Итак, сейчас мы видим продолжение сдувания "пузыря" на рынке недвижимости. Если кто-то думает, что это начало происходить в последние несколько недель, то это не так. Проблемы у строителей начались ещё в 2021 году, когда цены на московскую недвижимость были сопоставимы с ценами в развитых европейских странах, где доходы населения на порядок выше, чем у нас, а ипотечные ставки уже десятилетия находятся на уровне пару процентов.
На недавнем заседании Минстроя было озвучено, что доля непроданного жилья в России достигает 40%! Произошло ли это в сентябре или октябре 2022 года? Нет, конечно. Это результат создания "бетонной" пирамиды с неадекватными ценами на жильё, которая просто недоступна для людей. Те, кто находились на вершине пирамиды уже давно заработали и некоторые из них уже покинули строительный и банковский бизнесы (некоторые уже и страны уехали), повезло ещё тем, кто вошёл в начале создания пирамиды в 2020 году и успел уже избавиться от квартир, но подавляющее большинство оказалось в проигрыше, как и ожидалось многими независимыми аналитиками, которые говорят об этом на протяжении последних двух лет.
Скажу честно, что в течение последних двух лет своих хороших друзей и коллег убеждал хорошенько подумать по поводу покупки недвижимости в Москве, но безуспешно. Они были под влиянием СМИ, что недвижимость только дорожает, а деньги пропадут... Несколько месяцев назад коллега купила 3-х комнатную квартиру, заплатив более 20млн рублей (срок сдачи четвертый квартал 2023 года), платила всю сумму сразу без привлечения ипотеки. На этой неделе сопоставимая квартира от застройщика стоит уже чуть более 19 млн, а у физических лиц по договору переуступки можно купить за 18,5-18,7 млн. Очевидно, что до конца года цена скорректируется в сторону снижения на 10-15%, а в момент сдачи высокая вероятность, что её квартира будет стоить в районе 12-15 млн рублей, хотя и срок сдачи скорее перенесут на 2024 год...
Почему у меня пессимистический взгляд на рынок недвижимости в Москве?
Во-первых, цена оторвалась от действительности в 2020 году (после введения льготной ипотеки и информационной обработки населения), на сегодняшний момент более 80% всех сделок с недвижимостью происходят с привлечением ипотеки, т.к. по такой завышенной стоимости подавляющее большинство граждан самостоятельно накопить уже не в состоянии.
Во-вторых, количество предложений растёт, а спрос катастрофически падает (и непонятно откуда в таких условиях он может взяться в ближайшие месяцы или даже годы).
В-третьих, сокращение численности населения в России, в том числе из-за выезда людей за границу в последнее время и отсутствия привлекательности для миграции в нашу страну.
В-четвертых, инвесторы избавляются от недвижимости в России, в том числе в Москве (арендный бизнес в упадке, годовая доходность оценивается на уровне 3-4%, также стоимость жилья снижается). Сейчас намного выгоднее инвестировать в страны со стабильной политической ситуацией по понятным причинам.
В-пятых, у государства нет больше денег на поддержку строительной отрасли (льготную ипотеку скорее всего отменят в 2023 году), да и внимание на строителей сейчас будут меньше обращать, есть более важные проблемы для власти. Также ЦБ хочет сдуть этот "пузырь", т.к. в перспективе он грозит обвалу банковской системе (уже сейчас банки ограничивают выдачу ипотеки по различным причинам, отменяют льготные программы по выдаче льготных ипотек с застройщиками и т.д.)
В-шестых, доходы граждан падают, а расходы растут (питание, ЖКУ, проезд и т.д.). С учетом растущих проблем в экономике надо настраиваться на снижение доходов, а не на их рост в ближайшие годы.
В-седьмых, политическая и экономическая нестабильности в России (да и во всём мире).
Насколько сильное будет падение стоимости недвижимости в Москве никто не знает. По моим оценкам, исходя из текущей ситуации и понятным для нас последствиям в экономике и политике, стоимость 1 квадратного метра не будет превышать 150-180 тысяч в Москве до конца 2023 года, это более-менее реалистичный сценарий.
В комментариях пишут, что стоимость строительства высокая. Официальные данные, что себестоимость в районе 115 тысяч за 1 кв.м. в Москве, почему продают по 300 тысяч, где логика? Если строители платят откаты и взятки, то это их проблемы, пусть судятся или обращаются в прокуратуру. Не хотят этого делать, тогда это их проблемы, пусть продолжают платить, уменьшая свои доходы, а не вешая эти "дополнительные расходы" на покупателей.
Как вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости? Есть ли хоть какой-то смысл покупать квартиру в текущей ситуации?
Спасибо, что дочитали статью до конца. Пожалуйста, подписывайтесь на канал и ставьте "нравится".