Вчера ко мне обратился клиент по продаже квартиры. Договорились, что я оценю его квартиру и дальше мы уже начнем общаться по работе. Мне прислали фотографии и данные по квартире для того, чтобы можно было бы сделать предварительную оценку.
Квартира - студия 20 кв.м. в ЖК Green Park от ПИКа с ремонтом на среднем этаже.
Сначала я воспользовался своими профессиональными сервисами оценки. Получилась цена от 7,6 до 8,5 миллионов. Посмотрел конкурентов получается средняя цена квадратного метра в ЖК 350-370 тысяч рублей за квадрат. Воспользовался общедоступной оценкой от циана и Домклика. Циан выдал вилку от 6,5 до 7,5, Домклик 8-8,5.
Поднял информацию по прошедшим сделкам за последние полгода. Цена по прежнему прыгает от 7 до 8 миллионов.
Залез на сайт застройщика. Там квартиры от 22 метров 8,2 со сроком готовности в 24 году. Готовая квартиры 20,8 8,8 с ремонтом - 8,8 миллиона.
Часа два думал есть ли возможность вытянуть цену к 9+ миллионам. Вариантов не нашел.
Ответил клиенту, что быстрая продажа 6,5-7,5 миллиона, нормальная продажа 8-8,5 миллионов. Все что выше 8,5 миллионов это выше рынка, а следовательно продажа в долгую. Свыше 9,2 миллиона я за продажу не возьмусь ибо я всю комиссию на рекламу потрачу.
Клиента не устроило. Судя по диалогу ему хотелось бы продать за ценник ближе к 10 миллиона или считай 500 тысяч за квадрат.
Как по мне это очень дорого и продать просто не реально. Сейчас ипотеку банки дают очень не охотно, проблема в мобилизации. Банки боятся, что ипотеку возьмут и уедут на фронт. Есть внутренние распоряжения в банках отказывать в ипотеках мужчинам 20-55 лет.
Вторичка из-за последних новостей падает в цене. В октябре вообще ожидается падение вторички до 5%.
В то-же время новостройки после отказа от субсидированной ипотеки, также застопорились.
Опять же если кто то хочет взять квартиру в этом ЖК, то при прочих равных он точно возьмет квартиру у застройщика, а не у физ лица. Просто потому, что у застройщика нулевые риски при покупке.
Получилось, что я не готов взяться за продажу этой квартиры за сумму более 9 миллионов, а продавец хочет в районе 10 и моя оценка ему так сказать не зашла :)
Вот второй день сижу думаю, может быть стоило еще раз попробовать объяснить человеку ситуацию на рынке? А может быть я не правильно оценил? Оценка реально сложная...
Как вы думаете? Напишите в комментариях, очень нужно ваше мнение.
Спасибо заранее!