Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект недвижимости, является обязательным этапом в аналитике и оценке его стоимости, как рыночной (требования п. 11 ФСО № 7), так и кадастровой (п. 55, п. 56, п. 56.2 Приказ П/0336 Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке).
Сегментирование рынка — это процесс разбиения рынка на секторы, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов (Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков).
Приложение №1 к Приказу П/0336 Методических указаний о государственной кадастровой оценке определяет состав видов разрешенного использования (кодов ВРИ и кодов расчета) для каждого из установленных в п. 55, п. 56, п. 56.2 сегментов рынка недвижимости.
При этом нормативно-правовые акты не содержат алгоритмичного определения понятия сегмент рынка недвижимости.
В методической литературе встречается общее понятие сегмента рынка:
Учебник Грязновой А.Г., Федотовой М.А. Оценка недвижимости - «Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфичного бизнеса.
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с циклической занятостью…).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав аренды, … рынок ипотеки…).
Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов».
Монография Стерник Г.М., Стергик С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов - «Множество сегментов рынка образуется разнообразными сочетаниями видов объектов недвижимости, их юридического статуса, операций с ними».
Сегментирование рынка недвижимости, является одним из наиболее распространенных процессов его структурирования, на первом этапе обработки рыночной информации, предваряющем процедуры мониторинга и анализа на втором уровне, исследование факторов на третьем уровне, а также на четвертом уровне прогнозирование показателей рынка, в т.ч. оценку стоимости объектов. Четыре вышеуказанных этапа обработки рыночной информации имеют общую методологию в профессиональной деятельности всех участников рынка, в т.ч. аналитиков и оценщиков. Каждый этап может являться отдельной сферой деятельности и выполняться разными участниками рынка. Качество результатов каждого этапа зависит в т.ч. от качества информации и результатов предыдущего этапа.
Неточности в информации первого уровня, в т.ч. некорректность в определении сегмента рынка объекта, как правило, влечет искажение результатов последующих уровней, т.е. в аналитике, исследовании и прогнозировании, а соответственно оценке стоимости.
Профессиональные участники рынка, руководствуются практико-ориентированными правилами в определении сегмента рынка объекта недвижимости, которые опираются на ряд отраслевых стандартов типизации и классификации недвижимости (статьи Вольновой В.А. «О краткой классификации недвижимости», Лейфера Л.А. «Сегментация рынка недвижимости»).
Система типизации и классификации — это свод принципов группировки объектов недвижимости на основе зависимости характеристик объектов от их происхождения, функционала и развития территории, вида использования и класса качества.
В методической литературе представлено множество типизаций недвижимости по различным характеристикам: жилое/не жилое, высотное/малоэтажное, по группам капитальности, по отраслевой принадлежности, по функциональному назначению и др.
В качестве успешных практик в области типизации и классификации недвижимости можно использовать:
- Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) (Российская гильдия риелторов).
- Всероссийская классификация бизнес-центров (Российская гильдия управляющих и девелоперов).
- Положение о классификации гостиниц (Постановление Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860)
- Типология торговой недвижимости (Стерник Г.М.)
- Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ)
- Классификация складских помещений (Международная консалтинговая компания Knight Frank)
- Единая система типизация и классификация объектов недвижимости Омского межотраслевого совета экспертов рынка недвижимости (Areall.ru)
- Сегментация рынка недвижимости Приволжский Центр методического и информационного обеспечения оценки
- Классификация Московского исследовательского форума 2003 и 2006 г.г.
- Классификация, разработанная Urban Land Institute (США)
- и др.
Аналитики рынка недвижимости, руководствуясь вышеприведенными стандартами и практиками, действуют от «общего к частному», формируя массивы рыночной информации сегмента рынка из общего объема рыночных данных, с целью представления общих статистик и индикативных показателей по сегменту в целом.
Оценщики, в ходе оценки недвижимости, руководствуются теми же вышеприведенными стандартами и практиками, но действуют от «частного к общему», определяют сегмент рынка для объекта оценки и подбирают отдельные объекты (аналоги) в перечень рыночной информации сегмента рынка из общего объема рыночных данных, учитывая индивидуальные характеристики объектов для формирования рыночной выборки, часто получая специфичные выборки, лишь той части сегмента рынка, которая наиболее схожа с объектом оценки.
