⏪ Вложил деньги в новостройку со сдачей в 2025 году. Не разорится ли мой застройщик? ⏩
⁉️Этот вопрос мне в той или иной форме задают многие знакомые и друзья. В основном форма такая: «A как дела у XXXXX? Он не банкрот ещё?»
🔍Я обратил бы внимание на то, что с 2019 года весь сектор строительства жилья в РФ де-факто контролируется государством через банки, выдающие проектное финансирование (СБЕР, ВТБ, ДOM.PФ). Правда, на рынке ПФ зачем-то пытаются работать и частные банки (МКБ, Альфа, Санкт-Петербург и т.д.).
🔩Итак, моделируем ситуацию. Некий застройщик XXXXX реализовывал рискованную бизнес-модель, во имя масштабирования набрал долгов в виде ПФ, облигаций, мезонинов, ссуд третьих лиц и т.д. Спрос резко упал продажи резко просели, притока средств нет и застройщик допустил дефолт по какому-то из обязательств. Дальше запускается долгая процедура банкротства. Я ее не буду описывать отдельно.
🏗️При этом нужно понимать, что в итоге все текущие стройки, на которые было выдано ПФ, переходят к банкам. Теперь они должны будут нанять fee-девелопера или подрядчика, который доведет стройку до конца. Дофинансирование полностью ложится на плечи банка.
🏛️Если очень упрощённо: для инвестора-дольщика неважно, что будет с застройщиком, важно что будет с финансирующим его банком.
🏦И вот здесь интересно. Мы не знаем насколько глубоки могут быть проблемы на рынке недвижимости и как они скажутся на застройщиках. Если банкротства станут массовым явлением (настолько всё будет плохо), то основная финансовая нагрузка по достройке проектов ляжет на плечи банков.
🏢Пока мы можем предполагать, что проекты, финансируемые госбанками будут достроены. Здесь реально ориентироваться на опыт государства по достройке проектов СУ-155 и Urban Group. Не в срок, с огромной потерей качества, с нерешёнными вопросами дорог и благоустройства, но достроили или достраивают. То есть даже если СБЕР, ВТБ и ДOM.PФ столкнутся с проблемой нехватки средств для финансирования достроек, есть большая доля надежды, что государство напечатает деньги для своих банков для решения этой проблемы (и это тоже разгонит инфляцию рубля). Но может и не напечатать, это тоже вероятный сценарий при самом плохом развитии ситуации в экономике РФ.
🎢 Справятся ли частные банки с достройкой банкротных проектов? МКБ в моем понимании банк полугосударственный, его контролирует группа «Регион», близкая к «Роснефти». Если что, легко отдадут большую долю государству. Справятся ли другие частные банки в крайней, самой плохой ситуации - не знаю, совсем не уверен.
😳В общем, всем взволнованным дольщикам рекомендую посмотреть в проектную декларацию и выяснить, за чей счёт банкет, то есть кто выдал ПФ. Госбанк +/- хорошо, частный...
🔻Но это не всё! Продолжение следует...