Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект недвижимости, является обязательным этапом в аналитике и оценке его стоимости (требования п. 11 ФСО № 7).
Отсутствие четкого алгоритма сегментирования в нормативной и методической литературе затрудняет деятельность оценщиков (в т.ч. государственных), снижает доказательственность результатов оценки и даёт повод не имеющим специальных познаний юриспрудентам и чиновникам для угрожающего количества споров о несоответствии законодательству доброкачественных отчетов об оценке. Как следствие, формирует почву для разрушения операций с объектами, создает излишние сложности и угрозы для инвесторов и всех участников рынка недвижимости, что приводит к росту рисков деятельности, общей напряжённости, замедлению рыночных процессов, ухудшению экономического климата и снижению темпов развития национальной экономики.
Разработка единых методических рекомендаций по определению сегмента рынка объекта недвижимости для аналитического, оценочного и экспертного сообществ, а также их внедрение в правила государственного кадастра недвижимости повысит эффективность в деятельности профессиональных участников рынка недвижимости и профильных государственных и муниципальных органов, снизит сложность, период рассмотрения и в целом долю судебных дел в сфере земельно-имущественных отношений.
Целью статьи является: обобщение практического опыта и разработка методов, правил и алгоритмов определения сегментов рынка объектов недвижимости для введения в методическую (профессиональную) литературу и нормативные документы.
Решаемые задачи: определение терминологии сегментирования рынка; анализ генезиса сегмента рынка; выработка единых стандартов и правил сегментирования рынка недвижимости; описание представленных на рынке сегментов, их особенностей и характеристик; выявление взаимосвязанных сегментов рынка.
Ключевые слова: Сегмент рынка недвижимости, типизация, вид использования, классификация, сегмент объекта недвижимости, подсегмент, субсегмент, методология сегментации рынка, алгоритм сегментирования рынка.
1. СЕГМЕНТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Действующее законодательство РФ не содержит описания понятия сегмента рынка недвижимости, критериев и правил его определения. При этом сегментирование рынка, в ряде нормативных актов, устанавливается как обязательная процедура, так требования по отнесению объектов к соответствующему сегменту рынка недвижимости содержатся в нормативных документах в сфере оценочной деятельности и государственной кадастровой оценки.
Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, является обязательным этапом в общей последовательности анализа рынка недвижимости (п. 11 ФСО № 7) и основным условием использования объектов-аналогов (п. 22 ФСО № 7).
Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости. Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости (п. 55., п. 56., п. 56.2 Приказ Росреестра № П/0336).
2. СЕГМЕНТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МЕТОДИЧЕСКОЙ ЛИТЕРАТУРЕ
Методическая литература в области экономики недвижимости и оценочной деятельности содержит следующее описание сегмента рынка недвижимости:
«Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфичного бизнеса.
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с циклической занятостью…).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав аренды, … рынок ипотеки…).
Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов».
«Множество сегментов рынка образуется разнообразными сочетаниями видов объектов недвижимости, их юридического статуса, операций с ними».
«Сегментирование рынка — это процесс разбиения рынка на секторы, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов».
Большое количество процессов, видов деятельности и продуктов на рынке недвижимости носят информационный характер, т.е. имеют информацию о недвижимости в виде начального объекта обработки и конечного или промежуточного результата деятельности, например, риелторская деятельность, аналитика и исследования рынка, оценочная деятельность, консалтинг и т.п.
Методологию общего информационного процесса на рынке недвижимости описал в своей монографии Г.М. Стерник и представил в виде пирамиды (см. рис. 1):
С развитием рынка недвижимости и методов работы в отдельных процессах пирамида совершенствуется, но методология общего информационного процесса, её этапы и принципы лежат в основе профессиональной деятельности всех участников рынка, работающих с информацией и производящих информационные продукты, в т.ч. мониторинги рынка, аналитические отчеты и отчёты об оценке.
