Не секрет, что в больших городах в большинстве случаев установлены зоны для платной парковки. Поэтому автомобилисты предпочитают поставить свои машины там, где платной парковки нет. А такие бесплатные зоны, как правило, находятся во дворах многоэтажек. И совершенно естественно, что жителям этих домов весьма неприятно, что их придомовая территория изо дня в день становится парковкой для чужих автомобилей.
Законным способом борьбы с этим явлением может быть огораживание придомовой территории забором. При этом въезд во двор доступен только собственникам квартир или их гостям.
Однако этот способ должен соответствовать всем установленным требованиям. В противном случае возможны судебные разбирательства. И не всегда эти разбирательства оканчиваются в пользу жителей домов. Об одной ситуации, когда жильцы выиграли спор в свою пользу поговорим далее.
С чего все началось
В конце 2018 года в г. Ижевске жильцы одного из многоквартирных домов (МКД) решили установить забор с южной и западной стороны дома. Это решение было принято на общем собрании собственников. Все было оформлено официально, и управляющая компания (УК) выполнила данное решение. При этом были получены все необходимые согласования и разрешения в муниципалитете.
Но тут завозмущались жители соседнего МКД, так как забор перекрыл им проход по тротуару от одного из подъездов к остановкам общественного транспорта. В результате они подали жалобу в местную инспекцию Государственного жилищного надзора (ГЖН).
Инспекция провела проверку, по результатам которой жилищный надзор пришел к выводу, что нельзя запрещать другим жителям пользоваться дорожкой, перегородив её забором. Потому что придомовая территория, по которой идет дорожка для жителей соседних домов, имеет статус сервитута.
То есть этой землей, могут пользоваться не только собственники огороженного дома, но и все желающие. А значит, решение об установке забора нарушает часть 5 статьи 36 Жилищного Кодекса. Управляющая компания получила предписание обеспечить проход по придомовой территории МКД.
Однако УК не признала требования ГЖН законными, поскольку, во-первых, согласно действующего законодательства собственники квартир в МКД имеют право принимать на общих собраниях решение по ограждению придомовой территории. Во-вторых, само решение было принято с соблюдением всех процедур. И, в-третьих, УК получила все необходимые разрешения в муниципалитете. А согласовывать установку забора с жителями соседних домов УК не обязана. На основании этого УК обратилась в суд за отменой предписания ГЖН.
Решение судов
Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону жилинспекции. Суды сослались на то, что хотя общее собрание многоквартирного дома и вправе установить пределы использования своего придомового участка и ввести ограничения на его использование, но собственники не могут закрыть другим гражданам доступ к объектам, существовавшим на участке до введения в действие Жилищного Кодекса. К таким объектам, к которым нельзя закрывать доступ, суды отнесли пешеходную дорожку, которой пользовались жители других домов.
Не помогло и то, что в заборе для жителей соседнего дома для пользования спорной пешеходной дорожкой были организованы ворота и калитка. По мнению УК, это свидетельствовало о том, что установленный забор не нарушает прав «соседей».
Суды посчитали, что жилинспекция правильно установила, что на придомовой территории действует публичный сервитут, а значит, предписание законно. После этого дело перешло в кассационную инстанцию — Арбитражный суд Уральского округа.
Окончательное решение
При рассмотрении дела в кассационной инстанции главный вопрос был следующий: подтверждена ли документально позиция ГЖН о том, что на придомовой территории установлен публичный сервитут? Ведь о его наличии сказано в документах, составленных жилинспекцией. Но в кадастровой выписке на спорный участок не указано, что публичный сервитут установлен.
Более того, согласно части 3 статьи 274 ГК сервитут подлежит обязательной государственной регистрации. И если это необходимо для обеспечения интересов и нужд местного населения публичный сервитут устанавливается законом или нормативным правовым актом местного органа власти (часть 2 статьи 23 ЗК). А все споры по сервитутам разрешаются в судебном порядке (часть 5 статьи 36 ЖК).
В связи с этим у суда правомерно возникли следующие вопросы:
- обременён ли спорный участок публичным сервитутом на законных основаниях;
- имеется ли соглашение сторон об установлении сервитута или судебный спор по условиям обременения;
- признано ли решение общего собрания недействительным.
Фактически в данной ситуации ГЖН не смогла доказать наличие публичного сервитута, который бы препятствовал установке забора. Также в этом случае жилинспекция не могла (и не может!) самостоятельно установить публичный сервитут, так как это — не её полномочия. А еще ГЖН не смогла доказать незаконность (недействительность) самого решения общего собрания об установке забора.
Все это говорит о том, что выдавая предписание с указанием публичного сервитута жилинспекция вышла за пределы своих полномочий. И её предписание незаконно и подлежит отмене. Это же самое подтвердил и Верховный Суд, отказавшийся пересматривать данное дело (определение ВС от 27.09.2021 г. №309-ЭС21-17181 по делу №А71-4094/2020).
Таким образом, теперь забор законно стоит, а жители соседних домов вынуждены обходить двор, идя на остановки общественного транспорта.
Вывод
Из всего этого можно сделать следующие выводы.
👉 Во-первых, установление сервитута всегда осуществляется между двумя сторонами — между правообладателем земли и «посторонними» пользователями этой земли. И жители домов, которым жильцы соседнего МКД перекрыли привычную тропинку к остановке через свой двор, не могут это сделать в одностороннем порядке. Не может этого сделать и Государственная жилищная инспекция.
👉 Во-вторых, сервитут всегда имеет государственную регистрацию, и если этой регистрации нет, то, значит, нет и сервитута. Что в данном случае и подтвердил суд.
👉 В-третьих, недовольство жителей соседних домов, у которых из-за этого удлиняется путь до остановки или магазина не является препятствием для установки забора — если общее собрание жителей дома все провело в соответствии с законом, то отменить решение будет практически невозможно.
👉 И, в четвертых, часто упускается следующий момент — за установление сервитута и пользование «чужой» землей собственник может взимать плату. Это предполагается частью 5 статьи 274 ГК. А готовы ли жители соседнего МКД ежемесячно платить за использование «чужой» придомовой территории? Можно с уверенностью говорить, что как только речь зайдет об этом, то вся решимость жителей соседнего дома куда-то испарится.
Однако «соседи» могут пойти на «хитрость» и обратиться в муниципалитет, чтобы именно городские власти установили публичный сервитут. Но, давайте уж откровенно, кому из чиновников захочется с этим связываться? Конечно, тут может «включиться» административный ресурс.
Но даже и тогда вряд ли у городских властей будут лишние деньги для оплаты вновь установленного публичного сервитута. Поэтому установить публичный сервитут будет непросто. А это значит, что поставленный забор будет стоять еще очень долго.
Центр юридической поддержки граждан России. Подпишитесь на наш телеграм канал