Из самого словосочетания «сегмент рынка недвижимости» следует, что сегмент является частью рынка недвижимости и формируется объектами, выставленными на рынке и совершёнными сделками (операциями), следовательно:
Сегмент рынка— это однородная группа объектов, имеющая единый состав и закономерности действия факторов ценообразования, исходя из мотивации типичного субъекта (инвестора, собственника и/или пользователя), выделяемая на основе развитости рынка, путём дифференциации по виду объектов, местоположению, передаваемым правам, типу рынка, инвестиционной мотивации.
Сформированный (типичный) спрос субъектов с определенными функциональными, локальными, экономическими и иными критериями, формирует сегмент рынка из объектов с соответствующими характеристиками.
При общем нэйминге сегмента рынка, рекомендуется использовать соответствующее наименование вида экономической деятельности.
Критерии сегментирования определяются при различиях в ценообразовании:
1. Объектов с разным видом использования и классом качества – жилые/коммерческие/производственные, а также элитные объекты и стандарт класса и т.п.;
2. Объектов в локациях с различным правовым, функциональным режимом землепользования и экономическим потенциалом;
3. На рынках строящихся, вторичных и ветхих объектов;
4. На рынках продажи, аренды, найма, обмена и пр.;
5. Объектов, имеющих специфичный инвестиционный потенциал.
Определение сегмента рынка объекта недвижимости, является последовательным, логическим алгоритмом и состоит из следующих этапов, являющихся стандартом сегментирования:
- Типизация/классификация объекта. Изучение количественных и качественных характеристик объекта исследования: площадных и объемно планировочных, условий доступности, категории, виду разрешенного использования и иных, определяющих тип (класс) объекта.
2. Анализ фактического использования объекта исследования и его частей, при необходимости с расчетом долей по различным видам использования. Структура площадей по видам использования объекта. Изучение истории использования объекта исследования в предыдущие периоды.
3. Анализ месторасположения и окружения объекта исследования. Виды использования окружающей застройки. Определение (анализ) рыночных границ локации. Мониторинг наиболее массового (типового) использования объектов в границах локации. Анализ потенциала территории, для использования недвижимости, а также внешних мезолокальных факторов. в т.ч. изменения в законодательных разрешениях и ограничениях, инвестиционной конъюнктуры рынка, транзитных пешеходных и транспортных возможностей, развитость инфраструктур и т.п.
При выполнении процедуры сегментирования, как правило, используются информационные слои картографических сервисов:
- Яндекс карты, гугл карты, 2 ГИС, Викимапия;
- Правил землепользования и застройки муниципального образования и картографического слоя ИСОГД «Генплан/Территориальные зоны».
4. Градостроительный регламент определяет функционал использования земли и объектов капитального строительства, а также охранные требования в границах территориальных зон. В связи с чем, при определении сегмента рынка вид использования и параметры объекта недвижимости определяемые в ходе применения методологии НЭИ должны соответствовать основному допустимому виду разрешенного использования установленному Градостроительным регламентом. Вспомогательные и условно разрешенные виды, так же могут использоваться при соответствующем обосновании.
К соответствующему сегменту рынка не следует относить земельные участки, фактический вид использования которых, относится к запрещенному виду использования в градостроительной территориальной зоне их расположения.
Разновидности градостроительных территориальных зон установлены ст. 35 ГрК, а принятые для населенного пункта градостроительные регламенты устанавливают виды разрешённого использования объектов для каждого вида градостроительных территориальных зон, а также ограничения по основному, вспомогательному и условно разрешенному использованию.
5. Определение наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости и позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на которое ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки (п.12,15 ФСО № 7).
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям, и отражает профессиональное мнение оценщика в отношении наиболее вероятного использования собственности исходя из анализа условий развития и состояния соответствующих сегментов рынка. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.
Показателями наиболее эффективного вида использования объекта является наибольшая величина рыночной стоимости, доходности, ставки доходности инвестиций, а также наименьший период окупаемости и рыночной экспозиции.
6. Вид прав. Анализ рыночной специфики, связанной с видом передаваемых прав и ограничений в совершаемой операции (вторичный или первичный рынок, долевая собственность, рынок прав аренды, сервитутов, прав на ветхие объекты и т.д.).
7. Тип операции. Анализ рыночной специфики связанной с типом операции (продажи, аренды, найма, обмена и пр.).