Информационное обеспечение профессиональной деятельности всех участников рынка недвижимости в т.ч. аналитиков и оценщиков включает четыре этапа (см. рис. 1), являющиеся различными уровнями деятельности. Выполнение каждого этапа производится последовательно, «снизу-вверх», при этом каждый последующий этап основывается на данных, подготовленных на предыдущих уровнях и этапах, в т.ч. возможно другими участниками рынка. Качество результатов этапа зависит в т.ч. от качества результатов предыдущего этапа.
1 этап. Сбор рыночной информации. Стандартизованное, полноформатное, комплексное наполнение аналитических баз данных.
Проверка на качество, полноту и достоверность характеристик объектов, операций, субъектов и рынка. Сбор данных и верификация ведётся кадастровыми инженерами, риелторами и мн. др. специалистами, с размещением информации на профильных веб и ГИС порталах, мультилистингах, представляющих инструменты поиска и визуализации объектов недвижимости.
Структурирование информации, группировка и кластеризация объектов, по виду рынка, местоположению, виду объекта, классу, размеру и т.д. Выделение различных сегментов рынка, позволяет на следующем уровне вести статистические расчёты и аналитику рынка недвижимости.
2 этап. Мониторинг и анализ рынка. Статистическая обработка данных и оценка реального состояния показателей в сегментах. Числовой и графический анализ структурных, ценовых и иных характеристик рынка, а также их динамики, даёт основу для понимания состояния сегментов рынка и степени их развития.
При этом, мониторинг понимается как прямое наблюдение за характеристиками рынка и статистическими показателями представленными (наблюдаемыми) на рынке или вычисленными непосредственно на основе рыночной информации. Анализ рынка, подразумевает выводы на основе прямых и вторичных статистических показателях нескольких характеристик объектов и рынка, а также их графическом представлении. При этом, в анализе рынка задействуются статистики, вычисляемые на основе прямых наблюдаемых показателях, например, индекс динамики рынка, определяемый на основе соотнесения ранее вычисленных средневзвешенных цен за предыдущие периоды.
Обработанные массивы первичных рыночных данных и статистических показателей, являются основой для исследования более сложных его характеристик и факторов не наблюдаемых напрямую на рынке и требующих специальных исследований на следующем уровне.
3 этап. Исследования рынка. Изучение пространственно-параметрических, экономических, социальных и иных закономерностей рынка с синтезом, экспертами рынка более сложных характеристик и факторов в сегментах рынка, в т.ч. в закрытых его областях, в силу недостаточности информации, в т.ч. из-за низкого уровня развития рынка, его информационной закрытости, низкой точности (вероятности) расчётов и т.д. К таким характеристикам, в том числе, относятся ценообразующие факторы, часто определяемые экспертным путем, в связи с невозможностью проведения расчетов, что законодатель учел в п. 13 ФСО № 3. Выявленные закономерности на рынке позволяют строить прогнозы развития рыночных процессов и конкретных показателей.
4 этап. Прогнозирование. Моделирование тенденций экономических, пространственных, структурных, параметрических и иных характеристик рынка, сегментов, территорий и объектов, позволяет инвесторам, девелоперам, оценщикам и многим другим выстраивать математическое обоснование бизнес-процессов, повышая их точность и защищённость. Чаще всего прогнозирование упоминается при определении динамики цен или объёмов рынка, в т.ч. фазы его развития. Развитой сферой прогнозирования является оценочная деятельность, где рыночная стоимость объекта вычисляется как наиболее вероятная величина на основе цен сопоставимых аналогов.
В ФСО № 7 требования законодателя полностью соответствует методологической пирамиде Г.М. Стерника, так например, выполняя раздел 5 Анализ рынка ФСО № 7 оценщику необходимо провести работы по трём начальным этапам обработки информации:
- собрать и сегментировать рыночную информацию (ступень пирамиды 1);
- провести мониторинг и анализ рынка (ступень пирамиды 2);
- исследовать все необходимые элементы сравнения (ценообразующие факторы) (ступень пирамиды 3).
И только потом, переходить к оценке объекта (ступень пирамиды 4).
В основании пирамиды на первом этапе деятельности, как аналитической, так и оценочной проводится процедура структурирования объектов на рынке, т.е. распределение объектов по соответствующим сегментам рынка.
