При продаже квартиры на рынке готового жилья приходится напрячься и понервничать. Ведь речь идет о больших деньгах, а такой расклад всегда бодрит и заставляет суетиться и прикидывать — получится или нет. Но даже если стороны пришли к определенному соглашению и договорились о цене реализуемого лота, это еще только половина дела.
Основа каждой сделки на рынке готового жилья — письменный договор, который составляют покупатель и продавец.
Именно на этой бумаге все и основано, а грамотно составленный договор поможет решить возможные проблемы, снимет все вопросы и поможет обезопасить обе стороны сделки.
Разбираемся, какие пункты в договоре купли-продажи квартиры необходимо прописать в обязательном порядке.
Почему не надо подписывать шаблонный договор
Среди продавцов жилья распространено мнение, что можно подписать шаблонный договор, который примитивно скачивается из интернета. Но здесь есть одно маленькое «но».
В шаблонных договорах основные условия сделки прописаны, но там могут быть не в полной мере отображены права и обязанности обеих сторон. Как показывает практика, каждую бумагу надо составлять, исходя из условий конкретной сделки.
Самые важные пункты договора
Прежде всего, в договоре должны быть полные паспортные данные как собственника, так и покупателя. При этом надо тщательно проверить, чтобы все эти данные были внесены в договор без ошибок, помарок и недочетов.
Еще один важный момент — полная характеристика реализуемого лота:
- Общая площадь квартиры,
- Адрес;
- Этаж, на котором расположено жилье.
Довольно щепетильный момент — право собственности на квартиру. В договор надо внести полные данные документа, согласно которому и возникло право собственности. Это может быть и договор купли-продажи, и свидетельство о приватизации квартиры, и заверенное нотариусом свидетельство о наследстве.
Ни в коем случае нельзя забыть о пояснении в договоре самой формы передачи денег. Здесь есть несколько способов, главные из которых — это использование банковской ячейки и передача наличных средств. Внесение пункта в договор не только позволит избежать недопонимания между продавцом и покупателем, но и предохранит от возможных конфликтов сторон.
Как для продавца, так и для покупателя очень важен пункт договора, в котором даются гарантии. Собственник заявляет, что квартира юридически свободна, не арестована и не в залоге. Про этот пункт иногда забывают, но он является одним из основополагающих.
Естественно, что сумма сделки также должна быть указана полностью. Раньше в подавляющем большинстве договоров указывалась минимальная цена, а оставшиеся деньги отдавались продавцу неофициально. Но именно полная сумма, указанная в бумаге, оберегает собственника от неприятностей. Да и у покупателя больше доверия к продавцу, который не боится указать реальную стоимость лота.
Следующий пункт — указание всех лиц, которые зарегистрированы в квартире. Очень часто продавцы в юридическом плане заранее освобождают квартиры, выписываясь в другое жилье, это помогает скорейшему завершению сделки.
Также очень важно обозначить срок освобождения квартиры — даты выписки и переезда. Этот пункт поможет продавцу в том случае, если покупатель ни с того ни с сего потребует освободить жилье раньше оговоренного срока.
Опять же на случай недопонимания поможет пункт об основаниях, по которым можно расторгнуть заключенный договор. Например, здесь важен пункт о неисполнении обязательств. К примеру, покупатель должен внести полную сумму за квартиру до 20-го числа, но наступило уже 23-е, а денег все нет. В этом случае продавец имеет право расторгнуть договор и заняться поиском нового покупателя.
Пункт в договоре о штрафе или выплате неустойки в случае нарушения какого-либо из пунктов очень дисциплинирует обе стороны. Ведь одно дело — это просто пообещать и не выполнить и совсем другое дело, когда невыполнение обязательств сказывается на кошельке. В такой ситуации все будут стараться выполнить условия, чтобы не нажить финансовых проблем.
Довольно важный момент — пункт, который указывает, кто оплачивает основные расходы по сделке. Например, если речь идет о нотариальной пошлине, то это может вызвать разногласия между сторонами. Внесенный в договор пункт позволяет избегать лишних споров и недопониманий.
Правильный договор поможет составить риелтор
Некоторые продавцы, экономя деньги и жадничая, предпочитают сами заниматься подготовкой договора с покупателем, полагая, что ничего сложного здесь нет, и что сами справятся. Но практика показывает, что это не так, намного лучше, когда подготовкой этой основополагающей бумаги занимаются профессионалы рынка.
По этой причине лучше, если в составлении договора будет принимать участие профессиональный риелтор или представитель агентства. Глаз у них наметанный, они лучше знают, как должен выглядеть жизнеспособный договор. И вероятность того, что будет подписан полноценный договор, защищающий интересы продавца, намного выше.