Прошел месяц с объявления мобилизации. За это время рынок успел резко затормозить, потоптаться на месте и начать медленное восстановление. Попросили экспертов оценить ситуацию и дать осторожные прогнозы по ее исправлению.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
На данный момент рынок действительно просел по спросу. В Санкт-Петербурге и Ленобласти объём реализации по итогам прошедших девяти месяцев 2022 года составил 2,1 млн. квадратных метров — этот результат сопоставим с посткризисным периодом 2010–2011 годов. А при усугублении геополитической напряжённости рынок может продолжить развиваться по негативному сценарию.
Основным драйвером спроса ожидаемо остается ипотека. Но даже после понижения ключевой ставки до 7,5%, в условиях сокращения реальных располагаемых доходов ежемесячный платёж остаётся неподъемным для большей части потребителей, так как цены на недвижимость росли вплоть до 3-го квартала текущего года.
Воспользоваться популярной ипотечной программой со ставкой 0,1% широким слоям населения не позволяет непреодолимый барьер от 1,5 млн рублей в качестве первоначального взноса.
К концу лета до объявления частичной мобилизации спрос на рынке недвижимости начал восстанавливаться после весеннего падения. Но с 21 сентября потребители вновь начали откладывать капиталоемкие покупки, а эксперты стали прогнозировать очередной кризис платежеспособного спроса на жилье.
В третьем квартале объем вывода предложения достиг докризисного периода. В условиях падения спроса на рынке сложилась ситуация профицита предложения. Рынок покупателя склоняет застройщиков к снижению цен. Но рост себестоимости строительства из-за перестроения логистических цепочек и сопутствующих издержек будет сдерживать девелоперов от экстремальных акций.
Помимо очевидных всем инструментов поддержания спроса таких, как экономический рост, повышение качества жизни населения и стабилизация геополитической ситуации, временный эффект оживления на рынке недвижимости могут вызвать целевые ипотечные программы. Например, особые условия займа для семей мобилизованных.
Несмотря на всё вышеперечисленное, недвижимость по-прежнему остаётся одним из самых надёжных способов сохранения средств в кризис. При наличии свободных денег вложение в квадратные метры будет разумным решением даже в текущей ситуации.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park), Москва
Сколько может продлиться пауза на рынке
Клиенты вернутся на рынок, как только прояснится ситуация в экономике и международной обстановке. Если говорить о премиальном сегменте, в котором работаем мы, в третьем квартале наблюдались достаточно высокие темпы восстановления рынка. В целом число сделок, заключенное в премиум-классе в июле–сентябре, было только на 10% ниже аналогичного периода 2021 года. Поэтому высокобюджетный рынок может очень быстро прийти в норму.
Что будет происходить с рынком недвижимости
Мы ожидаем, что спрос стабилизируются на уровне 60–70% от обычного для текущего сезона уровня активности покупателей. Однако более точные прогнозы сейчас дать сложно — очевидно, что многие покупатели взяли паузу. Особенно тревожно отсутствие инвесторов, которые обычно, напротив, очень активны в кризисные периоды.
Что может стимулировать покупателей снова вернуться к вопросу приобретения жилья
Основным стимулом для покупателей новостроек по-прежнему остается ипотека. В премиальном сегменте, пожалуй, впервые за всю его историю доля сделок с заемщиками жилищных кредитов превысила 50%, тогда как раньше она не превышала 30%. Сейчас необходимо продление программ субсидирования ставок и по мере смягчения кредитно-денежной политики нужно и дальше сокращать ставки по кредитам.
Что будет с ценами
Некоторые застройщики, возможно, смягчат ценовую политику и снизят цены, особенно в проектах на высокой стадии строительной готовности. Но в целом предпосылок для радикального пересмотра стоимости квадратного метра нет, так как застройщиков ограничивает высокая себестоимость строительства.
Возможны скидки, к примеру мы уже предлагаем покупателям в нашем квартале Prime Park индивидуальные условия сделки с выгодой до 10%. Однако большие дисконты в премиальных проектах не будут иметь массовый характер. Скорее всего, застройщики предложат скидки на отдельные квартиры.
