Смахивает на оговорку по Фрейду, ибо до сегодняшнего дня о подобном повороте событий на рынке новостроек никто даже не помышлял, а тут, на тебе - «дольщики не побегут отзывать средства со счетов – эскроу». И не от кого-нибудь, от представителя клуба инвесторов Москвы.
А так можно было?!
Уверен, что до этого о подобном не то что, мало кто помышлял, многие наверняка и не в курсе, что так можно. Этого не ждали и не ожидают, с чего вдруг опасения?
А опасения неспроста. Оговорка имеет продолжение и продолжение это как раз тот случай, когда ляпнул лишнее - лучше промолчи, ибо, если попытаться оправдать сказанное, получится только хуже. Так и получилось:
Сокращения объема средств на счетах эскроу не ожидается – никто не побежит за своими деньгами в банк.
Какой резон дольщику расторгать договор долевого участия на строящуюся в МКД квартиру и отзывать деньги?
Ведь рыночная цена квадратного метра постоянно растет, и поэтому за деньги, которые лежат на счете эскроу, уже невозможно приобрести квартиру в этом же доме
Да неужели! А не иная ли намечается нынче на рынке ситуация?
Разве не может получиться так, что человек купил сегодня квартиру, а завтра она подешевеет процентов на 20%? Именно это сегодня происходит, когда инвесторы с «мартовским бетоном» месяцами не могут от него избавиться из-за того что у застройщиков скидки и «нулевая ипотека»
В 2022 году инвесторы, желающие выйти из актива, вынуждены идти на большой дисконт, который может свести ожидаемую прибыль к нулю или даже вынудить «уйти в минус», говорят опрошенные эксперты.
Причины — низкий спрос и эффект от программ ипотеки от застройщика со ставками менее 1%.
А слушаем мы, напомню – представителя клуба инвесторов. И если выслушать и уловить то, что кроется между строк, так и выходит, сказанное больше похоже на подсказку, нежели несёт информацию о том, что переживать не о чем.
Исполнительный директор клуба подчеркнул, что такое поведение дольщиков было бы возможным при падении цены на недвижимость на 30%, но в сложившихся условиях, по его мнению, это маловероятно.
Мало, но, вероятно же? А в случае реализации такого сценария, чем это грозит? Правильно, и без того большой объём нереализованных новостроек начнёт увеличиваться за счёт отказов. Последствия будут печальными.
Вот именно от таких последствий эксперт и предлагает придумать пилюлю...
Пилюля
Для поддержания существующего состояния рынка жилищного строительства России, а также возможного качественного роста необходимо внести коррективы в механизмы финансирования проектов и чутко реагировать на поведение потенциальных покупателей.
О чём это? Не о том ли, что в договоры ДДУ пора вносить коррективы исключающие отзыв средств дольщиком со счетов – эскроу?
Сложившаяся экономическая ситуация сильно влияет на стратегии поведения потенциальных покупателей жилья, а значит, девелоперов и банков.
Еще более важным, чем в обычное время вопросом становится стоимость и доступность кредитных средств. Именно поэтому важно учесть варианты развития событий и предложить меры изменения отношений между банками и застройщиками
Он напомнил, что именно от наполняемости деньгами счетов эскроу зависит стоимость проектного финансирования.
Соответственно, при низких продажах банки будут ее увеличивать.
Эксперт, видимо, серьёзно опасается ситуации, когда при существенном падении спроса, что происходит сейчас, застройщики начнут снижать цены, к чему они, судя по всему близки.
Все это, может вызвать, по его мнению, шквал отказов дольщиков от ранее заключенных ДДУ. В итоге, доля средств на счетах – эскроу, сократится.
Затем - цепная реакция. Ставка по проектному финансированию для застройщиков увеличится. А так как продаж нет, они начнут терпеть убытки, соответственно, потеряют возможность качественно исполнять свои обязательства перед банками. А в случае банкротства – понятно, вовсе ничего хорошего. Недострои, тоже опустим.
Банкиры, в связи с этим, так же окажутся в минусе, причём серьёзном.
Это, если, по-простому. Достаточно же внятно и по слогам, языком финансистов, всё это подробно описано в докладах Центрального Банка с подзаголовком – стрессовый сценарий
В связи с этим эксперт предлагает внести для банкиров изменения в расчёты обязательных нормативов и разрешить застройщикам рефинансировать кредиты по проектному финансированию в другом банке с переносом счетов - эскроу.
Другими словами, сделать так, чтобы банкиры получили возможность ещё больше давать денег застройщикам, по сути, под средства находящиеся на счетах-эскроу…
Целесообразность внесения корректировок в эти нормативы очевидна.
Средства на счетах эскроу — это заранее сформированный источник погашения проектного финансирования. Их учет при расчете нормативов Н1 и Н6 позволил бы банкам обеспечить дополнительное кредитование застройщиков в рамках стремительно увеличивающих объем жилищного строительства групп компаний с учетом объема денежных средств, находящихся на счетах эскроу
…а последним, застройщикам, было легче ещё глубже лезть в долги, и строить ещё больше, не оглядываясь на отсутствие платёжеспособного спроса
Чем это может закончиться, догадаться несложно…
Самоограничительному, рациональному поведению бизнеса препятствует безграничная жадность. Ею годами надувались финансовые пирамиды; в силу этого «человеческого фактора» государства не вправе отпускать рынок на свободу
Бирюков В.С.
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!
