Подробная инструкция как узаконить реконструкцию дома, когда получать разрешения, как заказать техплан и куда подать.
Что считается реконструкцией
Регистрация в Росреестре требуется для изменений в недвижимости, связанных с
- Перепланировкой положения стен, проёмов и окон
- Пристройкой к основному дому
- Достройкой дополнительного этажа
Нужно ли получать разрешение на реконструкцию
До 2026 года действует дачная амнистия, которая распространяется в том числе на перестройку строений. Разрешение не требуется получать, если соблюдены правила строительства частных домов, и вид разрешённого использования участка дозволяет строить жилые дома.
Разрешение на реконструкция придётся получать, если:
- Недвижимость в обременении у банка. Например, в ипотеке.
- Для стройки использовали материнский капитал.
- Здание целиком или частично попадает в водоохранную зону, зону защиты инженерных сетей или памятника архитектуры. Проверить зоны можно на кадастровой карте, для Московской области на геопортале.
Чтобы получить разрешение, подают уведомление о начале реконструкции в администрацию. Обратите внимание, после завершения реконструкции требуется подать соответствующее уведомление.
Пошаговая инструкция
Для регистрации реконструкции собственник подает заявление в МФЦ, к которому прикладывает технический план на диске. Вот как это сделать поэтапно:
- Выбираем кадастровую компанию. Обратите внимание на отзывы в интернете. Запросите информацию о кадастровом инженере, который будет подписывать техплан и проверьте на сайте Росреестра.
- Договариваемся о встрече на участке. Договор на услуги принято подписывать на замерах. Инженер снимаем координаты строения и поэтажные планы. Съёмка происходит основной и достроенной части дома.
- Подписываем декларацию для технического плана. После съёмки здания кадастровый инженер готовит чертёж поэтажных планов и декларацию. В декларации указывается год постройки, материал стен, этажность и прикладываются выписки из ЕГРН на собственность. Рекомендуем проверить поэтажный план на наличие окон, проёмов, перегородок и дверей.
- Получаем итоговый технический план. Выпускается в электронном виде, подписывается цифровой подписью инженера, содержит чертежи и координаты дома, декларацию, разрешительную документацию при наличии.
- Подаём заявление на регистрацию в Росреестр. Заявление можно подать на диске в МФЦ, на сайте Росреестра, если у собственника есть ЭЦП или доверить подачу кадастровой компании. За услугу подачи техплана предусмотрена отдельная плата, но это сэкономит в среднем 5-7 часов вашего времени.
- Получаем выписку из ЕГРН. В выписке будет указана новая площадь дома и новые координаты.
Если требуется получать разрешения:
- уведомление о начале реконструкции подаётся перед подготовкой техплана
- согласования прикладываются к итоговому документу
- уведомление о завершении подаётся вместе с техпланом в виде архива в формате zip
Уведомления и согласования добавляются в итоговый файл для отправки в Росреестр.
Обратите внимание, с помощью реконструкции нельзя поменять назначение дома с нежилого в жилой. Для этого требуется заключение о техническом состоянии.
Строительные требования к зданию с пристройкой
Параметры реконструируемого дома и его частей должны соответствовать действующим нормам строительства:
- 3 этажа, включая мансарду и цоколь
- 3 метра отступ от кадастровых границ
- Высота регулируется правилами застройки и землепользования – ПЗЗ. Например, для Московской области составляет 20 метров
- Итоговая площадь здания также устанавливается в ПЗЗ. Например, для Новой Москвы – 40% площади участка
Если хотя бы по одному из параметров здания не соответствует, для регистрации пристроя придётся идти в суд.
Подробнее о всех отступах в статье.
Стоимость и сроки регистрации реконструкции
Цена подготовки технического плана зависит от итоговой площади дома. Средняя оплата за строение до 100 кв.м. – 15 000 ₽.
Подготовка документов после выезда инженера в среднем занимает 2 недели. После подачи заявления в кадастровую палату, ответ получите через 5 рабочих дней.
Итоговое время узаконивания может увеличиться из-за необходимости
- подачи уведомлений и согласований
- обращения в суд
- приостановок регистратора в Росреестре
Источник: Геоплюс