Множество раз обсуждая на блоге пагубность субсидированной застройщиками ипотеки, мы, казалось бы, разобрали все аспекты, почему её не должно быть. Оказалось – все, да, не все.
12 октября ЦБ представил для обсуждения в профессиональном сообществе доклад о вреде этого инструмента увеличения продаж недвижимости, где подробно объяснил системную опасность, исходящую от финансовой операции, а также информировал о планах по борьбе с этим явлением.
Не буду разбирать все пункты доклада, коснусь лишь одного, который мне (не знаю, как вам) даже не приходил в голову.
Субсидированная застройщиками ипотека не по карману госбюджету!
В документе есть раздел (№3.4), который так и называется:
«Риски для государственного бюджета».
Специалисты ЦБ полагают, с учетом экстремально низких ставок ипотечному заемщику будет выгодней обслуживать кредит в течение всего срока кредита (сегодня, это в среднем, 25-30 лет), не осуществляя его досрочного погашения. Тогда как для классической или льготной ипотеки характерно ускоренное погашение кредита (7-8 лет). Так как величина ипотечного кредита при субсидированной ставке существенно больше стандартного ипотечного кредита – на 20-30% (из-за искусственного завышения стоимости недвижимости), а срок его удлиняется, по причине, указанной выше, для бюджета это означает увеличение общих расходов на выплату госсубсидии на весь срок кредита.
В докладе также отмечаются, что возникают повышенные процентные риски, которые неизбежны при росте ставок в периоды экономической нестабильности. В силу долгосрочности таких кредитов, государству неизбежно придётся разделять эти риски, потому что оно несёт обязательства по субсидированию процентов до момента погашения ипотеки. Это, в свою очередь, приведёт к дополнительным фискальным нагрузкам в моменты кризисов, когда снижаются доходы и растут расходы бюджета.
Вы когда-нибудь раньше об этом задумывались? Я, нет. Мне этот аспект даже в голову не приходил.
Зато, как видим, он пришёл в голову ЦБ, и, конечно же, финансовому блоку правительства.
К чему я это написал. К тому, что сейчас настал момент той самой финансовой нестабильности, о которой пишет ЦБ, когда снижаются доходы и растут расходы бюджета, при которой дополнительная фискальная нагрузка противопоказана.
День в день, когда вышел доклад главного банка страны, телеграмм-канал MMI опубликовал очередной пост с названием, как под копирку повторяющим фразы из документа регулятора:
«Федеральный бюджет: доходы снижаются, расходы стремительно растут».
Минфин опубликовал предварительную оценку исполнения федерального бюджета за 9 мес., из которой следует, ситуация в бюджетной сфере продолжает ухудшаться. Динамика доходов остаётся отрицательной «год к году» четвёртый месяц подряд (-83 млрд. в сентябре). При этом расходы, напротив, непрерывно растут (+32% в сентябре и +20.8% за 9 мес.). Лишь благодаря хорошим поступлениям в 1-м квартале бюджет ещё остаётся в символическом плюсе с начала года – 55 млрд. Но это лишь пока, потому что прогнозы Минфина предполагают дефицит до конца года в размере 1 трлн. 313 млрд.
Что интересно, эксперты MMI, считают такую оценку "дыры" чересчур оптимистичной. Расходы могут оказаться выше (к примеру, не учтены расходы на мобилизацию), а доходы, напротив, существенно снизится, после вступления в силу в декабре нефтяного эмбарго.
Прочитали две новости?
А теперь ответьте, есть ли у государства сегодня средства, чтобы и дальше позволять кому бы то ни было баловаться с ипотечными ставками?
Как бы не были разочарованы девелоперы, к какому бы падению продаж это не привело, ЦБ на этот вопрос ответил - нет!
Похоже, шухер сейчас такой, что властям явно не до писков застройщиков.
Finita la commedia.
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены, финансирование, выполнение.
ОКТЯБРЬ:
МИЦ🔴, ЛСР🟢, Level Group🔴, MR Group🔴.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
ЛЮБОВНИКИ МОЕЙ ЖЕНЫ
1893, холст, масло, 180x260 см
Карл Калер
Нью-Йорк, частная коллекция
----------------------------------------------------------------------------------------