Закон предусматривает, что супруги владеют, пользуются и распоряжаются своим общим имуществом по обоюдному согласию.
Для заключения сделок по распоряжению общей недвижимостью предусмотрено особое правило: если договор подписывает только один супруг, он должен предварительно получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ).
А что будет, если общая недвижимость продана одним из супругов после расторжения брака и без нотариального согласия второго супруга?
Теперь в судебной практике есть несколько новых нюансов по части решения такой ситуации. Проиллюстрирую на конкретном примере.
После 4-х лет брака супруги развелись. Решение суда о расторжении брака только вступило в законную силу, раздел имущества еще не был оформлен, а бывший муж уже продал дом с земельным участком, который супруги приобрели в браке (общая недвижимость была оформлена только на него).
Узнав об этом, бывшая жена подала в суд исковое заявление, требуя признать сделку недействительной, поскольку договор был подписан и зарегистрирован в Росреестре без ее нотариального согласия.
Суд удовлетворил иск женщины — в результате у покупателя изъяли дом обратно, признав его совместной собственностью супругов. Это дело дошло до Верховного суда РФ, где его кардинально пересмотрели.
По мнению высшей инстанции, в такой ситуации положения ст. 35 СК РФ не применяются, поскольку семейное законодательство здесь в принципе не действует.
Ведь спорная сделка заключалась уже после того, как брак был официально расторгнут — значит, статуса супругов у истца и ответчика на тот момент не было, а СК РФ регулирует отношения между супругами.
Что же касается имущественных отношений между бывшими супругами, то их регулирует ГК РФ, а он никакого нотариального согласия на распоряжение общим имуществом не требует.
Если обратиться к ст. 253 ГК РФ, спорную сделку можно признать недействительной, но при условии, что будет доказано следующее: покупатель дома на момент подписания договора знал о том, что продавец действует против воли его бывшей супруги.
На деле доказать такое практически невозможно, поэтому максимум, на что может рассчитывать женщина — это взыскание с бывшего мужа половины суммы, вырученной им с продажи дома (ВС РФ, определение № 80-КГ20-3).
А в прошлом году к этой ситуации добавилось еще одно правило — на этот раз от Конституционного суда РФ.
По его мнению, риск неблагоприятных последствий от продажи совместной недвижимости одним супругом без ведома второго несет как раз второй супруг — если он после развода не предпринял своевременно меры по контролю за судьбой этого имущества.
В частности, не подал иск о разделе общего имущества, не включил в ЕГРН отметку о наличии возражений относительно прав на этот объект (ст. 35 Закона №218-ФЗ).
Поэтому суд запретил истребовать проданную без согласия супруга недвижимость у покупателя, если тот не знал и не мог знать на момент сделки, что приобрел совместное имущество.
Это значит, что супруг, без согласия которого эту недвижимость продали, не сможет вернуть ее у добросовестного приобретателя, если не докажет, что сделал все возможное, чтобы уведомить о своих правах на объект третьих лиц — даже в том случае, если ему удастся подтвердить суду, что покупатель знал об отсутствии согласия супруга на продажу общей недвижимости (Постановление КС РФ от 13.07.2021 № 35-П).