В предыдущей статье мы говорили о бенефициарах частичной мобилизации. Мы пришли к выводу, что для некоторых отраслей экономики, некоторых рынков и некоторых бизнесов мобилизация открывает широкое окно возможностей.
В этой статье речь пойдет о рынке недвижимости как о главном аутсайдере кризиса 2022 года.
Ни для кого не секрет, что любой кризис приводит к примитивизации потребления; людям становится не до дорогих и импульсивных покупок. Однако самый серьезный удар получают инвестиционные активы, к коим относится недвижимость.
Мы уже много раз говорили о том, что недвижимость является в первую очередь финансовым активов. Покупатели квартиры (даже те, кто покупают для себя) мыслят и ведут себя как инвесторы.
В данном случае сказывает отрицательный мультипликативный эффект (эффект домино), т.е. такое состояние, когда падение одной отрасли приводит к падению других, а их падение, в свою очередь, приводит к падению третьих и так далее.
Мы помним, что строительную отрасль обслуживают десятки других секторов экономики, главным из которых является банковский сектор.
Данный кризис примечателен тем, что рынок недвижимости, получил удар сразу с нескольких сторон.
1. Удар со стороны спроса.
Данная проблема актуальна давно, ведь спрос активно вымывался на протяжении последних трёх лет.
Пытаясь удержать рынок, власти, банки и строительный бизнес стимулировали спрос посредством пропаганды, перманентного удешевления кредита и ухудшения качества заёмщика.
Изначально было понятно, что на этой подпитке рынок долго не протянет, ибо ресурс в виде зомбированных ипотечников в любом случае быстро иссякнет.
Данная проблема обозначилась уже к середине 2021 года и лишь паника, вызванная сначала событиями в Казахстане (январь 2022 г.), а потом и СВО, смогла отсрочить проблему на несколько месяцев.
2. Удар со стороны предложения.
Предложение жилья увеличивается каждый год. Этот фактор будет продавливать рынок в течение длительного времени. Ведь строительство - отрасль с очень длинным инвестиционным циклом. Остановить стройку по желанию левой пятки невозможно.
Я в своё время написал целую статью о том, что строительный бизнес очень похож на нефтяной. В обоих случаях производство не может моментально отреагировать сокращением в ответ на падающий спрос.
Заморозка стройки/скважины будет стоить в разы дороже, чем продажа квартиры/нефти по цене себестоимости или даже ниже.
Строить будут несмотря ни на что, тем более застройщики закредитованы по уши, а это значит, что им жизненно необходим постоянный денежный поток. Если денежный поток прерывается, то для застройщика одномоментно наступает технический дефолт. Привет Китай 2021 г.
Технический дефолт фактически равно банкротство со всеми вытекающими последствиями. Поэтому продажи застройщикам нужны как воздух и продавать они будут всегда и по той цене, которую им будут готовы платить.
Вспомните сланцевые компании США, которые были вынуждены добывать нефть в убыток. Отказ от добычи обходится дороже, чем добыча в убыток.
"Не будут покупать - не будут строить": аргумент для недалёких лохов, которые ничего не понимают в экономике и бизнесе. Этот тезис мы тоже неоднократно разбирали на Дзене и на YouTube.
3. Удар со стороны Регулятора.
ЦБ давно точит зуб на девелоперов. Попытки сокрушить всесильное строительное лобби не прекращались на протяжении последних двух лет, но к особым успехам они не приводили.
Сейчас же ЦБ наконец смог переломить ситуации в свою пользу и перешёл в генеральное наступление.
Нанесен удар по сомнительным схемам искусственной стимуляции спроса (льготная ипотека от застройщика, льготный первоначальный взнос), что окончательно прибило и без того чахлый спрос.
Одновременно с этим ЦБ и Минфин лоббируют сворачивания всех или как минимум большинства программ субсидирования строительной отрасли. Бюджет не резиновый!
4. Удар со стороны мобилизации.
Мобилизацию можно считать той самой последней соломинкой, которая сломает спину верблюду обрушит рынок недвижимости.
В данном случае мобилизация чем-то похожа на льготную ипотеку со знаком минус. Ведь если льготная ипотека искусственно стимулировала спрос, то мобилизация его искусственно вымывает.
Несмотря на все экономические трудности, всегда есть люди (пусть их и немного) которые будут готовы приобрести квартиру на любых условиях. Мобилизация лишает рынок этого ценного ресурса, ибо даже тот кто хотел бы купить квартиру, сделать этого не сможет.
Причем в данном случае речь идёт не только о попавших под мобилизацию, но и о тех, кто с целью избегания призыва покинул страну.
5. Удар со стороны банковского сектора.
Для банковского сектора и смежного с ним рынка страхования наступают тяжёлые времена.
Неужели банкам хана?
Нет, здесь хочу успокоить нервных граждан. Просто у банков и страховых компаний существенно вырастут издержки, что сильно понизит их аппетит к риску, а следовательно и желания бездумно кредитовать аутсайдеров.
Банки не готовы более поддерживать ипотечную пирамиду; это становится для них слишком рискованно.
Таким образом рынок недвижимости в текущих условиях находится в состоянии, так называемого, идеального шторма. Но, как мы уже говорили много раз, идеальный шторм - следствие систематического игнорирования обществом, бизнесом и государством сигналов рынка.
Мой Telegram - канал доступен по ссылке.
Мой YouTube - канал доступен по ссылке.
#недвижимость #кризис #инвестициивнедвижимость #финансы #россия