8. Портрет инвестора. Определение портрета группы потенциальных инвесторов (покупателей) или пользователей объекта. Субъектный анализ сегмента рынка, объёмный и структурный анализ субъектов. Определение основных факторов их инвестиционной мотивации и требований к объекту.
Исходя из целей и задач последующих уровней анализа, исследования или прогнозирования, каждый объект, как правило, относится к одному определенному сегменту рынка недвижимости.
Сегментирование рынка недвижимости проводится путем определения сегмента рынка для каждого объекта и группировкой соответствующих объектов в перечень сегмента рынка.
Рыночного сегмента не существует на рассматриваемом рынке, если объекты данной разновидности отсутствуют на рынке, т.е. нет соответствующих оферт и информации о сделках.
Количество объектов на рынке, их достаточность для реализации задач исследования (мониторинга, анализа, прогноза, оценки стоимости и т.п.) и точности оценок, определяет возможность формирования и степень развитости самостоятельных сегментов, подсегментов или субсегментов рынка.
С развитием и ростом рыночной ниши, из укрупненных (обобщенных) сегментов, отмежевываются подсегменты и субсегменты, как самостоятельные сегменты рынка, но сохраняющие однокоренные взаимосвязи и основные ценообразующие факторы.
Сегмент, как динамичная группа объектов, в зависимости от «рыночной массы», т.е. от количества объектов на рынке, изменяет свои «требования по составу» объектов:
Мало объектов — группировка охватывает объекты с более широкими характеристиками;
Количество объектов значительное — формируется (появляется возможность выделить) сегмент с индивидуальными специфичными характеристиками объектов.
Сегмент проявляется, как только количество объектов (объём информации) или спрос на такие объекты позволяет уверенно устанавливать взаимосвязи цен объектов и ценообразующих факторов в данной специфической группе.
Обязательные признаки сегмента рынка недвижимости:
- Активность спроса, предложения и сделок. Объекты представлены на рынке, есть операции (сделки) с данным видом объектов.
2. Существенный масштаб сегмента и сформированное ценообразование. Зависимости цен объектов и значимо влияющих факторов устойчивы, а количество объектов и доступный объём рыночной информации позволяют уверенно их определять.
Малое развитие сегмента может проявляться следующими признаками: малое количество объектов, осложняющее установление тенденций и исследование характеристик сегмента, не регулярное (пульсирующее) присутствие объектов сегмента на рынке, нахождение единичных объектов в значительной степени различающихся локациях местоположения, т.е. малое территориальное покрытие рынка объектами и т.п.
Генезис сегмента рынка недвижимости
Сегмент рынка недвижимости представляет собой совокупность объектов, характеристики которых, способны удовлетворять потребности субъектов в определенной сфере их жизнедеятельности. Иными словами, спрос на рынке со стороны арендаторов, покупателей и иных пользователей объектов, формирует соответствующее предложение, т.е. арендодатели и продавцы выводят на рынок объекты по своим качествам, способные удовлетворить имеющийся спрос, таким образом, исходя из запроса субъектов рынка, появляются объекты, удовлетворяющие потребности в проживании, производственной деятельности, оказании услуг, административной функции, образовании и т.д.
Сегмент рынка определяется потребностями (мотивацией) субъектов и характеристиками вовлекаемых объектов, а также правовой и экономической природой их взаимоотношений, т.е. типом операций, объёмом предаваемых прав и ограничений и т.п.
Разные сегменты рынка имеют различный портрет субъектов, их мотивацию и соответственно различное действие ценообразующих факторов, при этом уровень цен может значительно отличаться или быть сходным.
Можно выделить следующие принципы разграничения объектов по сегментам рынка:
Принцип 1: по правовым и физическим характеристикам объекта, определяющим его способности выполнять задачи субъекта, например:
1. Желающий купить квартиру для проживания своей семьи, не будет покупать нежилой склад.
2. Желающий улучшить свои жилищные условия до элитного класса качества, не будет рассматривать квартиры в сегментах «эконом» или «стандарт».
3. Различие в физических характеристиках объектов и правовых условиях (соответственно рисках) разделяют для покупателей строящиеся объекты и объекты вторичного рынка.
4. С целью выращивания культур, не будут востребованы неплодородные земли в том числе, урбанизированные и застроенные.
