"Изя, скажи, а сколько будет дважды два?
– А мы покупаем или продаём?"
Если вы читали книгу Сергея Смирнова "Бетонное казино", то поймёте, о чём пойдёт речь. К сожалению большинство риэлторов про эту книгу даже не слышали...🤦♂️
Приведу несколько выдержек из этой книги:
"Действительно, несмотря на тридцать лет царствования в экономике нашей страны капиталистических идей, ментально мы всё ещё те самые советские граждане, для которых процветание – это машина, квартира, дача.."
Очень актуальное сейчас утверждение! В сегодняшнем мире лучше быть владельцем недвижимости, чем им не быть. Ведь определение ценности денег в мире вступает в решающую фазу! 🤑
☝Почему вдруг банки даже после решения ЦБ РФ снизить ключевую ставку, подняли проценты по ипотеке и по вкладам? 〽Ответ прост - быстро растут доходности по гособлигациям в России, и особенно в западном мире. Ставки по ипотеке в США впервые превысили наши! 🤔И минимальный ежемесячный платеж у них бьёт рекорды.
Я не буду здесь расписывать сложные финансовые конструкции, но вкратце скажу, что, если англосаксы не устроят очередную "большую войну", то им придётся напечатать массу резаной зелёной бумаги, превосходящую массу за всё время существования ФРС (федеральной резервной системы), то есть запустить "гиперинфляционный шок" 💰💰💰💰💰💰наподобие того, что был у нас в 90-е. Пока эту уже наступающую гиперинфляцию извне мы сдерживаем беспрецедентным валютным контролем со стороны ЦБ РФ. То есть валютного рынка у нас практически нет.
Если интересно узнать про это подробнее, то рекомендую портал Афтершок.ньюс. Никакого популизма - только цифры и факты.
Последние годы недвижимость Сочи, и не только, продавалась по маркетинговым характеристикам("Бетонное казино"):
"– престиж;
– класс;
– экологичность;
– статус.
Эти пункты весьма сложно измеримы при оценке объекта – это не площадь дома, не себестоимость строительства, не размер земельного участка. Иррациональное поведение людей часто толкает их на необдуманные инвестиции".
В текущей ситуации лучше любыми путями разменять свои "инвестиционные" квартиры в новостройках на уже отремонтированные либо сделать в них ремонт.
Если вы горе-инвестор в 2021 году в Сочи-парк, например, и у вас несколько квартир, то лучше всего будет продать одну с дисконтом и на вырученные деньги в остальных сделать ремонт. Так объект будет приносить какую-никакую прибыль. Ведь ожидать роста цены в следующие два года я бы не стал. Стагнация и плавное снижение цены скорее всего.
"– Почему нас восхищает Дубай, и чем опасна эта “сказочная” картинка с небоскрёбами?"
Что грозит Дубайску и прочим нефте-монархиям и оффшорным зонам вроде Кипра без собственной армии в условиях глобального передела мира думаю очевидно.. и первые нотки уже слышны - https://russian.rt.com/inotv/2022-10-09/WT-pust-rasschitivayut-na-Putina
– Сколько денег потеряли инвесторы, вкладываясь в “Москву-Сити”?
🤷♀️Интернет заполнили заголовки про обвал цен на недвижимость по всей России. Все риэлторы как один докладывают о падении продаж.
В принципе всё закономерно, и с ними можно согласиться. Только мне быть "попугаем" совсем не хочется.🤔
И про ипотеку, и про мобилизацию и про СВО всё очевидно - снижение спроса вследствие паники вызывает снижение цены.
Но вот только город Сочи специфический, не просто курортный. И владельцы недвижимости здесь мыслят в основной массе иначе, чем в других городах.
Я смотрю на рынок недвижимости Сочи в комплексе со всей ситуацией в стране и в мире, а не рассматриваю "бетонные метры" только как инвестиционный инструмент вроде биткоина, как это было последние годы на бурно растущем рынке.
