений в недвижимости, связанных с

• Перепланировкой положения стен, проёмов и окон
• Пристройкой к основному дому
• Достройкой дополнительного этажа

Нужно ли получать разрешение на реконструкцию

До 2026 года действует дачная амнистия, которая распространяется в том числе на перестройку строений. Разрешение не требуется получать, если соблюдены правила строительства частных домов, и вид разрешённого использования участка дозволяет строить жилые дома.

Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта на сайте Мосрег

Разрешение на реконструкция придётся получать, если:

• Недвижимость в обременении у банка. Например, в ипотеке.
• Для стройки использовали материнский капитал.
• Здание целиком или частично попадает в водоохранную зону, зону защиты инженерных сетей или памятника архитектуры. Проверить зоны можно на кадастровой карте, для Московской области на геопортале.

Зоны с особыми условиями использования территории на кадастровой карте

Чтобы получить разрешение, подают уведомление о начале реконструкции в администрацию. Обратите внимание, после завершения реконструкции требуется подать соответствующее уведомление.

Пошаговая инструкция

Для регистрации реконструкции собственник подает заявление в МФЦ, к которому прикладывает технический план на диске. Вот как это сделать поэтапно:

1. Выбираем кадастровую компанию. Обратите внимание на отзывы в интернете. Запросите информацию о кадастровом инженере, который будет подписывать техплан и проверьте на сайте Росреестра.
2. Договариваемся о встрече на участке. Договор на услуги принято подписывать на замерах. Инженер снимаем координаты строения и поэтажные планы. Съёмка происходит основной и достроенной части дома.
3. Подписываем декларацию для технического плана. После съёмки здания кадастровый инженер готовит чертёж поэтажных планов и декларацию. В декларации указывается год постройки, материал стен, этажность и прикладываются выписки из ЕГРН на собственность. Рекомендуем проверить поэтажный план на наличие окон, проёмов, перегородок и дверей.
4. Получаем итоговый технический план. Выпускается в электронном виде, подписывается цифровой подписью инженера, содержит чертежи и координаты дома, декларацию, разрешительную документацию при наличии.
5. Подаём заявление на регистрацию в Росреестр. Заявление можно подать на диске в МФЦ, на сайте Росреестра, если у собственника есть ЭЦП или доверить подачу кадастровой компании. За услугу подачи техплана предусмотрена отдельная плата, но это сэкономит в среднем 5-7 часов вашего времени.
6. Получаем выписку из ЕГРН. В выписке будет указана новая площадь дома и новые координаты.

Технический план

Если требуется получать разрешения:

• уведомление о начале реконструкции подаётся перед подготовкой техплана
• согласования прикладываются к итоговому документу
• уведомление о завершении подаётся вместе с техпланом в виде архива в формате zip

Уведомления и согласования добавляются в итоговый файл для отправки в Росреестр.

Обратите внимание, с помощью реконструкции нельзя поменять назначение дома с нежилого в жилой. Для этого требуется заключение о техническом состоянии.

Строительные требования к зданию с пристройкой

Параметры реконструируемого дома и его частей должны соответствовать действующим нормам строительства:

• 3 этажа, включая мансарду и цоколь
• 3 метра отступ от кадастровых границ
• Высота регулируется правилами застройки и землепользования – ПЗЗ. Например, для Московской области составляет 20 метров
• Итоговая площадь здания также устанавливается в ПЗЗ. Например, для Новой Москвы – 40% площади участка

Максимальный процент застройки в ПЗЗ

Если хотя бы по одному из параметров здания не соответствует, для регистрации пристроя придётся идти в суд.

Сведения о кадастровом инженере на сайте Росреестра

Подробнее о всех отступах в статье.

Стоимость и сроки регистрации реконструкции

Цена подготовки технического плана зависит от итоговой площади дома. Средняя оплата за строение до 100 кв.м. – 15 000 ₽.

Съёмка дома для техплана

Подготовка документов после выезда инженера в среднем занимает 2 недели. После подачи заявления в кадастровую палату, ответ получите через 5 рабочих дней.

Итоговое время узаконивания может увеличиться из-за необходимости

• подачи уведомлений и согласований
• обращения в суд
• приостановок регистратора в Росреестре

Источник: Геоплюс