Если необходимо избавиться от лишних, непрофильных, не приносящих дохода земельных объектов, не стоит бояться предлагать арендодателю пересмотреть условия ваших арендных соглашений. Даже если речь идет о земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности. В рассматриваемом деле суд поддержал арендатора.
Фабула дела:
АО, длительно арендующее нескольких больших участков муниципальной земли, по своей инициативе и с согласия арендодателя (Администрации городского поселения) провело их размежевание. Таким образом арендатор планировал избавиться от неиспользуемых объектов, а также от земли, на которой располагается недвижимость третьих лиц. После дробления участков АО предложило Администрации пересмотреть договоры аренды с учетом новых границ. Во внесудебном порядке стороны заключили несколько договоров в отношении части вновь образованных участков. Однако актуализировать предмет первоначальных соглашений Администрация отказалась, мотивировав это следующим:
- раздел земельных участков не предполагает автоматического прекращения аренды;
- договоры в отношении исходных участков продолжают свое действие и распространяются на вновь образованные участки;
- права аренды по первоначальным договорам зарегистрированы в ЕГРН.
Арендатор обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении допсоглашений к договорам аренды.
Судебный акт: Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.08.2022 № Ф04-3086/2022 по делу № А75-20335/2020
Выводы суда:
1. Трансформация арендуемого земельного участка (путем его раздела или выдела) дает арендатору одно из двух прав:
- на заключение с ним договоров аренды в отношении образуемых и измененных участков;
- на внесение изменений в ранее заключенные договоры.
2. Однако такие права могут быть ограничены из-за принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поэтому, если вновь образованный участок находится под недвижимостью третьего лица, его исключительное право на аренду этого участка приоритетнее, чем право первоначального арендатора. А тот, в свою очередь, не может быть принужден к сохранению аренды такого участка.
3. После заключения изначальных договоров аренды (в 2008 году) обстоятельства существенно изменились. В частности, по некоторым земельным участкам договорная связь фактически прекратилась. Размежевание земли произошло по взаимной воле сторон. Поэтому требования истца о внесении изменений в договоры правомерно.
4. Вопреки доводам ответчика, исходные земельные участки следует считать прекратившими свое существование. Это прямо следует из статьи 11.4 ЗК РФ. Таким образом, предмет договора, изложенный в начальной редакции арендных соглашений, является неактуальным.
5. Ответчик обязан заключить с АО допсоглашения о внесении изменений в договоры аренды в предложенной истцом редакции.
Комментарий:
1. Рассматриваемое дело является примером возможности изменить договорные отношения даже если в общем случае закон этого не предусматривает. Однако следует максимально аргументировать существенное изменение обстоятельств.
2. Помимо принципа единства судьбы земли и недвижимости, весомым доводом может стать наличие охранных зон, поземных коммуникаций и т.д. То есть любые правовые, природные, технологические или строительные ограничения, из-за которых арендатор не может использовать землю по назначению, согласованному в договоре.
3. Также стоит обратить внимание, что первым шагом к решению вопроса об оптимизации землепользования со стороны истца было проведение разделения границ участков. На это важно получить согласие арендодателя.
Марина Сорокина
Ссылка на источник: https://vitvet.com/blog/sorokina/arendnye_otnoshenie_posle_razdela_uchastka/
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Мы в "ВКонтакте": https://vk.com/vitvetgroup
Наш канал на YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCmkhP2EPWG8wXGhQw3kvBnQ