В предыдущей части статьи мы пришли к выводу, что не следует приобретать земельный участок, сведения о границах которого отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). По-простому говоря, не нужно покупать неотмежеванные земельные участки.
Но, как показывает практика, наличие границ земельного участка в публичной кадастровой карте не гарантирует отсутствие проблем. В данной публикации расскажу о том, какие действия необходимо осуществить, чтобы убедиться в том, что земельный участок, который Вы покупаете, соответствует характеристикам, содержащимся в выписке из ЕГРН. Следует отметить, что координаты границ земельного участка приводятся именно в выписке из ЕГРН (расширенного типа).
Осмотр приобретаемого земельного участка с участием кадастрового инженера
Итак, Вам предлагают купить отмежеванный земельный участок, изображение контура которого можно найти в публичной кадастровой карте (об этом здесь). Ваша задача – убедиться в том, что границы участка, которые Вам показывает продавец, точно соответствуют координатам, указанным в выписке из ЕГРН. Продавец, демонстрируя Вам фактические границы участка, может указывать на забор, столбы, колышки, либо какие-нибудь естественные элементы ландшафта. А вот определить координаты этих фактических границ в виде X и Y и сравнить с координатами, указанными в ЕГРН, может только кадастровый инженер.
Поэтому, при осмотре выбранного Вами земельного участка необходимо участие кадастрового инженера. Обращаю внимание на то, что пригласить кадастрового инженера должны именно Вы, а не продавец. Задание для кадастрового инженера состоит в том, чтобы установить границы участка по геодезическим координатам, указанным в выписке из ЕГРН и сравнить с теми границами, которые Вам показывает продавец. По итогам своей работы, кадастровый инженер должен выдать Вам заключение, содержащее вывод о соответствии или не соответствии местоположения границ, координаты которых содержатся в ЕГРН, фактическим границам участка с приложением схемы.
Если все соответствует и никаких расхождений кадастровым инженером найдено не было, то можно считать данный этап проверки земельного участка пройденным и перейти к следующему. Если же выявлены расхождения, то следует оценить все возможные негативные последствия для Вас, как нового собственника.
Перечислю наиболее распространенные варианты
1. Огорожена территория большей площади, чем та, которая указана в выписке из ЕГРН
Такая ситуация имеет название – самозахват. Если незаконно заняты муниципальные или государственные земли, то это уже состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации. Вас в качестве уже нового собственника участка оштрафуют и выдадут предписание об устранении нарушения – сносе забора.
Выглядит это так:
В данном случае, захват земли, произведен продавцом умышленно. Решить эту проблему можно путем реализации специальной процедуры – перераспределения “прирезки” путем выкупа. Но существует риск того, что в виду некоторых причин прирезать захваченную продавцом землю к основному участку не получится (об этом в дальнейших публикациях). В таком случае, придется сносить ограждение либо добровольно либо по решению суда.
2. Площадь огороженной территории идентична площади, указанной в выписке ЕГРН, но ограждение установлено неправильно
Подобные случаи, как правило возникают в результате ошибок при межевании, которые приводят к смещению участка. Продавец может даже не знать о такой проблеме и годами пользовался участком, ничего не подозревая. По факту, такая ситуация также является самозахватом.
В этом случае, захват земли стал следствием технических сбоев. Видно, что все отмежеванные участки смещены вверх (севернее). Дома, изображенные на схеме, расположены ниже (южнее) границ, установленных в результате межевания и сведения о которых содержатся в ЕГРН. Такие проблемы можно решить с привлечением кадастрового инженера, который подготовит документы, необходимые для возврата границ участка на место.
Бывают случаи, когда “захваченной” оказывается часть соседского участка, либо, наооборот, часть продаваемого земельного участка юридически принадлежит соседу. Причина - ошибки, допущенные при межевании. Такое явление, к сожалению, редкостью не является. Подобные проблемы можно решить либо путем перемещения ограждений, либо путем перераспределения с соседским участком.
На схеме ниже изображена ситуация, при которой часть продаваемого участка расположена на землях лесного фонда, продавец захватил землю у соседа и другой сосед захватил землю у продавца. Очень сложная ситуация. Чтобы ее разрешить потребуется судиться с федеральными органами государственной власти, а также активно взаимодействовать с соседями и органами местного самоуправления (хорошо, если не в суде).
Как же поступить, если Вы с помощью кадастрового инженера выявили описанные выше недостатки приглянувшегося Вам участка?
Либо отказаться от такой сделки, либо все-таки приобрести земельный участок и заниматься устранением выявленных проблем самостоятельно. Но, если Вы пойдете по такому пути, рекомендую существенно сбить цену, предварительно оценив предстоящие финансовые издержки и затраты Вашего времени.
Если моя информация оказалась Вам полезной – ставьте лайки и подписывайтесь. В следующих публикациях будут рассмотрены другие подводные камни при покупке участка.