В начале года я записал пару роликов о том, как определить цену квартиры, для получения максимального спроса и как итог продаже квартиры по максимальной цене. (Эти ролики я опубликовал в аккаунте красочного, теперь уже запрещенного, приложения)
Метод сравнительного анализа цен конкурентного рынка, а именно о нем я рассказывал, очень хорошо работал до начала февральских событий.
В период относительного спокойствия на рынке недвижимости достаточно объектов конкурентов, с которыми можно сравнить свою недвижимость и понять кто вместе с Вами соревнуется за внимание покупателя.
Исчерпывающий объем данных по сделкам за прошлые периоды, позволял избежать риска переоценки и за вполне разумные сроки 1-1.5 месяца найти своего покупателя.
Согласитесь, здорово когда владеешь информацией в какой срок аналогичные квартиры находили своего покупателя и самое важное с какой цены начиналась реклама объекта?
А потом начался хаос.
Некоторые покупатели в ужасе от подлетевшей до небес ключевой ставки побежали срочно оформлять ипотеку, пока банк следом за ЦБ не повысил процент по кредиту, и покупать квартиру.
Продавцы видя беготню покупателей — поспешили поднять цены.
А кто-то просто спрятал голову в песок.
Вся эта вакханалия длилась недолго. Уже в апреле все почувствовали штиль на так недавно бурлящем океане недвижимости.
Постепенно началось оживление: ЦБ и банки опустили ставки до вполне приемлемых, покупатели снова стали подавать заявки на ипотеку, а спрятавшиеся продавцы вернули свои квартиры в рекламу.
Но...
Период затишья длился недолго. Новости о частичной мобилизации, вновь заставили напрячься продавцов и покупателей.
И действия тех и других снова повторяются.
И тут возникают вопросы:
- Как же теперь определить цену квартиры?
- На что ориентироваться: на цены конкурентов или смотреть историю сделок?
- Если историю сделок, то за какой период?
- А если на конкурентов, то к какой границе "вилки цен" приблизиться: минимум или максимум? А может посередине?
От всех этих вопросов у обывателя волосы дыбом и боли в животе от нервов.
Решение есть.
На самом деле все очень просто.
Достаточно ежедневно проводить работу по анализу рынка и в моменте "здесь и сейчас" собирать информацию по сделкам с аналогичными квартирами.
В дни крайней нестабильности многие продавцы рынка принимают решение очень быстро от "Идите лесом с такой ценой!" до "Подождите, уважаемый покупатель. Что Вы там предлагали?"
Под давлением обстоятельств, которые еще в начале года и представить было сложно, продавцы соглашаются с предложениями, которые в другой ситуации и рассматривать бы не стали.
Но это импульсные решения, которые ничего общего не имеют с разумным, рациональным подходом к цене.
Конечно, даже в нынешней ситуации необходимо знать цены "закрытых" сделок.
И на них надо ориентироваться.
Для этого и надо владеть информацией как давно квартира на рынке, и с какой цены начиналась реклама.
Очень большую ценность имеет информация по квартирам, сделки по которым прошли в августе — сентябре, срок их экспозиции был непродолжительным т.е. с момента начала рекламы, до момента подписания договора купли-продажи прошло относительно немного времени. Все те же 1-1.5 месяца. Кроме того эти квартиры не рекламировались в этом году, особенно в марте — апреле!
Почему?"- спросите Вы.
Потому что продавцы именно этих объектов, если так можно выразиться, "угадали" с ценой и не тестировали рынок еженедельными корректировками вниз.
На втором месте цены сделок, по квартирам, которые были в начале года на рынке, но небыли проданы, сделки по ним все же состоялись так же в августе — сентябре.
По таким сделкам отчетливо видно каким путем идти не надо!
Где же брать оперативно такую информацию собственнику, который только решил выходить на рынок?
В открытых источниках ее не размещают. Найти продавцов, недавно проданных квартир сложно, а если это был, например сосед, то нет уверенности, что он скажет правду.
Совет — обратиться к риэлторам! Именно к ним, а не оценочным компаниям т.к. агенты принимают непосредственное участие в переговорах между продавцом и покупателем. У агента гораздо больше сделок, чем у собственника квартиры.
Риэлтор находится на пике спроса и предложения.
Более того, постоянный обмен информацией между риэлторами, в чатах или личных встречах позволяет им владеть актуальной информацией о ценах на недвижимость и совершаемых сделках.
Если реклама уже идёт, а спроса нет, то постепенное, ступенчатое изменение цены вниз, до ощутимого спроса — ваш путь.
Продаёте квартиру?
Позвоните мне и уже на первой встрече определим актуальную цену продажи и вычислим дату сделки!
Хотите получить мою консультацию? Звоните: +7 (914) 402-81-50.
Со мной продадите квартиру ЛЕГЧЕ, БЫСТРЕЕ, а самое главное ВЫГОДНЕЕ, а при покупке сэкономите деньги!