Практически все порталы, так или иначе имеющие отношение к недвижимости, дружно сообщили новость о том, что застройщики начали сдерживать продажи. То есть строят, но не выставляют в реализацию определённое количество лотов.
В принципе так было всегда, что не так в текущей ситуации?
Эксперты указывают на то, что только 43% квартир из опубликованных в текущем году деклараций поступили в продажу. Темпы вывода лотов в реализацию при этом сокращаются месяц к месяцу. Январские объёмы, к примеру, выставлены на 73%, далее, чем ближе к текущей дате, тем меньший объём находится в реализации
К примеру, в домах, проектные декларации по которым опубликованы в августе, в продажу поступило только 6% квартир, по сентябрьским проектам этот показатель составляет всего 1%
Что с того?
Казалось бы, придерживают чтобы не затовариться и удержать цену, но это не совсем так.
Из общего объёма строительства МКД, а он составляет чуть более 100 млн. метров, в продаже открыто 76 млн., т.е. 76%. Реализовано из общего объёма, только 36%, в продаже открыто и не продано – 40 млн., ну или 40% и не открыто – 24%
При этом, из объектов, ввод в эксплуатацию которых намечен в 2022 году, проектные декларации по таким как правило опубликованы два-три года назад, реализовано только 67%. А по тем, что вводятся в 2023 году – 48%, при объёме – 36,7 млн. метров.
Всё это происходит на фоне рекордов получения новых разрешений:
В период с января по сентябрь 2022 года на территории 85 субъектов РФ выданы разрешения на строительство жилья площадью 35,9 млн.м2, сообщает пресс-служба Минстроя России.
Прирост объема выданных в первые три квартала 2022 года разрешений на строительство жилья составил 23,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Общий объем жилой площади по действующим разрешениям на строительство на 1 октября 2022 года составляет 156,4 млн. кв. м – на 1,6% больше, чем годом ранее.
Другими словами, мы имеем 100 млн. деклараций находящихся в работе и плюсом 56 млн. действующих разрешений. Реализовано из этого объёма, только 36 млн.
Земли под строительство при этом, хоть отбавляй и объём также растёт:
По данным на 1 октября 2022 года, градостроительный потенциал 85 субъектов России составляет 255,6 млн. м2 (+14,3% к аналогичному периоду 2021 года), при этом предельная площадь жилых помещений МКД, возможная к размещению на земельных участках, на которых возможно строительство МКД, составляет 411,9 млн. м2 (+9,1 к аналогичному периоду прошлого года).
Спрос при этом, стабильно низкий и продолжает снижаться.
Поэтому опасения по поводу затоваривания рынка, вполне обоснованы, как обосновано и сокращение вывода застройщиками новых площадей в реализацию.
Сейчас важно не допустить затоваривания рынка на фоне падения спроса, как это было в 2015–2018 годах. Как и тогда, это может привести к падению цен в новостройках и к массовому банкротству застройщиков.
Такие риски возникнут, если темпы вывода новых проектов будут опережать темпы продаж. По данным ЕИСЖС, наблюдается почти двукратное превышение темпов вывода новых проектов над продажами, что пугает.
Зачем выводить ещё, если не реализовано то, что в скором времени будет введено в эксплуатацию, или уже введено. Ведь все мы прекрасно помним заявления некоторых чиновников о том, что около 40% уже введённых новостроек не реализованы.
А если в сданном доме не продано 40%, то и денег со счетов-эскроу застройщик получит только 60%.
Поэтому заявления экспертов о том, что застройщики ситуацию контролируют:
Исследование показало, что застройщики разумно сдерживают старт продаж, тем самым сохраняя баланс спроса и предложения на рынке
Вызывает намного больше вопросов, в частности - так ли контролируют?
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!
Источники - realty.rbc.ru, irn.ru