Принцип 2: Мотивация субъекта по доходности объекта, исходя из возможности альтернативного инвестирования, например:
Для торговой деятельности не выгодно приобретать участки с низким трафиком потенциальных покупателей или ограниченной доступностью. Даже если ВРИ участка называется «под торговлю», субъекты не рассматривают его из-за неудовлетворяющей доходности.
Аналогично квартиры на первых этажах, рассматриваются предпринимателями для перевода в стрит-ритейл, только на оживлённых улицах, проходах и у остановок общественного транспорта.
Большеплощадные участки под индивидуальные дома, не рассматриваются обычным покупателем ИЖС для проживания, в отличие от малоплощадных, а имеют интерес для девелопера и застройщика с предпринимательской целью извлечения прибыли, следовательно, имея различающихся, заинтересованных субъектов, такие участки относятся к различным сегментам рынка. При этом, девелоперы ориентируются на уровень цен участков ИЖС, особенно при отсутствии развитого рынка (достаточного количества) сопоставимых большеплощадных участков.
Участок под коммерческой клиникой и участок под бюджетной больницей, имеющей социальную функцию, относятся к разным сегментам, хоть и используются в одной сфере здравоохранения. Аптечный киоск (торговля) в муниципальной больнице, как и точка торговли канцелярией или общепитом в государственном ВУЗе (в социальном объекте), могут иметь сравнимую доходность (ставку аренды) с аналогичными в торговом центре, в зависимости от потока покупателей.
Как видим, оба принципа используются в методологии «анализа наиболее эффективного использования».
Часто на первый взгляд, различающиеся объекты, не имеют чувствительных для субъектов отличий и образуют один сегмент в соответствие с вышеприведенными принципами, например:
При равнозначной доступности и обеспеченности коммуникациями, т.е. схожей транспортной и инженерной инфраструктурой, покупатели рассматривают индивидуальные жилые дома и дачные дома, как один сегмент, тем более при одинаковой возможности получить прописку.
Предприниматели из разных сфер, например, из торговли, офисного или гостиничного бизнеса, рассматривают на рынке одни земельные участки на общественно - деловых и схожих по градостроительному регламенту территориях, с возможным, последующим уточнением (сменой) ВРИ участка под свои бизнес цели.
При значительном выборе объектов и экономической целесообразности (доступности) рынок продажи и рынок аренды образуют различные сегменты. Но, при ограниченных возможностях выбора или сравнимой экономической целесообразности, объекты к продаже и к аренде образуют один сегмент в глазах заинтересованных субъектов. Также, при ограниченности выбора, покупатели рассматривают в одном сегменте приобретение прав собственности и прав аренды на земельные участки.
Объекты, имеющие вспомогательную (обеспечительную) функцию, относятся к тому же сегменту, что и объекты, которые они обеспечивают, имеют схожий состав ценообразующих факторов и ценовую взаимосвязь с родительским сегментом, однако, относительно меньшую стоимость (на размер коэффициента вспомогательного использования).
С целью определения сегмента рынка объекта недвижимости, необходимо тщательно исследовать характеристики данного объекта и мотивацию его потенциальных пользователей.
В ходе определения сегмента рынка объекта недвижимости, должны учитываться: вид объекта, местоположение, передаваемые права, тип рынка и инвестиционная мотивация.
Ошибочной является практика применения фактического ВРИ конкретного земельного участка или отдельных слов из общего наименования ВРИ, в качестве вида его использования и/или сегмента рынка, без учёта результатов применения методологии анализа наиболее эффективного использования и не выполнения алгоритма определения сегмента рынка в соответствии с разделом 4 настоящих рекомендаций.
Сегменты рынка земли
Сегмент 1. Сельскохозяйственная. Ведение сельскохозяйственной деятельности по выращиванию, возделыванию сельскохозяйственных культур, в том числе многолетних. Земельные участки, занятые территориями полей, сенокосы, пастбища, сады, а также, иные участки с обеспечительной функцией для данного основного вида деятельности, например, территории для водополивных сооружений, полос снегозадержания, и т.п.
Сельскохозяйственные участки, как правило, незастроенные в силу ведения растениеводства, чаще всего встречаются в категориях земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений.