Сегментирование рынка недвижимости, является одним из наиболее распространенных процессов его структурирования, на первом этапе обработки рыночной информации (1 уровень «Информация») предваряющем процедуры второго уровня «Мониторинг и анализ», третьего уровня «Исследование», а также четвертого уровня «Прогнозирование», в т.ч. оценка стоимости.
Неточности в информации первого уровня, в т.ч. некорректность в определении сегмента рынка объекта, как правило, влечет искажение результатов последующих уровней, т.е. в аналитике, исследовании и прогнозировании, а соответственно оценке стоимости.
3. ГЕНЕЗИС СЕГМЕНТА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Сегмент рынка недвижимости представляет собой совокупность объектов, характеристики которых, способны удовлетворять потребности субъектов в определенной сфере их жизнедеятельности. Иными словами, спрос на рынке со стороны арендаторов, покупателей и иных пользователей объектов, формирует соответствующее предложение, т.е. арендодатели и продавцы выводят на рынок объекты по своим качествам, способные удовлетворить имеющийся спрос, таким образом, исходя из запроса субъектов рынка, появляются объекты, удовлетворяющие потребности в проживании, производственной деятельности, оказании услуг, административной функции, образовании и т.д.
Сегмент рынка определяется потребностями (мотивацией) субъектов и характеристиками вовлекаемых объектов, а также правовой и экономической природой их взаимоотношений, т.е. типом операций, объёмом предаваемых прав и ограничений и т.п.
Разные сегменты рынка имеют различный портрет субъектов, их мотивацию и соответственно различное действие ценообразующих факторов, при этом уровень цен может значительно отличаться или быть сходным.
Можно выделить следующие принципы разграничения объектов по сегментам рынка:
Принцип 1: по правовым и физическим характеристикам объекта определяющим его способности выполнять задачи субъекта, например:
1. Желающий купить квартиру для проживания своей семьи, не будет покупать нежилой склад.
2. Желающий улучшить свои жилищные условия до элитного класса качества, не будет рассматривать квартиры в сегментах «эконом» или «стандарт».
3. Различие в физических характеристиках объектов и правовых условиях (соответственно рисках) разделяют для покупателей строящиеся объекты и объекты вторичного рынка.
4. С целью выращивания культур, не будут востребованы неплодородные земли в том числе, урбанизированные и застроенные.
Принцип 2: Мотивация субъекта по доходности объекта, исходя из возможности альтернативного инвестирования, например:
Для торговой деятельности не выгодно приобретать участки с низким трафиком потенциальных покупателей или ограниченной доступностью. Даже если ВРИ участка называется «под торговлю», субъекты не рассматривают его из-за неудовлетворяющей доходности.
Аналогично квартиры на первых этажах, рассматриваются предпринимателями для перевода в стрит-ритейл, только на оживлённых улицах, проходах и у остановок общественного транспорта.
Большеплощадные участки под индивидуальные дома, не рассматриваются обычным покупателем ИЖС для проживания, в отличие от малоплощадных, а имеют интерес для девелопера и застройщика с предпринимательской целью извлечения прибыли, следовательно, имея различающихся, заинтересованных субъектов, такие участки относятся к различным сегментам рынка. При этом, девелоперы ориентируются на уровень цен участков ИЖС, особенно при отсутствии развитого рынка (достаточного количества) сопоставимых большеплощадных участков.
Участок под коммерческой клиникой и участок под бюджетной больницей, имеющей социальную функцию, относятся к разным сегментам, хоть и используются в одной сфере здравоохранения. Аптечный киоск (торговля) в муниципальной больнице, как и точка торговли канцелярией или общепитом в государственном ВУЗе (в социальном объекте), могут иметь сравнимую доходность (ставку аренды) с аналогичными в торговом центре, в зависимости от потока покупателей.
Как видим, оба принципа используются в методологии «анализа наиболее эффективного использования».