Покупать ли сейчас жилье
Универсального совета по покупке квартиры сейчас дать нельзя. Если у вас есть средства, одобренный банком кредит по комфортной ставке, а квартира уже выбрана, то откладывать покупку смысла нет. Нужно очень хорошо оценивать свои финансовые перспективы в период турбулентности, если вы только пришли на рынок и рассчитываете на крупный заем или рассрочку на приобретение квартиры.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine), Москва
Что происходит на рынке
Люди не перестали покупать квартиры, но некоторые сделки действительно встали на паузу. Тем не менее, договоры продолжают заключаться, рынок не остановился. Продолжительность стагнации предсказать затруднительно, поскольку политическая ситуация в стране нестабильна и меняется практически ежедневно. Клиенты наблюдают за динамикой и принимают решение — ждать или приобретать сейчас. В условиях повышения ипотечных ставок велика вероятность, что все же многие предпочтут не откладывать покупку квартиры до следующего года.
Что будет дальше
Российский рынок недвижимости отличается гибкостью и достаточным запасом прочности. Поэтому, даже при условии негативного сценария, проекты будут реализовываться, а квартиры — продаваться. Могут поменяться условия выдачи ипотеки, и это уже происходит. Вероятно, девелоперы совместно с банками начнут отказываться от субсидированных ставок и ипотеки без первоначального взноса, чтобы снизить риски.
Чем неопределеннее ситуация в стране, тем меньше покупателей
Стимулировать высокий покупательский спрос может только уверенность клиентов в завтрашнем дне. Любая неопределенность заставляет урезать расходы и останавливает от принятия столь важного решения, как покупка квартиры (тем более — с использованием ипотечных средств). В данном случае плохо работают даже специальные государственные программы. Поэтому сделки будут проходить активнее, только когда ситуация стабилизируется.
Цены на жилье не снизятся
Девелоперский бизнес сегодня отличается низкой маржинальностью, поэтому игроки рынка держат (или повышают) цены в силу необходимости: дорожают стройматериалы, имеются проблемы с их поставками. Низкий спрос не заставит их продавать квартиры себе в убыток.
Старты продаж отложатся
Экстремальных акций от застройщиков ждать точно не стоит: себестоимость строительства сегодня высока, и она уже закладывается в конечную цену квартир и апартаментов. Вероятно, ряд игроков будут откладывать старт продаж в новых проектах до наиболее благоприятного для рынка времени, т. е. займут выжидательную позицию. Это сформирует дефицит предложения и некоторым образом поможет восстановить спрос в остальных новостройках, которые уже продаются.
Кому стоит отложить покупку
Отложить покупку стоит тем, кто не уверен в стабильности своего будущего материального положения. Например, в силу финансовых трудностей у текущего работодателя. Всем остальным я бы не советовал откладывать, потому что тенденции таковы, что ипотечные ставки растут, а требования к заемщикам становятся строже.
Велика вероятность того, что к началу следующего года кредиты станут гораздо дороже, и эту возросшую в разы переплату не покроют никакие скидки от застройщиков.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»
Рынок постепенно восстанавливается
Делать прогнозы в текущих условиях практически невозможно. Активность покупателей на рынке будет зависеть от изменений экономической и политической ситуации. Спад объемов продаж, произошедший после 21 сентября, начинает медленно стабилизироваться. Полагаю, что при отсутствии новых глобальных потрясений активность на первичном рынке продолжит восстановление в этом году.
Как поведет себя рынок в будущем, даже ближайшем, спрогнозировать сложно. После 21 сентября сделки фактически встали на паузу. Клиенты пережидали период неопределенности и откладывали покупку недвижимости до лучших времён. Однако паника первых дней уже прошла и сейчас ситуация складывается таким образом, что число сделок на рынке может начать медленное восстановление. Но всё будет зависеть от экономических и политических пертурбаций в стране. Покупатели сейчас остро реагируют на любые изменения. Объем предложения новостроек при этом продолжит расти, однако запуск новых проектов девелоперы наверняка сократят.
Инвесторы вернутся на рынок
Клиенты, которые решили отложить покупку недвижимости после 24 февраля или 21 сентября, могут снова вернуться к вопросу о приобретении квартиры до конца года. У многих граждан скопились достаточно большие суммы, которые невыгодно держать на счетах без дела. С каждым днём, в какой бы валюте не были средства, они будут обесцениваться.
В кризисы, чтобы сохранить свои деньги, граждане нередко вкладываются в стабильные физические активы, в первую очередь в недвижимость. Дополнительным стимулом может стать завершение работы программы льготной ипотеки в конце 2022 года, а также планы ЦБ запретить выдачу субсидированных кредитов от застройщиков с низкой ставкой.