ОКВЭД №1, код А Сельское хозяйство
Экспертами установлено, что основными участками в сегменте «Сельскохозяйственная» земля (сельскохозяйственные угодья) являются пашни и залежи, при этом ранжирование участков по ценности содержит следующие подсегменты:
- сады, типлично-парниковые хозяйства;
- пашни залежи;
- луга и пастбища.
И следующие субсегменты:
- с/х земли под размещение линейных сооружений газопроводов, линий ЛЭП и пр.;
- земли под водными объектами (в том числе, прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемые в целях осуществления прудовой аквакультуры);
- леса, кроме земель лесного фонда определяемых границами лесничеств и защитных лесных насаждений, охотничьи хозяйства;
- территории объектов рекреации, расположенные на землях категории сельскохозяйственного назначения.
Земельные участки, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями и прочими объектами, выполняющие функцию обслуживания к основной деятельности по выращиванию культур, следует относить к вспомогательным участкам сегмента Сельскохозяйственное использование.
Земельные участки под (для размещения) объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности (в соответствии с п. 77 ЗК РФ) следует относить к соответствующим производственным, коммерческим и жилым сегментам. При этом, сельскохозяйственный сегмент, следует рассматривать, как родительский.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения, прилегающие к оживленным автомобильным дорогам, вовлекаются в рыночный оборот с размещением на них объектов торговли и придорожного сервиса и могут быть отнесены к Коммерческому сегменту.
Сельскохозяйственные земли, расположенные рядом с населенными пунктами, часто являются «родительским» сегментом для жилой застройки и реализации девелопмента и могут быть отнесены к сегменту ИЖС.
Сегмент 2.1 Индивидуальная жилая. Малоэтажная индивидуальная жилая застройка, садоводческое и дачное использование. Размещение жилого дома индивидуальной, малоэтажной, а также блокированной застройки (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров) для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и /или садового дома, объектов личного подсобного хозяйства, хозяйственных построек, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур, выращивания гражданами сельскохозяйственных культур для собственных нужд и осуществления отдыха.
Самым массовым видом использования земельных участков является дачное и индивидуальное жилое строительство. В связи с чем, сегмент земель ИЖС является родительским сегментом для формирования и наполнения сегментов земель многоэтажных жилых домов, коммерческих и многих иных.
Часто в исследованиях рынка земли и недвижимости, сегмент ИЖС определяется, как базовый для установления корректирующих коэффициентов, учитывающих разницу между различными сегментами рынка.
Сегмент 2.2 Многоэтажная жилая. Земельные участки для размещения многоэтажных (среднеэтажных) многоквартирных жилых домов, а также объектов вспомогательного функционала (спортивных, детских и иных площадок, трансформаторных подстанций, коммуникаций обеспечивающих жилые дома и пр.).
На земельных участках, застроенных многоэтажными жилыми домами часто соседствуют с жилыми встроенно-пристроенные коммерческие и иные помещения, под которыми формируются самостоятельные земельные участки из состава земель многоэтажной застройки.
С целью обеспечения жизнедеятельности домовой многоэтажной жилой застройки на близлежащих землях обустраиваются вспомогательные объекты, такие как, трансформаторы, сети, котельные, объекты улично-дорожной сети, с выделением для них самостоятельных земельных участков, но иногда на участках МЖД. Также к вспомогательной инфраструктуре относятся территории: детские площадки, спортивные, выгул собак, парковок, пешеходных бульваров и т.д.
Различия в потенциале и ценности земельных участков основного и вспомогательного использования не требуют их разнесения в различные сегменты, более того, земельные участки вспомогательного назначения должны относиться к тому сегменту рынка, объекты которого он обеспечивает.
Сегмент 2.3 Гаражи. Хранение индивидуального транспорта. Земельные участки под размещение частных, индивидуальных гаражей граждан, стоянок и паркингов при многоэтажной и индивидуальной жилой застройке.
Земельные участки сегмента 2.3. Гаражи выполняют обеспечительную или вспомогательную функцию для объектов тех сегментов, объекты которых они обслуживают. Например, гаражи возле многоэтажного дома, обеспечивают хранение транспорта граждан, рядом с местом их проживания.
Сегмент 3 Общественное использование. Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека. Объекты коммунального хозяйства, социального обслуживания, некоммерческого здравоохранения и образования, государственного и общественного управления и т.п.