Часто на первый взгляд, различающиеся объекты, не имеют чувствительных для субъектов отличий и образуют один сегмент в соответствие с вышеприведенными принципами, например:
При равнозначной доступности и обеспеченности коммуникациями, т.е. схожей транспортной и инженерной инфраструктурой, покупатели рассматривают индивидуальные жилые дома и дачные дома, как один сегмент, тем более при одинаковой возможности получить прописку.
Предприниматели из разных сфер, например, из торговли, офисного или гостиничного бизнеса, рассматривают на рынке одни земельные участки на общественно - деловых и схожих по градостроительному регламенту территориях, с возможным, последующим уточнением (сменой) ВРИ участка под свои бизнес цели.
При значительном выборе объектов и экономической целесообразности (доступности) рынок продажи и рынок аренды образуют различные сегменты. Но, при ограниченных возможностях выбора или сравнимой экономической целесообразности, объекты к продаже и к аренде образуют один сегмент в глазах заинтересованных субъектов. Также, при ограниченности выбора, покупатели рассматривают в одном сегменте приобретение прав собственности и прав аренды на земельные участки.
Объекты, имеющие вспомогательную (обеспечительную) функцию, относятся к тому же сегменту, что и объекты, которые они обеспечивают, имеют схожий состав ценообразующих факторов и ценовую взаимосвязь с родительским сегментом, однако, относительно меньшую стоимость (на размер коэффициента вспомогательного использования).
С целью определения сегмента рынка объекта недвижимости, необходимо тщательно исследовать характеристики данного объекта и мотивацию его потенциальных пользователей.
Правило 1:
Сегментирование рынка недвижимости проводится путем определения сегмента рынка для каждого объекта и группировкой соответствующих объектов в перечень сегмента рынка.
4. ТЕРМИНОЛОГИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ СЕГМЕНТИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Сегмент рынка— это однородная группа объектов, имеющая единый состав и закономерности действия факторов ценообразования, исходя из мотивации типичного субъекта (инвестора, собственника и/или пользователя), выделяемая на основе развитости рынка, путём дифференциации по виду объектов, местоположению, передаваемым правам, типу рынка, инвестиционной мотивации.
Типичный спрос с определенной потребностью субъектов формирует сегмент рынка из объектов, характеристики которых, способны удовлетворить эту потребность.
Сегментирование рынка — это процесс разбиения рынка на секторы, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов.[1]
Процедура сегментирования рынка заключается в отнесении объектов недвижимости к соответствующему сегменту рынка, путём последовательной группировки по:
1. Виду объектов, в том числе:
1.1 Виду фактического (или наиболее эффективного) использования недвижимости— жилая, общественная, производственная и т.д.;
1.2 Подвиду использования, т.е. принадлежности к подсегменту или субсегменту рынка. Например, выделение бизнес-центров из состава офисно-административных объектов, выделение земельных участков под АЗС из общего сегмента предпринимательских (коммерческих) земель и т.п.;
1.3 Классу качества объектов. Например, гостиницы с различным количеством звёзд, жилые дома классов эконом/комфорт/бизнес/элита, офисы класса А/B/C и т.п.
2. Местоположению. Рынки различных регионов. Урбанизированные земли различных категорий в т.ч. производственного использования, а также участки, занятые объектами транспортной и коммуникационной инфраструктуры или межселенные земли лесных массивов, участки для выращивания сельскохозяйственных культур и прочие не застраиваемые природные территории. Территории застроенные путём «комплексного освоения территории» с единой организацией управления, в т.ч. организованных коттеджных посёлков, в отличие от районов населённых пунктов с точечной застройкой.
3. Виду прав и ограничений. Вторичный или первичный рынок, долевая собственность, рынок прав аренды, прав на ветхие объекты и т.д.
4. Типу операций. Рынок продажи, аренды, найма, обмена и пр.
5. Инвестиционной мотивации. Субсегменты девелоперской деятельности, например, сделки с «большеплощадными» участками для дальнейшей нарезки под ИЖС, также предложения целых зданий или комплексов недвижимости, с доходом от последующей продажи/аренды «покабинетно» или объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта с учётом в цене, соответствующей предпринимательской прибыли.
