Большинство курортов состоит из трех кластеров: гостиниц, магнитов и курортного жилья. Если гостиницы и магниты требуют больших инвестиций и окупаются многие годы, то жилье, как правило, приносит прибыль сразу при малых инвестициях.
Можно сформулировать две мечты девелопера.
Первая мечта –
Создать курорт с потоком в миллион туристических ночевок в год.
Вторая мечта –
Окупить инвестиции в гостиницы и магнит через продажу курортного жилья.
Для примера посмотрим на курорт "Завидово", который развивает бизнесмен Сергей Бачин.
Гостиницы
В 2012 году открылся гостиничный комплекс Radisson. В 2011 году "Интеррос" оценивал инвестиции в $200 млн (тогда около 6 млрд рублей). По данным из финансовой отчетности за 2021 год объем накопленных инвестиций составил около 7 млрд рублей.
Кредитором проекта выступил ВЭБ, который синдицировал кредит в размере 50 млн евро. В 2017 году ВЭБ согласился конвертировать кредит в 40%-ю долю в проектной компании ООО "Завидово Плаза".
В 2021 году Radisson принес 160 млн прибыли при выручке в 1.1 млрд. Стоимость актива — 5.3 млрд рублей.
Магниты
В 2013 году на территории курорта открылся гольф-клуб Завидово с полем на 18 лунок.
В 2021 году Бачин объявил о планах по увеличению гостиничного кластера и созданию магнита – аквапарка на 9000 гостей в день. Со-инвестором в ООО "Завидово парк" выступила отраслевая госкорпорация "Турим.рф", а кредитором – госкорпорация развития ВЭБ.рф. ВЭБ сообщил об открытии кредитной линии в 29 млрд рублей.
Предположим, что с учетом льготной ставки по кредиту, доля собственных средств в этом проекте вместо 35-40% составит 25% или 9.6 млрд. Тогда общие инвестиции в "Завидово парк" составят почти 40 млрд рублей.
Общий объем инвестиций в "Завидово Плаза" и "Завидово парк" составит 47 млрд. Можно ли вернуть эти инвестиции за счет курортной недвижимости?
Курортное жилье
Одна из главных проблем с загородной недвижимостью – это дефицит качественной инфраструктуры. Если же инфраструктура есть, то у нее высокая стоимость обслуживания. Курортная недвижимость решает обе проблемы.
Гостиницы и магнит являются качественной инфраструктурой, за поддержание которой платят туристы, а не владельцы домов. Бинго!
В Завидово у Бачина около 1000 га под жилую недвижимость. Продаваемая земля около 700 га.
Для возврата 47 млрд инвестиций в гостиницы и магниты Бачину необходимо получить среднюю прибыль с одной сотки земли около 670 тыс рулей.
Это реально? Мы думаем да.
К настоящему моменту Бачин реализовал четыре жилых проекта:
- "Кантри клаб" вокруг гольф-поля.
- "Слобода"
- "Ривьера"
- ЖК "Завидово".
1 | Кантри клаб в гольф-клубе
Всего 400 га, из которых 100 га занимает поле для гольфа с клубным домов и инфраструктурой. Всего 256 участков от 20 до 70 соток. Сейчас участки продаются от 20 млн руб. Продано более 50% участков. Средняя цена сейчас более 700 тыс рублей. Готовые дома продаются от 350 млн.
2 | Слобода
Около 15 га. 84 участка от 10 соток и таунхаусы. Всё продано. Здесь средняя цена была около 500 тыс, но то была первая очередь.
3 | Ривьера
18 домов-шале по 9 апартаментов с отделкой площадью от 70 до 200 квм. Всего 153 апартамента. Первый дом полностью продан. Здесь прибыль на сотку земли выше 1 млн рублей.
4 | ЖК "Завидово"
В 2013 году "Норникель", который контролирует Владимир Потанин, инвестор и партнер Сергея Бачина в девелоперских проектах, подписал соглашение с "Завидово Девелопмент" о предоставлении жилья и социальных услуг сотрудникам "Норникеля" по программе переселения.
Первые две очереди полностью проданы. Недавно в продажу поступила третья очередь. Здесь прибыль на сотку земли выше 500 тыс рублей.
Мы прогнозируем, что Бачин сумеет на жилых проектах вернуть инвестиции в гостиницы и магниты в курорт "Завидово".
Это оценили конкуренты. В октябре 2022 года стало известно о намерениях "Самолет девелопмент" реализовать жилой проект рядом с курортом Бачина.
Сергей Елисеев, директор по развитию ПОШ:
"Как правило, девелоперы курортов планируют вернуть инвестиции в гостиницы и магниты через прибыль от продажи курортного жилья.
Иногда получается больше. Если посмотреть на жилой кластер ПОШ вокруг "Азимут Переславль", то там прибыль от продажи жилья превысит 3 млрд рублей при инвестициях в магнит всего 1 млрд. Так получилось потому, что инвестиции в гостиницы взял на себя ВЭБ".
Расчеты по кластеру ПОШ.
Инвестиционный профиль Переславль-Залесского.
Инвестиционный профиль "Завидово".