Перед любой сделкой с недвижимостью нужно собрать максимум информации о самом объекте и его владельцах. Земельный участок не должен быть исключением, ведь он основа для вашего будущего дома. И очень обидно и досадно, когда "подводные камни" начинают выплывать только на финишной прямой прямо перед сделкой купли-продажи. Или ещё хуже, когда сильно после...
К счастью, многую информацию сейчас можно самостоятельно проверить в интернете.
В первую очередь нам поможет Публичная кадастровая карта
По ней мы, например, можем узнать площадь участка, его кадастровую стоимость, увидеть его границы, узнать статус земель и разрешенное использование, наличие зарегистрированных строений, их площадь и назначение. И это абсолютно бесплатно в постоянном онлайн доступе. Есть даже функция отображения гибридной карты (спутник+кадастровые границы). То есть даже не обязательно знать кадастровый номер или точный адрес. Можете просто найти интересующий участок на карте по внешнему виду местности и окружающих его домов, дорог.
Раньше за небольшую пошлину можно было так же запросить полную выписку по объекту и увидеть все ФИО действующих владельцев, узнать есть ли обременение. Но теперь эта функция не доступна третьим лицам :-(
Вторым на помощь нам приходит Яндекс.карты
Здесь так же можно увидеть гибридную карту со спутника, она обновляется почаще, чем у Росреестра.
У Яндекса.карт есть полезный инструмент - линейка. Можно с небольшой погрешностью измерить ваш будущий участок и уже начать планировать каких размеров будет будущий дом. Или, наоборот, измерить расстояние от забора до дома соседа и прикинуть не возникнет ли потом проблем с нарушением противопожарных норм.
Третьи нашим помощником будет Геопортал Подмосковья
Зная кадастровый номер заинтересовавшего нас (или уже имеющегося) земельного участка, на данном портале можно узнать информацию об ограничениях строительства, о пересечении земельного участка с землями сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и т.п.
Четвертым пунктом (а может, он даже должен быть и первым) у нас пойдет замечательный документ "СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения» (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)" https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/57871/
Он не столько помогает нам собрать информацию о каком-то конкретном объекте, сколько помогает определить будущую планировку земельного участка. Особенно, если на нём уже есть какие-то строения, деревья и кустарники.
В данном документе в п.6 Планировка и застройка садовых земельных участков прописаны все минимально допустимые расстояния до границы соседнего участка
Пятые наши помощники - это безусловно наши глаза, язык и уши.
Если продавец разговорчив и дружелюбно настроен (поверьте, бывают разные случаи), то у него можно и нужно узнать всю информацию по инфраструктуре поселка (если участок в СНТ, то и о председателе, взносах, собраниях и т.п.). Например, чистят ли зимой дороги от снега. Куда вывозить бытовой мусор. Как подключать/переоформлять электричество и кому осуществлять оплату за него (частная организация, СНТ или Россети). И многое-многое другое.
Так же не помешает узнать неофициальную информацию о каких-либо договоренностях или конфронтации с соседями. Лучше заранее подготовиться морально и юридически.
Если продавец вдруг оказался неразговорчив, то можно попытать счастье и пораспрашивать соседей. В конце концов пойти к председателю СНТ на прием или в местную администрацию, если СНТ не организовано.
На что нужно обращать внимание при осмотре самого участка? Не берем сейчас в расчет инженерно-геологические аспекты. С этим мы потом будем разбираться. Сейчас интересует то, с чем мы скорее всего потом разобраться не сможем. Я имею в виду ЛЭП (линия электропередачи) и КТП (Комплектная трансформаторная подстанция).
В РФ существуют нормативные документы, запрещающие промышленное и гражданское строительство на близком расстоянии от ЛЭП. В санитарной зоне нельзя ничего строить, сажать и находиться длительное время. Зарегистрировать и продать дом, расположенный в опасной зоне, невозможно. Подробнее о вреде ЛЭП и о том, как "на глаз" определить её мощность можете здесь
Так же есть ограничения и для участков вблизи КТП.
Расстояние от жилых зданий до трансформаторных подстанций следует принимать не менее 10 м при условии обеспечения допустимых нормальных уровней звукового давления (шума); Приказ Минэнерго РФ от 20.06.2003 N 242".
И, конечно, до выхода на сделку надо проверить не попадает ли участок в зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Подробнее о ЗОУИТ и как их проверять написано тут - https://journal.tinkoff.ru/zapovednye-zemli/
***
Надеюсь, данная статья была полезна для тех, кто только решается на покупку участка или дома.
Спасибо, что прочитали! До новых встреч :-)
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые статьи.
