Хотелось бы конечно посмотреть на цифры от Росреестра, не приходилось бы гадать, сколько и по какой цене продано новостроек в Москве с учетом всех бонусов и скидок, т.е. цены реальных сделок. Но, эти данные будут ближе к середине октября, поэтому, пока довольствуемся информацией от агентов и порталов недвижимости. Общую картину нарисовать можно.
Вначале, о тенденциях и страхах
Ужасы
Всем известно, что с новостройками у нас не всё в порядке и достаточно давно. Помимо сложностей, которые в какой-то степени застройщики создали сами себе в предыдущие пару лет, в текущем году приплыли дополнительные проблемы извне. Начались по весне, с новой силой ударили в самом начале «хлебного», для рынка недвижимости, сезона - осенью.
Предпосылки к снижению спроса в 2022 имелись ранее, текущие события добавили угольку в топку паровоза, что позволило ему быстрее докатиться до пункта, прибытие в который оттягивали как могли.
Уже на скорости, пришлось доставать козырей, которых берегли до последнего. Но рефери, в лице Центрального банка, достаточно быстро выявил жульничество и показал красную карточку.
В итоге, козырь в виде отсрочек и низких уровней первоначального взноса был бит сразу, а над сверхнизкими ставками завис дамоклов меч, все ждут, когда он ударит.
Некоторые банки, кстати, ждать удара не стали, начали отказывать застройщикам в таких кредитах. С низкими первоначальными взносами некоторые также завязали раньше времени. А подождать можно было до первого декабря.
Ну а после объявления частичной мобилизации, набравший и без того приличную скорость, паровоз, усилил своё движение.
Вот в этом месте и появились страхи. Застройщики начали бояться
Московские застройщики столкнулись со снижением спроса на квартиры в новостройках. Традиционно осенью спрос на жилье увеличивается. Однако в этом году потенциальные покупатели взяли паузу.
Застройщики готовы делать серьезные скидки, чтобы стимулировать спрос. Эксперты рынка полагают, что восстановить спрос на новостройки будет непросто.
Да, остановить паровозик будет очень непросто. И дело далеко не в неопределённости и текущих внешних событиях, дело в набранной до этого скорости. Ведь единственный и неповторимый источник спроса в виде дешёвой ипотеки, исчерпал себя давно, а окончательно был добит дармовыми программами самих же застройщиков.
Покупатель ранее был готов брать ипотеку под 7%, альтернатив не было, но после появления ставок под 0,1%, вновь привыкнуть к 7%, для некоторых, психологически сложно. После запрета таких программ, безденежные страждущие, коих большинство, вовсе уйдут с рынка.
А больше ведь никого нет! В ипотеку Москва сейчас продаёт более 80% бетона.
Сокращение количества запросов связано с растерянностью потенциальных покупателей после новостей о частичной мобилизации.
Однако застройщики опасаются, что снижение спроса на первичное жилье может оказаться более долгосрочным. Рынок новостроек начинает терять важный инструмент — доступную ипотеку.
Это лишает девелоперов главного преимущества перед «вторичкой».
Проблема ещё в том, что даже скидки особо, не помогают. Почему? Всё просто, с ценами за последние пару лет перегнули. Дисконтом даже в 30% покупателя уже не заманишь.
Застройщики, чтобы стимулировать продажи, уже предлагают покупателям рассрочки и скидки. В отдельных проектах размер дисконта достигает 30%.
Но дисконты не позволят застройщикам исправить ситуацию. За последние два года цены на первичное жилье в столице настолько перегрелись, что скидки не помогут повысить доступность новостроек
Что делать в такой ситуации? Правильно, самое простое – снижать цены.
И они начали снижаться, пусть понемногу, но – лиха беда начало, до этого большинство экспертов, обсуждая проблемы рынка, твердили в один голос - «каких либо причин для снижения цен в новостройках мы не видим».
Самое время посмотреть?
Большие глаза страхов
Бояться конечно нужно, но, главное не переборщить и остаться сухим. Тем более, как я упомянул вначале, данных от Росреестра пока нет, а цифры от порталов с «хотелками» не столь критичные
За третий квартал цены, по данным одних источников - не изменились, другим – снизились незначительно
ЦИАН, к примеру, зафиксировал наименьшую квартальную динамику с 2019 года
По итогам третьего квартала 2022 года цена 1 кв. м в Москве выросла на 0,7%, до 325,6 тыс. руб., а в Московской области снизились на 0,4%, до 165,7 тыс. руб. В целом по Московскому региону новостройки подорожали на 2%, до 270,6 тыс. руб. за 1 кв. м.
«Рост в 2% — минимальный с периода запуска льготной ипотеки в 2020 году. Меньший квартальный прирост последний раз фиксировался в 2019 году
Некоторые агентства говорят о таком же незначительном, но снижении
Средняя цена 1 кв. м квартир и апартаментов в Москве (включая ТиНАО, без учета области) в третьем квартале 2022 года составила 252,3 тыс. руб. Это на 0,6% ниже, чем во втором квартале
С июля по сентябрь средняя цена «квадрата» в массовых новостройках, с которыми работает компания, составила 283,5 тыс. руб. По сравнению со вторым кварталом она снизилась на 0,2%
Чего же испугались застройщики?
Испугались они перспективы, той, которая совсем не радужная. Им нечего предложить покупателям кроме значительно переоцененного бетона.
И если ранее ещё оставались рычаги и надежда впарить его под какую-нибудь «бесплатную» ипотеку, то на сегодняшний день в руках только обломки этих рычагов.
Иного пока ничего не придумали, да и вряд ли придумают…
Источник – realty.rbc.ru
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь!