Красносельский районный суд города Санкт-Петербурга рассмотрел 20.10.2021 любопытное гражданское дело (в картотеке суда делу присвоен номер № 2-1121/2021).
Гражданин Ч. в декабре 2019 года обратился в суд с иском к гражданину М. о признании ничтожной сделки купли-продажи квартиры. Истец сослался на то обстоятельство, что в ноябре 2019 года ему не пришло извещение на уплату налога на недвижимое имущество, и поэтому он начал выяснять, в чем дело, тогда он узнал, что с февраля 2010 года собственником его квартиры числится некий гражданин М. Истец утверждал, что постоянно живет в этой квартире, никому ее не продавал, документы не подписывал, уплачивал жилищно-коммунальные платежи, а гражданин М. никогда в квартиру не вселялся. При этом к иску сразу было приложено заключение эксперта, нанятого истцом, согласно которому подпись в договоре была выполнена не истцом.
Конечно, в такой ситуации к участию в деле был привлечен Росреестр, который представил договор купли-продажи от 2010 года и иные документы, на основании которых суд назначил судебную почерковедческую экспертизу. В такой ситуации суд всегда отбирает образцы подписей прямо в судебном заседании у того лица, который оспаривает подлинность своей подписи.
И уже при проведении судебной экспертизы было установлено, что подпись на договоре купли-продажи квартиры выполнил все-таки сам гражданин Ч., продавец, с намеренным изменением собственного почерка (подписи) – автоподлог!
Расчет производился по расписке, но за 9 лет покупатель М. не обеспечил ее сохранность, эксперту оставалось лишь констатировать, что расписка подвергнута "агрессивному термическому воздействию (свыше 150°С)".
Разумеется, при таких обстоятельствах суд отказал в иске. Решение пересматривалось и в апелляции, и в кассации, которые согласились с выводами суда первой инстанции (смотри, например, определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 19.09.2022 № 88-17009/2022).
Обратите внимание на то, когда был подан иск - буквально за пару месяцев до истечения максимально допустимого 10-летнего срока исковой давности оспаривания недействительных сделок по ст.181 Гражданского кодекса РФ.
Вот такие бывают продавцы - даже при личном подписании документов могут попытаться выполнить "автоподлог" собственной подписи. Лишний довод в пользу того, чтобы расчет по сделке проводился через банк, в безналичном порядке - тогда личность продавца и его волю на расчеты устанавливает также работник банка.
А с учетом того, что с июня этого года оригиналы договоров больше не хранятся в Росреестре и их негде будет запросить, если стороны не обеспечат сохранность оригиналов на 10 лет, то еще раз обращаем внимание на преимущества нотариального удостоверения любой сделки. В этом случае третий оригинал договора будет храниться в нотариальной конторе не менее 75 лет, при необходимости суд всегда может его запросить и выполнить почерковедческую экспертизу. Плюс нотариус как независимое профессиональное лицо в договоре указывает, что личности сторон проверил и разъяснил им последствия подписания договора.
При этом, как мы неоднократно разъясняли, нотариус не подменяет собой риэлтора, не делает проверок, которые, например, делаем мы, однако в ситуациях, подобных описанной выше, когда принципиально важно через много лет доказать, что именно надлежащее лицо подписывало документы на продажу квартиры, именно нотариус становится незаменим. То есть, максимально безопасная покупка недвижимости - это покупка через риэлтора, который предоставляет покупателю письменный отчет о рисках, и удостоверение самого ДКП через нотариуса. Да, дорого, но безопасность того стоит!