В таком деле как покупка квартиры надо всегда быть настороже. Нельзя успокаиваться и расслабляться до тех пор, пока право на приобретенное жилье не перешло к покупателю, что называется, в полном объеме.
А лучшее подтверждение успешности сделки — это ее регистрация в реестре.
Согласно статистике, примерно пятая часть сделок срываются по независящим от продавца и покупателя причинам. Даже если стороны пришли к соглашению и договорились о приемлемой цене квартиры, рано пить на радостях шампанское — ведь возможны какие-то неприятные неожиданности.
Разбираемся, что может сорвать сделку, детали и условия которой уже были оговорены обеими сторонами.
Первая причина — отказ в предоставлении ипотечного кредита
На современном российском рынке жилья более 80% сделок проводятся с помощью ипотечных кредитов.
Но иногда случается, что продавец и покупатель собираются оформить сделку, а тут приходит беда, откуда не ждали — банк отказывает в предоставлении ипотечного кредита. Если человек подавал заявку только в один банк, сделка неминуемо сорвется, вряд ли продавец захочет ждать, пока потенциальный покупатель вновь подаст документы в другую кредитную организацию.
Поэтому лучше подавать заявки сразу в несколько банков, чем больше их будет, тем лучше, снижается вероятность отказа. Минимальное количество банков — три, но лучше, если их будет и пять, и даже шесть. В этой ситуации надо действовать по принципу «чем больше, тем лучше». Своевременное предоставление денег при купле-продаже на рынке готового жилья приобретает решающее значение для успешного проведения сделки.
Вторая причина — проблемы с документами
Случается, что сделка уже чуть ли не на финишную прямую выходит, все условия оговорены, продавец и покупатель потирают руки в предвкушении последнего этапа, но неожиданно возникают проблемы.
Самый яркий пример — это присутствие в квартире прописанных третьих лиц, не принимающих участия в купле-продаже.
К примеру, если кто-то из родственников продавца был осужден. На время заключения его могут снять с учета в квартире, и даже в выписке из домовой книги он не будет отражаться. Зато упоминание о таком неучтенном прописанном человеке можно найти в справке из архива. Но если получить ее в самый последний момент, то присутствие в данной бумаге постороннего может не только стать неприятным сюрпризом для покупателя, но и вообще сорвать сделку.
Третья причина — выявившиеся недостатки квартиры, которые резко понижают ее ликвидность
Бывает, что и квартира хорошая, и ремонт в ней сделан замечательный, и инфраструктура района на должном уровне, но, когда уже все готово к проведению сделки, покупатель неожиданно передумывает и не выходит на сделку.
Как правило, такое решение связано с тем, что в последний момент потенциальный покупатель узнает о таких недостатках квартиры, которые заставляют его резко изменить свое отношение к покупке.
Например, выясняется, что недалеко от дома расположено вредное предприятие, которое серьезно портит всю экологию района. Или в непосредственной близости находится морг, который обеспечит круглогодичное лицезрение ритуальных автобусов и скорбящих родственников.
Четвертая причина — предложение по изменению условий сделки
В этом случае неприятный сюрприз своему визави могут преподнести как продавец, так и покупатель.
Собственник в самый последний момент, особенно если видит, что покупатель настроен на проведение сделки, может попытаться хоть немного прибавить цену. В случае, когда потенциальному покупателю жилье очень нравится и есть лишние деньги, такой финт может иметь успех. Но большинство покупателей, после такого предложения, наверняка обратят свои взоры на другие лоты, а жадный хозяин останется и без покупателя, и без денег, которые планировал получить.
Впрочем, некоторые покупатели тоже не лыком шиты и зачастую пытаются соблюсти свою выгоду в самый последний момент. И когда продавец уже прикидывает, на что потратит полученную от сделки сумму, покупатель может предложить немного снизить цену — на каких-нибудь 100 или 200 тыс. рублей. В том случае, когда продавцу деньги нужны срочно, такое может пройти, собственник махнет рукой и согласится, посчитав, что не обеднеет.
Но большинство владельцев жилья считают каждую копейку, и такое требование может возмутить их. И, соответственно, сорвать грядущую сделку.
Как подойти к делу. Общие рекомендации
Для того чтобы избежать срыва сделки по продаже квартиры продавец должен привести в порядок все необходимые документы и обрисовать потенциальному покупателю все плюсы и минусы жилья. Таким образом, он сэкономит время и себе и другому участнику сделки.
Покупатель же должен ответственно подойти к ипотеке, если она ему нужна. А также досконально изучить не только покупаемое жилье и его историю, но и понять, нет ли рядом с домом морга, больницы, кладбища или действующего вредного предприятия, чтобы не отказываться от сделки в самый последний момент.
И тогда все будет в порядке, купля-продажа обязательно состоится, а покупатель и продавец разойдутся, довольные друг другом.