Когда жизненные обстоятельства заставляют взять потребительский кредит под залог недвижимого имущества (квартиры) человек самонадеянно рассчитывает таким образом погасить и обязательства переда банком / иными кредиторами (какие бы кабальные они не были), и оставить при себе свое имущество.
В своей другой статье на канале я рассказывала о своем опыте приватизации и продажи собственной двухкомнатной квартиры в 2021 году. Но эта квартира с точки зрения истории была абсолютно чиста, и сделка по купле-продажи прошла быстро и без проблем.
А вот в случае с моим знакомым, непростую историю которого я рассказывала в одной из своих статье на канале, квартира оказалась "с подмоченной историей", и главной проблемой для потенциального покупателя был ее залог у АО "Совкомбанка".
Но и при таком варианте нашлась доступная схема по продаже такой квартиры, о чем расскажу более подобно в данной статье, может быть данный опыт кому-то из читателей канала пригодиться.
Вариантов схемы продажи объекта недвижимости с обременением (обычный потребительский кредит / ипотека) несколько (зависит от подобранного потенциального покупателя):
- самый простой вариант: если покупатель с наличными и готов под предварительный договор купли-продажи (далее - ПДКП) дать задаток в размере оставшейся к погашению суммы кредита / ипотеки. Но тут все будет зависеть от размера этой суммы (в случае с моим знакомым на это рассчитывать явно не приходилось, т.к. около 6 млн. руб. дать под ПДКП мог только разве что мультимиллионер).
При такой схеме согласие банка на продажу квартиру не будет требоваться. Необходимо только заранее предупредить банк-кредитор о намерении досрочно погасить кредит / ипотеку.
В дату очередного платежа за счет внесенного покупателем задатка погашается вся оставшаяся перед банком-кредитором сумма.
Далее, через 10-15 дней банк-кредитор выдает закладную (со штампом о полном погашении обязательств продавца). После чего, продавец обращается лично в МФЦ для снятия обременений по объекту недвижимости в Росреестре.
После чего, между продавцом и покупателем без участия банка-кредитора проводиться основная сделка по купле-продаже объекта недвижимости уже без обременений.
При такой схеме главный риск для покупателя - когда обязательства по кредиту / ипотеке продавца полностью погасятся перед банком-кредитором, продавец может уклониться от заключения основного договора купли-продажи, и деньги в качестве задатка придется возвращать в судебном порядке, так как ПДКП - это только намерение заключить основной договор купли-продажи.
- более сложный вариант: если покупатель с наличными, тогда вся сделка проводиться с участием третьей стороны - банка-кредитора. Желательно проводить в этом банке, иначе придется "заморочиться" еще более серьезно.
Первоначально продавцу необходимо письменно уведомить банк-кредитор о желании провести сделку-купли по недвижимому имуществу - объекту залога по кредиту / ипотеке.
Как только получено согласие от банка следует подготовка к проведению сделки. Между продавцом и покупателем может быть заключен ПДКП, отражающий все значимые условия и намерения по заключению основного ДКП.
Заключению основного ДКП предшествует согласование всех значимых моментов с банком-кредитором. В конкретном случае с моим знакомым: Совкомбанк для проведения сделки потребовал открытия у них 2-х эскроу-счетов: 1 - для расчетов с банком по погашению суммы оставшейся по кредиту + 2 суммы ежемесячных платежей сверху (то есть это вообще оказалась сумма изначального кредита = 6 млн. руб., после сделки часть этих денег все-таки вернули, около 160 тыс. руб.); 2 - для расчетов с продавцом. Еще отдельно пришлось в стороннем банке для расчетов продавца с риэлторами оформить банковскую ячейку.
В ходе подписания основного ДКП должен присутствовать представитель банка-кредитора, так как для регистрации ДКП в Росреестре необходимо именно его виза на экземплярах. Данный ДКП регистрируется после сделки в Росреестре (но объект недвижимости в выписке ЕГРН все еще остается с обременением).
В день полного погашения кредитных обязательств продавца перед банком-кредитором выдается закладная (иногда этот срок растягивается до 10 дней). Данную закладную покупатель сам несет в МФЦ для подачи заявления в Росреестр о снятии обременений. Через положенный срок покупатель может получить "чистую" выписку из ЕГРН, по 1 экземпляру которой банк-кредитор производит раскрытие 2 эскроу-счета и выдает остаток денег продавцу.
- самый сложный вариант: если покупатель - ипотечник. Тогда помимо участия банка-кредитора, потенциальному покупателю необходимо перед началом всех дальнейших действий обратиться за ипотекой в один из 4-х банков, которые проводят в настоящее время сделки с заложенным имуществом: "Сбербанк России", "Альфа-Банк", "Банк Открытие", "Райффайзенбанк".
То есть участников процесса становиться уже четыре. Указанные банки проводят такие сделки, если первоначальный взнос 20-30% - высокая степень одобрения. Покупатель выбирает самые выгодные ему условия из одобренных банков, и тогда продавцу можно перейти к этапу уведомления банка-кредитора о своем желании продать объект залога, тут необходимо также от него написание гарантийного письма о своем обязательстве продать объект залога именно этому покупателя.
Дальше следует выход на подписание ПДКП.
Банк-кредитор дает возможность продавцу снятия обременений по объекту залога именно под данный ПДКП.
Банк-ипотечника всю сумму ипотечного кредита делит на несколько частей: 1 - на погашение кредита в банк-кредитор, 2 - продавцу для покупки другой квартиры (альтернатива), 3 - остаток денежных средств для продавца. Данный 4-ый участник данной схемы сам направляет в банк-кредитор денежные средства для погашения кредита. В день полного погашения кредитных обязательств продавца перед банком-кредитором выдается закладная (иногда этот срок растягивается до 10 дней), которая передается в банк-ипотечника, который отправляет ее в Росреестр для снятия обременения.
Только после снятия обременения с объекта недвижимости можно будет выйти на заключение основного ДКП. Тут немаловажно учитывать тот факт, что альтернативная сделка (по покупке другой более дешевой квартиры для продавца) может быть возможна только после прохождения регистрации основного ДКП в Росреестре, то есть перехода права собственности от продавца к покупателю. То есть продав одну квартиру (которая была в залоге у банка), ее бывший владелец должен будет позаботиться куда он сможет выехать, пока будет происходить процедура сделки по купле-продажи квартиры для него (если у него она была единственная).
Оставляйте комментарии, подписывайтесь на канал!