Сегмент 4 Коммерческая деятельность. Размещение объектов предпринимательства с целью извлечения прибыли в т.ч. объектов торговли, банков, объектов питания, развлечений, управления, гостиниц, объектов сервиса в т.ч. автомобильного, дорожного, и т.п.
ОКВЭД №1480 код G
К сегменту «Коммерческих» земель помимо объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, включены также объекты обслуживания автотранспорта, в т.ч. участки под размещение СТО, шиномонтажа, автосервисы, автокомплексы, заправочные станции и т.д. В связи с этим, исследование опроса экспертного мнения выявило различие в стоимости объектов основного назначения для данного вида разрешенного использования и участков, предоставляемых под объекты автомобильного сервиса.
Сегмент 5 Отдых (рекреация). Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной схожей деятельности.
Сегмент 6 Производственная деятельность. Размещение объектов промышленного производства в различных хозяйственных сферах, с учетом территорий добычи и складирования сырья, полезных ископаемых, их переработки и создания различных видов товаров, а также размещение вспомогательных объектов и обеспечивающих коммуникаций.
Территории промышленного производства в виде заводов и фабрик часто содержат не только производственные цеха, но и объекты складирования сырья и готовой продукции, а также административно-бытовые и иные здания и сооружения, функционал использования которых, предполагает цикл производственной бизнес деятельности. При этом, на территории промышленных зон, а особенно рядом с транспортными узлами, часто располагаются самостоятельные объекты складской недвижимости, используемые в качестве логистических комплексов в качестве активов деятельности транспортных компаний.
Сегмент складских объектов имеет значительное рыночное распространение, в связи с чем, появились документы по классификации складов, что говорит о развитости и самобытности данного сегмента.
Отдельным субсегментом складских объектов, можно выделить низкотемпературные (морозильные) склады, имеющие конструктивные (теплоизоляционные) особенности.
При этом следует разделять складские объекты, обеспечивающие производственную и торговую деятельность. Складские объекты, расположенные в непосредственной близости к объектам торговли и обеспечивающие торговую функцию следует относить к территориям коммерческой деятельности.
Сегменты рынка земли по - разному представлены на территории менее активных рынков, например, в населенных пунктах до 10 тыс. жителей и более активных рынков в городах свыше 100 тыс. жителей или городах-миллиониках. При этом многие из сегментов объектов, указанных в п. 56 методических рекомендаций П/0336 не представлены на рынке недвижимости, например, сегмент 3 "Общественное использование", сегмент 5 "Отдых (рекреация)", сегмент 8 "Обеспечение обороны и безопасности", сегмент 9 "Охраняемые природные территории и благоустройство", сегмент 10 "Использование лесов", сегмент 11 "Водные объекты", сегмент 12 "Специальное, ритуальное использование, запас".
Сегменты рынка недвижимости
Сегменты рынка единых объектов недвижимости более дифференцированы и имеют отличия по сравнению с земельными участками. Сегменты, имеющие наибольший спрос, можно отметить в поисковиках классифайдов в недвижимости, таких как Циан, Яндекс и др. Наиболее часто встречаемые сегменты рынка недвижимости представлены в обобщенном перечне:
1. Квартиры классов стандарт, комфорт, бизнес и элита, комната, апартаменты;
2. Дома, дачи, коттеджи, таунхаусы, дворцы (виллы, усадьбы);
3. Гаражи, машиноместа, гаражи в ГСК, бокс в паркинге, машиноместо в паркинге, машиноместо на парковке;
4. Торговые объекты, в т.ч. Street Retail, ТРЦ, бутики в ТЦ;
5. Общепит - рестораны, кафе, столовые;
6. Гостиницы, отели, хостелы, апартаменты, гостевые дома;
7. Офисы, Бизнес-центры класса А, В, Бизнес-центры класса С и не классные, Бизнес особняки;
8. Автосервисы, СТО, автоцентры, АЗС;
9. Производственные объекты, производственное помещение/здание, производственная база, специализированные производственные комплексы по отраслям;
10. Склады, склады класса А, В, склады класса С и не классные, портовые терминалы, лёгкие склады, открытые площадки, тёплые склады (аптечные), низкотемпературные пищевые склады, нефтебазы.
Количество сегментов, представленных на рынке населенного пункта, зависит от его специфичности и масштаба.
Представление более полной типологии требует рассмотрения в отдельной статье.
