Старая болячка - неумение называть вещи своими именами. Часто прокатывало. Сегодня - не факт! Можно нарваться на неприятности.
13 октября в Пензе состоялась 32-я всероссийская конференция застройщиков «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы». Организаторами выступили Национальное объединение застройщиков России (НОЗА), Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) и Торгово-промышленная палата РФ (ТПП). Участники обсуждали текущую ситуацию в отрасли, перспективы рынка ипотеки в новой экономической реальности, и трудности проектного финансирования.
Вот о последнем я и хотел бы сказать несколько слов.
Руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик выступил с докладом. Он обратил внимание на крайнюю важность программы льготной ипотеки для поддержки застройщиков и обеспечения устойчивости отрасли в непростое время. Именно она даёт основной объём продаж сегодня, а значит и поступление денег на эскроу счета.
Между тем, уже сейчас наблюдается практически полное совпадение объемов средств на счетах эскроу, с объемом выданных банками проектного финансирования.
(Прим: посмотрите, как наглядно смыкаются две линии – роста обязательств банков по кредитам перед застройщиками и соотношения средств на эскроу счетах к объёмам фактически выданных кредитов.
Чтобы было совсем понятно, сформулирую так:
Сегодня, сколько средств поступает от дольщиков на эскроу счета в банки, РОВНО СТОЛЬКО ими выдаётся застройщикам на финансирование строительства).
В этом и есть основная угроза. По мнению Кирилл Холопика, в случае отмены льготной ипотеки и вызванного этим падения продаж, уже в самое ближайшее время может возникнуть дефицит фондирования проектного финансирования.
(Всё так. Я писал об этом неоднократно. Но вот дальше уважаемый руководитель ЕРЗ делает странный вывод).
По мнению известного специалиста, если государство, во-первых, не примет дополнительных мер стимулирования спроса на жилье (тезис, о каких дополнительных мерах может идти речь, не расшифровывается), и во-вторых, отменит льготные ипотечные программы, застройщики могут столкнуться с нехваткой проектного финансирования и будут вынуждены значительно сократить запуск новых проектов. (Дальше, старая песня о главном). Это приведет к дефициту предложения на жилищном рынке и, как следствие, к резкому росту цен.
Не воспринимаю всерьёз последнее утверждение. Никакого дефицита на падающем рынке не может быть по определению, «резкого» роста цен при непрерывном снижении доходов населения, тоже. Ну и про СВО не забываем. Так что, тезис "в топку" - от резкого падения бы удержаться, какой уж тут рост.
Хуже, что за этими разговорами происходит «замыливание» истинного масштаба проблемы.
И заключается она не в том, что застройщикам начнут отказывать в финансировании новых проектов, а в том, что им начнут отказывать в финансировании уже ведущихся, именно потому, что у банков не будет денег на них.
ЕРЗ действительно солидный информационный ресурс, вполне себе объективный. Недавно он выложил у себя данные – в объектах начавших строится в последние месяцы, застройщики больше не предлагают квартир. Так, по данным ЕИСЖС, только в 1% домов, строительство которых началось в сентябре, ведутся продажи жилья. По августовским объектам, таких только 6%. Эксперты ЕРЗ объясняют это тем, что застройщики не хотят затоваривать рынок и сбивать цены. Объяснение не имеет под собой основания. Почему? Дело не в ценах (хотя и в них тоже, но далеко не в первую очередь). По состоянию на начало октября, по данным ДОМ РФ, было реализовано лишь 36% всех площадей в новостройках. При таких слабых общих продажах застройщики просто ОБЯЗАНЫ в первую очередь продавать квартиры в домах, строительство которых уже ведётся какое-то время, чтобы обеспечить наполняемость эскроу-счетов для получения кредитов на окончание их строительства. Продавать нужно именно там, чтобы достроить уже начатое. Распыляться, когда покупателей всё меньше, предлагая квартиры на реализацию в совсем новых домах, нельзя, иначе есть риск превратить в долгострои объекты, где дольщиков уже много, но денег от них получено ещё недостаточно для достройки объекта. Задержки со сдачами могут вызвать ненужный шум и принести крупные неприятности. Кому охота нарываться на них. Именно поэтому не выставляются на продажу вновь начатые дома, где покупателей почти нет, сроки сдачи ещё далеки, а шуметь, по большому счёту, пока некому, а продают старые "общипанные", где даже выбор уже не столь велик. Всё это не от хорошей жизни.
Из-за падения продаж застройщики концентрируются на реализации квартир в объектах с ближайшими сроками сдачи. Это вынужденная мера. Так они реагируют на неблагоприятные обстоятельства.
Но это путь в никуда, потому что в условиях отрицательного фондирования, банки, у которых своих проблем навалилось по горло, будут отказывать застройщикам в финансировании именно текущего, но только что начатого строительства, где из-за слабых продаж нет денег на эскроу счетах (прим: у банков их нет тоже). Не того, что может начаться в будущем, из рассказов Кирилла Холопика, а именно начатого. И такие объекты, будучи только начатыми. могут быть заморожены.
Ставшие былинными времена с обманутыми дольщиками и недостроями, на новом этапе "развития" строительной отрасли могут измельчать и превратится в свою пародию. Всё будет пожиже и побледнее. Если тогда заброшенными оказывались почти достроенные объекты, куда как сельдей в бочку набивали дольщиков, а потом растворялись с их деньгами, сейчас мы можем увидеть заброшенные ... кхе-кхе, котлованы, с немногочисленными покупателями, которым "посчастливилось" сделать не верный выбор.
Это абсолютно реальная проблема. Её нужно обсуждать именно в таком ключе. Не затушёвывая в рассуждениях о будущих стройках, и росте цен на жильё, не предлагая, как делает руководитель ЕРЗ, для её решения совсем уж бедовый вариант – снова льготную ипотеку и какие-то ещё дополнительные меры поддержки. То есть ровно то, что и завело отрасль в тупик.
А завели её туда льготная ипотека, которая взвинтила цены до уровня, когда жильё перестали покупать, и эскроу счета, лишившие застройщиков ориентиров на востребованные объёмы строительства, из-за появления в схеме прокладок-банков и отсутствия прямой связи с покупателями.
Кирилл Холопик хочет попробовать всё тоже самое, ещё раз. Снова льготная ипотека, и куда большие, чем раньше, меры дополнительной поддержки застройщиков. Без этого, дескать, отрасль не выживет.
Приплыли!
Зачем наркоману предлагать ещё большую дозу, когда очевидно, что это дорога в одном направлении.
На кладбище.
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены, финансирование, выполнение.
ОКТЯБРЬ:
МИЦ🔴, ЛСР🟢, Level Group🔴, MR Group🔴.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
СТАРЫЙ ПРИЧАЛ
живопись, масло, 75x120 см, 2017
Георгий Дмитриев
----------------------------------------------------------------------------------------