Закон предусматривает, что администрация может изымать земельные участки и строения для публичных нужд. В этом случае изъятие имущества должно компенсироваться деньгами. Размер такой компенсации порождает массу вопросов.
В частности, наравне со стоимостью изымаемого имущества, должны компенсироваться убытки, связанные с таким изъятием. Как определить размер убытков?
Например, собственник сдает изымаемое имущество в аренду. Должен ли учитываться размер арендной платы при определении убытков? Начиная с какого периода должны расчитываться убытки.
Эти два вопроса были рассмотрены в деле, о котором расскажу сегодня.
ИП Иванов И.И.* арендовал земельный участок, на котором располагался его торговый павильон.
Администрация обратилась с иском об изъятии у И.И. Иванова земельного участка и торгового павильона для муниципальных нужд. Закон предусматривает, что принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, при определении размера которого в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка.
При рассмотрении дела возник вопрос об определении суммы убытков, которые должны быть компенсированы предпринимателю при изъятии имущества. Дело в том, что на момент рассмотрения спора, предприниматель сдавал имущество в аренду. Поэтому, в качестве убытков он предлагал учитывать арендные платежи, которые он мог бы получить от сдачи имущества в аренду. Срок таких платежей предприниматель установил с даты издания постановления администрации об изъятии участка, до окончания срока действия договора аренды.
Администрация возражала против такого подхода.
Рассмотрев доводы сторон, суд указал следующее.
- при первоначальном предложении о выкупе земельного участка, размер возмещения убытков определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка;
- при рассмотрении спора судом, стоимость участка определяется исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения судом спора.
Размер убытков в виде неполученного дохода также определяется на дату рассмотрения дела судом. При этом необходимо учитывать, изъяты ли фактически объекты или нет, лишился ли их собственник на дату рассмотрения спора возможности использовать объекты или нет.
Если на момент рассмотрения спора судом объекты недвижимости, подлежащие изъятию для государственных и муниципальных нужд, еще фактически не изъяты, находятся во владении и пользовании их собственника, который получает доход, в том числе от сдачи имущества в
аренду, определение размера компенсации в виде упущенной выгоды,
неполученного дохода по состоянию на день, предшествующий принятию
решения уполномоченным органом об изъятии земельного участка, будет неправомерным.
Кроме того, установлено, что ИП Иванов И.И. и арендатор его имущества являются афиллированными лицами. После получения сведений о предстоящем изъятии земельного участка, они заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым увеличили размер арендной платы более чем в 30 раз. Поэтому размер упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи здания в аренду следует определять исходя из средней рыночной стоимости аренды данного здания, а не по ставке арендной платы, измененной сторонами договора.
* ФИО изменено
Рекомендую прочитать подборку записок о спорах, связанных с земельными участками:
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную судебным вопросам:
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer