Один из способов заработать максимально быстро на недвижимости – это субаренда. Выгоден такой вид заработка, как в жилой, так и в коммерческой аренде недвижимости. Схема взаиморасчета в поднайме не всегда бывает прозрачной, и риски бывают как у собственника недвижимости, так и у нанимателя. Попытаемся разобраться во всех премудростях и деталях.
Важный момент это заключение договора и лица, которые его заключают. Если договор субаренды заключают арендатор и арендодатель, как физические лица, с юридической стороны данный договор признается, как договор найма. Если в договоре с какой-либо стороны присутствует юридическое лицо, то данная схема уже не попадает в поднаем и считается только договором аренды.
Еще одной отличительной чертой договор поднайма считается письменное соглашение наймодателя, о сдаче имущества в субаренду, данный пункт должен быть предусмотрен в основном договоре, между контрагентами и иметь взаиморасчет со страховым депозитом.
Прямая аренда подразумевает под собой владение и пользование имуществом в течение срока договора, но не распоряжение им. А сделка субаренды – это уже распоряжение имуществом, принадлежащим третьему лицу. Особенно распространена схема договора поднайма в категории элитной недвижимости, когда арендодатель передает права и полномочия на заселение и распоряжение своим имуществом агентству недвижимости. Дело в том, что изначально у собственников элитной недвижимости есть целый ряд требований к арендатору, и агентство порой ищет подходящего клиента в течение нескольких месяцев, а иногда и до года. Поэтому вот так просто захотеть и сдать быстро и выгодно квартиру в поднаем не всегда получается.
Известны случаи, когда предприимчивый наниматель берет в аренду квартиру без ремонта, отделывает ее за свой счет, а потом сдает в субаренду уже по более высокой цене на длительный срок или чаще на короткий, вплоть до нескольких дней с посуточной арендой. Такие краткосрочные сделки пользуются популярностью, особенно если квартира находится в центре города, в окружении музеев и театров. Есть возможность хорошо заработать на иностранных туристах, которые чаще отдают предпочтение симпатичной квартире, нежили дорогостоящей гостинице.
Но бывает и по-другому. Например, наниматель арендует квартиру на долгий срок, исправно оплачивает аренду, время от времени проживает в квартире или вообще там не проживает, а экспериментирует с посуточной арендой. Часто это происходит без договоров, просто под честное слово, и порой арендатор зарабатывает вот таким нелегальным способом в несколько раз больше, чем сам платит за квартиру. Кто знает, у кого больше риск в таком предпринимательстве: у нанимателя или у собственника квартиры.
В любом случаи желательно застраховать квартиру, внутреннюю отделку и мебель обеим сторонам сделки. Например, можно в одной и той же страховой компании собственнику оформить страхование своей недвижимости и одновременно страхование нанимателем своих встречных рисков по нанесению ущерба жилому помещению или элементам интерьера.