Остаётся уточнить самую малость - насколько может снизиться цена и когда покупать снова?
📍Ответ на этот вопрос не знает никто! Вообще никто! Даже Путин!📍
Что говорить об уровне наших экспертов по недвижимости, если даже после объявления СВО эксперты по валютному рынку (что зачастую одни и те же люди😂) разделились на два лагеря - "доллар по 200" и "доллар по 50". И все они были одинаково убедительны. По инерции про недвижимость рассуждают также, как будто это валютная пара "доллар/рубль"🤦♂️ Кстати по "рублю". Пока против рубля работает неопределенность (будет война или нет, КТО или нет, в каких условиях будет функционировать бизнес и т.д.). Очевидно, что в этом контексте наши экспортеры пока затаились, валюту тормозят. А на внутреннем рынке бал правят физики-шизоиды, которые подвержены финансово-психическим заболеваниям: легко внушаемы, читают аналитиков, впадают в детство, ищут папу, склонны к паническим атакам и т.д. В таких условиях растет волатильность, маркетмейкеры, как опытные доктора, позволяют психо-неустойчивым инвесторам искать в темной комнате зеленую (долларовую) кошку. Не думаю, что лезть сейчас опять в доллар - правильная идея. "Хомяков" на рынке как возили так и будут возить...🤣Надёжнее недвижимость. Всегда работает правило - чем выше риски, тем больше вероятная прибыль, чем надёжнее актив, тем меньше доход он приносит.
То, что цена реальных сделок снизилась - ежу понятно😉 Количество запросов со словами "срочная продажа" и "цена снижена" заметно выросло во всех риэлторских базах.
Хочу заметить, что ориентироваться на базы Росреестра или Домклик, где отражены цены, указанные в договорах, в рамках Сочи вообще глупо. Лишь пара-тройка сделок из ста идёт с полной суммой в договоре - это одна из отличительных черт именно рынка Сочи. Ведь он рос несмотря ни на что после 2014 года постоянно, что побуждало сокращать период владения объектом для дальнейшего "прокручивания" денег, уходя от налогов.
🤷♀️И продавцы недвижимости просто не знают, что такое "снижение цены", поэтому вместо продажи предпочитают снятие объекта с рекламы до "лучших времён".
Сейчас рынок покупателя и время ловить "срочные продажи" "бегунов от призыва", но только на всех их не хватит. И на месте продавцов я бы тоже не стал торопиться с продажами опять же из-за неопределённости с ценностью денег в ближайшем будущем.
Мы рассматриваем только ликвидные объекты, то есть юридически чистые в первую очередь. Тут в Сочи выбор сильно меньше, чем может показаться на первый взгляд после просмотра Авито. Почему так, я разбирал тут и тут.
Мобилизация, конечно, многих ввела в дикую панику, ведь такого не было со времен Великой Отечественной. Тут многие продавцы "сломались". Кто сбежать хотел, кто реально испугался обесценивания курортной недвижимости - ведь "всем теперь не до отдыха будет!" Но мне непонятно это бегство - ведь Сочи объективно одно из самых безопасных мест в мире.
Выводы такие:
- если вы сидите в деньгах, неважно в каких - берите ликвидную недвижимость (юридически чистую и с ремонтом, способную сразу приносить пассивный доход, и безопаснее всего в России)
- если вы владелец "черновых квартир" - меняйте на ликвидные объекты или делайте ремонты.
- если срочно нужны деньги - продавайте, дороже в скором времени не продадите.
- очень выгодно сейчас переезжать с увеличением жилплощади, ведь большие квартиры сильнее проседают по цене.
📍Недвижимость - это не биткоин, какую-то ценность будет иметь в любой ситуации, кроме прямого попадания ракеты, и то как повезёт.🤷♀️
А цену отбалансирует как всегда борьба спроса и предложения. И ни один эксперт вам не даст точный прогноз, на каком уровне этот баланс будет найден...
#сочи #недвижимостьсочи #жизньвсочи #недвижкинвсочи