Закон был принят по просьбе и для защиты трудящихся.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиры участникам долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется разместить обусловленную договором сумму на эскроу-счёте и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома,
Эскроу-счет– это специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора.
Если компания не успевает достроить дом в обозначенные сроки, покупателю возвращаются средства. При этом, если задержки по сдаче нет, то и вернуть деньги с эскроу-счета дольщик не может.
Прочитал выше написанное и прослезился от умиления. Какая благодать: интересы дольщиков защищены, права застройщика не ущемлены, банк стоит на охране их интересов и денежных средств. Банк от щедрот своих
предоставит застройщику под хороший процент проектное финансирование
в размере от 30 до 70% полной стоимости реализации проекта.
В этом месте напрашивается вопрос: Какой и у кого "навар" будет от такой благодати???
Начнём с банка. Таким банком, где открываются эскроу-счета дольщиков, может быть только тот, с которым застройщик договорился о финансировании строящегося объекта. Банк совместно с застройщиком на первом этапе стараются как можно быстрее и больше получить средств на эскроу -счета.
Застройщик стремится в скорейшем времени получить проектное финансирование и продаёт квартиры по предельно низкой цене. Банк получает от дольщиков на весь срок строительства деньги под 0% и передаёт их частями под хороший процент застройщику.
На следующем этапе застройщик постепенно подымает цены на квартиры и на момент ввода объекта в эксплуатацию они достигают максимальной величины. Это выгодно застройщику и банку.
Банк по просьбам дольщиков выдаёт им ипотечные кредиты на покупку жилья по ДДУ и автоматически перечисляет деньги на эскроу-счет.
Если банк обанкротится, деньги вернутся на ваш счет. Однако, не всегда целиком. Сумма возмещения не может превышать страховой суммы в 10 миллионов рублей.
Если же обанкротится строительная компания, деньги вернутся покупателю в полном объеме.
Застройщика такая схема устраивает, он получит прибыль сполна после сдачи объекта в экслуатацию. Ему хочется только одно: получать длинные деньги под более низкий процент, стремящийся к 0,1%. Но такого ещё не придумали.
Только многострадальные дольщики-основная движущая сила этого процесса. Финансовые потери и риски за всевозможные ошибки и несостыковки дольщики оплачивают собственным РУБЛЁМ.
Что дал закон дольщикам
"Заморозку" денежных средств дольщиков на длительный срок без начисления процентов за период хранения.
Повышение стоимости квадратного метра.
Более сложная организация строительства. Теперь в цепочке появилась еще одна сторона – банк, который контролирует движение средств.
Возврат средств не в полном объеме.
Потеря средств из-за инфляции и удорожания недвижимости.
Возвращаются только средства с эксроу, без учёта затрат по ипотечному займу.
Дополнительные факторы известны уже сегодня:
Правительство поддержало застройщика.
Постановления Правительства РФ от 23 марта 2022 г. N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" по 31 декабря 2022 включительно и
от 26 марта 2022 г. N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства..." (с изменениями и дополнениями)
Этими постановлениями правительство обязывает дольщиков подписывать акты приема-передачи квартир даже с существенными недостатками, а разбираться по вопросам устранения недостатков через суд с привлечением лицензированных специалистов.
Банк при нарушении сроков сдачи объектов в эксплуатацию деньги дольщикам не возвращает, штраф и пеню не насчитывает.
Закон "О защите прав потребителей" на дольщиков не распространяется.
Верховный суд РФ отказал физлицам-инвесторам в праве претендовать на квартиры при банкротстве застройщика.
Граждане, купившие у застройщика по договорам долевого участия несколько квартир в инвестиционных целях, не вправе претендовать на получение жилья в случае его банкротства наряду с теми, кто приобретал недвижимость для личного пользования, решил Верховный суд РФ.
Какие изменения, дополнения и решения будут ещё узнаем со временем.