Взаимосвязанные и конкурирующие сегменты рынка
Объекты создаются, строятся или реконструируются под выполнение определенной функции удовлетворяющей потребности субъекта.
На вторичном рынке, объекты переводятся из одного вида использования в другой, в условиях конкуренции сегментов рынка недвижимости. Сегмент рынка, из которого объекты переводятся в иной сегмент, является родительским сегментом, при этом, оба сегмента считаются взаимосвязанными.
Взаимосвязанные сегменты, когда вектор действия, интервалы шкал и размер одного или нескольких ценообразующих факторов совпадают или, когда специфичное профилирование объектов одного сегмента (по одному или нескольким из 5 «слагаемых сегмента»), позволяет их позиционировать в самостоятельный сегмент, в том числе, при незначительном количестве объектов данного сегмента, такие сегменты часто называются подсегментами, субсегментами или межсегментами.
Объекты таких сегментов, могут использоваться в качестве аналогов, т.е. соответствуют п. 10 ФСО № 1, возможно, с применением корректировок, учитывающих имеющуюся индивидуальную специфику (при наличии соответствующих исследований рынка), либо без дополнительных корректировок, если влияние отличий на стоимость объектов не значима (не значительна).
Взаимосвязанные сегменты рынка, как правило, частично наследуют закономерности «родительских» сегментов, в т.ч. направления векторов воздействия и шкалы ценообразующих факторов.
Уровень доходности, зависимости в ценообразовании, а также величина рыночной стоимости, приобретается объектом при вхождении в соответствующий сегмент рынка.
В случаях нахождения объектов в состоянии перехода из «родительского» сегмента в новый сегмент, уровень их цен находится между уровнем цен родительского сегмента и уровнем цен нового сегмента рынка.
До перехода объекта в новый сегмент (или перевода объекта в новый сегмент путем введения корректировки), на его ценообразование распространяются факторы (корректировки) «родительского» сегмента.
После перехода объекта в новый сегмент (или перевод объекта в новый сегмент путем введения корректировки) его ценообразование начинает зависеть от факторов (корректировок) нового сегмента.
Рассмотрим пример из рынка: Развивающийся поселок, имеется магазин продуктов и промышленных товаров, количество жителей растет, объем потребления гарантирует успешную деятельность дополнительно еще одного магазина продуктов и отдельного специализированного магазина промышленных товаров, т.е. рынок проявил платежеспособный спрос на появление объектов торгового сегмента. В рыночных условиях будут реализовываться следующие конкурирующие сценарии развития сегмента рынка торговых объектов:
1. Предприниматель в сфере торговли или девелопер обращается в муниципалитет с заявлением о представлении земельного участка для строительства объекта торговли. Муниципалитет подбирает соответствующий земельный участок, а так как в малом населенном пункте практически все участки предназначены под индивидуальное жилое строительство, делает изменения ВРИ отобранного земельного участка «ИЖС» на ВРИ «Предпринимательство, торговля» и представляет участок предпринимателю.
2. Предприниматель приобретает на рынке земельный участок индивидуального жилого назначения «ИЖС», имеющий экономический потенциал для использования под размещение объекта торговли (расположенный в оживленных местах), осуществляет изменение ВРИ «ИЖС» на ВРИ «Предпринимательство, торговля» и строит объект торговли.
3. Предприниматель приобретает индивидуальный жилой дом «ИЖС», переводит его в нежилое помещение, осуществляет изменение ВРИ участка «ИЖС» на ВРИ «Предпринимательство, торговля» и организует деятельность по торговле.
В данной рыночной ситуации, при оценке объектов сегмента торговли, в случае отсутствия или недостаточности информации соответствующего сегмента (объективно сложившаяся ситуация на данном рынке), следует использовать в качестве объектов аналогов — объекты «родительского» сегмента ИЖС с соответствующей коррекцией, учитывающей экономический потенциал объектов, но и требующиеся девелоперские издержки.
Следует отметить, что п.п. б) п. 11 и п.п. б) п. 22 ФСО № 7 не учитывают подобные распространенные рыночные ситуации, в связи с чем, нуждаются в соответствующей актуализации и уточнении нормативных требований, с допущением расширить объём рыночной информации с включением объектов из связанных сегментов и территорий, схожих по экономическим характеристикам с оцениваемым объектом.