Ипотека – выгодный инструмент при покупке недвижимости для инвестирования. Этот год был очень непростым для банковского сектора, и не ясно, чего ждать дальше. Мы попросили Анну Каляеву, руководителя компании по ипотечному брокериджу и недвижимости PRO credity, ответить на вопросы о сегодняшнем состоянии рынка и его перспективах.
— Как себя чувствуют банки сегодня? Восстановился ли рынок после весеннего взлета ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ? Каких итогов года можно ожидать?
— С июля ипотека постепенно восстанавливается. На фоне снижения ключевой ставки и вслед за ней банковских ставок на рынок возвращается отложенный спрос и темпы выдачи подтянулись примерно до уровня 2020 г. Ожидаем, что по итогам года общий объем выдачи составит 80-90% от показателей прошлого года. Однако средний размер кредита растет, и по количеству договоров падение будет более заметным: вероятно, до 30%.
— Стоит ли инвесторам брать ипотеку сейчас или лучше подождать еще: возможно ли дальнейшее снижение ставок?
— Для инвесторов, сейчас, возможно, один из самых удачных моментов, чтобы взять недвижимость в ипотеку. Например, в Петербурге многие крупные застройщики анонсировали «Ипотеку за 1 рубль» до сдачи дома в эксплуатацию. Получается, внеся минимальный первоначальный взнос 15%, можно платить всего 1 рубль в месяц, а перед сдачей дома просто продать такую недвижимость по переуступке. При этом на такие объекты, как правило, нет удорожания. Главное – грамотно выбрать объект с потенциалом роста. Некоторые инвесторы берут сразу несколько квартир в ипотеку, в том числе и по таким «вкусным» ипотечным ставкам.
Дальнейшего снижения ставок не ожидается. Скорее, рынок или замрет на текущих ставках или чуть увеличит их, так как в ставки в том числе закладываются санкционные и иные риски. Некоторые банки из ТОП-5 уже увеличили ставки, в среднем на 0,5%.
— Как снизить риск упущенной выгоды, если ставки упадут после того, как клиент оформит ипотеку?
— Всегда можно рефинансироваться на более выгодных условиях. Только нужно проверить правила по досрочному погашению выданного вам кредита.
— А часто ли бывают такие ограничения по программам с субсидированной ставкой?
— Не часто, но бывают. Например, по программе «Ипотека за 1 рубль» запрещены частично-досрочные погашения до получения застройщиком второго транша. В большинстве других субсидированных программ такого ограничения нет. Но все же внимательно читайте договор.
— В начале октября Банк России выразил опасения по поводу бурного роста ипотеки с субсидией от застройщика по “околонулевым” ставкам. Регулятор пригрозил ограничивать распространение этих схем кредитования, повышая для кредитов коэффициента риска. Как, по вашему мнению, это отразится на рынке? Не нужно ли поторопиться, если планируешь брать ипотеку под 0,1%? Говорят, некоторые банки уже убирают их из линейки продуктов.
— Скорее всего, застройщики и ЦБ РФ найдут какой-то консенсус, так как именно такие программы сейчас являются основным драйвером роста ипотечного рынка. Вряд ли банки их совсем отменят, но могут изменить условия выдачи, например, увеличить размер первоначального взноса.
На самом деле, банков с действительно «вкусными» ставками на рынке не так уж много, по факту их не более 5-6. И это говорит о том, что далеко не каждый банк считает такие программы рентабельными для себя на длительный период времени. Поэтому, да, возможно, лучше не терять время, если вы выбрали перспективный объект с хорошей программой субсидированной ипотеки.
— Как повлияла на одобрение кредитов текущая политическая ситуация? Что вы посоветуете потенциальному заемщику в этой ситуации?
— Банки стали внимательнее изучать потенциального заемщика, делают больше прозвонов, но кардинально плохой ситуация не стала. Мы не наблюдаем ужесточения к портрету заемщика. Большинство банков, которые до мобилизации не требовали наличие военного билета, по-прежнему его не требуют. Некоторые банки изменили ипотечные программы, а что-то и убрали, но основные продукты остались.
Подведем итоги
Не стоит ждать дальнейшего снижения ставок. Возможно, с возвращением на рынок ряда покупателей, отложивших покупку с ипотекой в первом полугодии, ипотека даже подорожает. Об этом свидетельствует рост ставок на 0,5% в некоторых крупных банках. Могут ухудшиться условия выдачи по субсидированной ипотеке, на этом настаивает ЦБ, да и сами банки не хотят ввязываться в рискованные продукты.
Совет от наших экспертов: смотрите в оба и думайте о завтрашнем дне. Если задачу с жилищным вопросом необходимо решать, то ее нужно решать. Для инвестиционных покупок момент сейчас в целом удачный, но все же стоит очень хорошо взвесить все риски, доверившись профессионалам.
