За истекшие два месяца наблюдаю картину нестабильности в подходе к выбору объектов у инвесторов.
Если ориентирование крупного внутреннего инвестора более сформированное, строится на локации в России (приоритет, по большей части, отдается промышленной и производственной недвижимости, а также готовность вкладываться в строительство дорог, мостов, инфраструктуры), то мелкий и средний инвестор в растерянности.
Прежняя зависимость от умирающей стратегии по перепродаже еще довольно сильна, от того и такой “перебор”, и качание в разные стороны, при использовании критериев выбора объектов для инвестирования и в методах проведения сделок.
Отказ от старого жизненно необходим. Если инвестор не готов (нет требуемого объема капитала для участия в промышленном строительстве и развитии производств), то вполне актуальным вариантом выглядит предложение Правительства и муниципалитетов по продаже госимущества.
Однако на таких торгах стоит оценивать не только потенциал, но и свои силы.
Часть имущества предлагается в виде договоров аренды земельных участков с обязательным исполнением условий по строительству, вводу в эксплуатацию и последующему использованию объекта на данной земле, строго в рамках целевого назначения, в конкретно обозначенные сроки. Нарушение сроков, нецелевое использование, а также не возведение требуемого объекта равно неисполнение договора, как следствие - расторжение, снос за свой счет начатого объекта строительства.
Важным в такой стратегии является оценка факторов развития территории - какую роль выделяют указанному региону, какие имеются планы в отношении нового строительства/освоения региона (прокладка новых трасс, создание производств в регионе, планы по жилищному строительству, обновление инженерных и инфраструктурных объектов). Если этого ничего нет, то по прошествии времени, к итогам исполнения инвестором договора, введенный в эксплуатацию объект может потерять свою актуальность, оказаться убыточной сделкой.
ВременнЫе риски на фоне форс-мажора, который стал неотъемлемой частью действительности, оказывают существенное влияние на исход сделки. Приобретение права аренды земли под застройку выгодное мероприятие в случае, если направление деятельности в планируемом к строительству объекте является основным/ведущим для инвестора/арендатора и он, в первую очередь, идет за удобной локацией для ведения своего бизнеса, готов быстро возвести объект в соответствии с требованиями, чтобы избежать высоких размеров санкций, предусмотренных условиями договора аренды. Опять же, если он рассчитывает войти в договор, при этом не имея навыка строительства объекта, тем более в ограниченные сроки, то он прогорит. Более того, договор не позволяет передачи права аренды третьему лицу, без выполнения условия ввода объекта в эксплуатацию/регистрации на него права собственности.
Поэтому, если работаете с инвестором из категории МСП (сумма вложений до 200 млн.руб), то предупредите его о подобных рисках.
#капиталовложения #инвестиции #стратегии #земляподзастройку #госторги