Пока эти инструменты покупки еще доступны. Мы вместе с банками-партнёрами сохраняем для наших клиентов возможность приобрести квартиру в ипотеку со ставкой от 0,1% в нашем ЖК ILOVE. Кроме того, покупатели могут оформить ипотеку с нулевым первоначальным взносом по ставке от 4,4% в «Газпромбанке».
Цены на квартиры не снизятся
Полагаю, что в ближайшее время ждать стагнации цен на квартиры не стоит. Сейчас большинство девелоперов реализуют проекты при помощи механизма эскроу. В случае резкого снижения цен и медленной наполняемости счёта банки, которые выдают застройщикам проектное финансирование, могут повысить ставку и даже отозвать кредитную линию. Тем не менее, рынок первичной недвижимости очень инертный и реагирует на изменения медленно. Если спрос останется низким, то на рынке появится больше предложений со скидками до 10%.
Не откладывайте покупку квартиры
Если вы давно планировали приобрести недвижимости, не собираетесь уезжать и находитесь в благоприятном материальном положении, то вопрос о покупке квартиры стоит рассмотреть обстоятельно. Сейчас прогнозировать будущее сложнее, чем когда-либо. Но велика вероятность, что в ближайшее время кардинальных изменений в лучшую сторону не произойдет.
До конца года ЦБ может запретить субсидированные кредиты от застройщиков с низкой ставкой. Помимо этого, 31 декабря заканчивается действие льготной ипотеки с господдержкой. Пока власти не заявляли о её продлении. Возможностей для оформления жилищного кредита с низким ежемесячным платежом станет меньше. Если это имеет для вас первостепенное значение, то с покупкой стоит поторопиться.
Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис»
Люди не перестали резко покупать квартиры. Спрос стал более скромный, но он есть. Прежде всего, покупателей интересуют квартиры с высокой стадией готовности или наиболее бюджетные по цене.
В нашей компании мы заранее скорректировали планы на октябрь. Вопрос выхода рынка на спрос как минимум августа-сентября — это вопрос стабилизации политической ситуации.
Снижения цен все же ждать не стоит. Сейчас большинство проектов реализуется по схеме проектного финансирования, и финансовые модели банков надо выполнять. Акционные программы, будут, но затронут они, прежде всего, квартиры с низкой ликвидностью.
Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент»
Рынок пока не восстановился
После падения спроса, вызванного событиями 24 февраля, людям потребовалось полтора месяца, чтобы адаптироваться к ситуации и вернуться к вопросу планирования покупки недвижимости. При этом полностью он так и не восстановился. В конце сентября у нас снизился трафик на сайт и целевые обращения, некоторые клиенты приостановили процесс оформления покупки. Сейчас ситуация постепенно нормализуется, по крайней мере интерес к объектам есть.
Очень большое значение оказывают поведенческие факторы: кто-то на фоне объявления мобилизации поставил на паузу принятие решений, а кто-то берет кредиты и ипотеки, думая о том, что рано или поздно проблемы закончатся и нет смысла откладывать покупки на завтра.
Мы видим падение спроса, рост ипотечных ставок, за исключением программ с государственной поддержкой. Застройщики придерживают лоты и не выводят в продажу новые объекты, распродавая остатки. Эксперты уже сейчас говорят, что сокращение объемов продаж относительно 2021 года составит минимум 10–20%.
Судя по статьям федерального бюджета 2023 года, государство продолжит финансирование льготных ипотечных программ, чтобы стимулировать спрос.
Что будет с ценами
Я придерживаюсь точки зрения, что ликвидные проекты существенно не снизятся в цене, продавцы надеются на восстановление спроса. Важно еще отметить, что фактически с начала года существенно подорожали строительные и отделочные материалы, уличная мебель и прочие вещи, которые влияют на себестоимость объектов. Поэтому ждать, что стоимость упадет, нерационально.
Я вижу, что некоторые застройщики предлагают существенные скидки, на каких-то объектах можно встретить дисконт 20 и 25%. Очевидно, что в таких случаях либо изначально стоимость лотов была завышенной, либо девелопер будет компенсировать скидку за счет других объектов, либо снижать качество строительства, занимаясь дегрейдом. В рамках нашей дисконтной политики мы можем предложить максимум 5% скидку, что и делаем.