Правило 2:
В ходе определения сегмента рынка объекта недвижимости, учитываются: вид объекта, местоположение, передаваемые права, тип рынка и инвестиционная мотивация.
При этом, достаточно профессионального понимания состояния данных характеристик и отсутствие подробных текстов по каждой, не является «введением в заблуждение» и не ведёт к нарушению п. 5 ФСО № 3.
Из самого словосочетания «сегмент рынка недвижимости» следует, что сегмент является частью рынка недвижимости и формируется объектами, выставленными на рынке и совершёнными сделками (операциями), следовательно:
Правило 3:
Сегмента не существует на рассматриваемом рынке, если объекты данной разновидности отсутствуют на рынке, т.е. нет соответствующих оферт и информации о сделках.
Количество объектов на рынке, их достаточность для реализации задач исследования (мониторинга, анализа, прогноза, оценки стоимости и т.п.) и точности оценок, определяет возможность формирования и степень развитости самостоятельных сегментов, подсегментов или субсегментов рынка.
С развитием и ростом рынка, из укрупненных (обобщенных) сегментов, отмежевываются подсегменты и субсегменты, как самостоятельные сегменты рынка, но сохраняющие однокоренные взаимосвязи и основные ценообразующие факторы.
Сегмент, как динамичная группа объектов, в зависимости от «рыночной массы», т.е. от количества объектов на рынке, изменяет свои «требования по составу» объектов:
Мало объектов — группировка охватывает объекты с более широкими характеристиками;
Количество объектов значительное — формируется (появляется возможность выделить) сегмент с индивидуальными специфичными характеристиками объектов.
Сегмент проявляется, как только количество объектов (объём информации) или спрос на такие объекты позволяет уверенно устанавливать взаимосвязи цен объектов и ценообразующих факторов в данной специфической группе.
Правило 4:
Обязательные признаки сегмента рынка недвижимости:
1. Активность спроса, предложения и сделок. Объекты представлены на рынке, есть операции (сделки) с данным видом объектов.
2. Существенный масштаб сегмента и сформированное ценообразование. Зависимости цен объектов и значимо влияющих факторов устойчивы, а количество объектов и доступный объём рыночной информации позволяют уверенно их определять.
Малое развитие сегмента может проявляться следующими признаками: малое количество объектов, осложняющее установление тенденций и исследование характеристик сегмента, не регулярное (пульсирующее) присутствие объектов сегмента на рынке, нахождение единичных объектов в значительной степени различающихся локациях местоположения, т.е. малое территориальное покрытие рынка объектами и т.п.
Рассмотрим более подробно образ сегмента рынка, состоящий из представленных ранее пяти «слагаемых сегмента»:
I Вид объекта недвижимости
1.1 Вид фактического (или наиболее эффективного) использования недвижимости.
Правило 5:
Вид использования объекта по своему функциональному назначению, т.е. виду экономически деятельности на земельном участке определяется в соответствии с требованиями раздела VI. «Анализ наиболее эффективного использования» ФСО № 7 п. 13 Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано.
1.2 Подвид использования, т.е. принадлежность к подсегменту или субсегменту рынка. Например, выделение бизнес-центров из состава офисно-административных объектов, выделение земельных участков под АЗС из общего сегмента предпринимательских (коммерческих) земель и т.п.;
1.3 Класс качества объектов. Например, гостиницы с различным количеством звёзд, жилые дома классов эконом/комфорт/бизнес/элита, офисы класса А/B/C и т.п.
Правило 6:
Сегментирование рынка имеет схожую природу структурирования, как и типизация и классификация объектов недвижимости, поэтому, на первом этапе сегментации, целесообразно использовать имеющиеся системы профессиональных участников рынка, а так же нормативные акты по классификации и регулированию в сфере недвижимости.
При этом наименования видов разрешённого использования из нормативных классификаторов рекомендуется использовать в качестве основы для наименования видов использования и сегментов рынка.
Ошибочной является практика применения фактического ВРИ конкретного земельного участка или отдельных слов из общего наименования ВРИ, в качестве вида его использования и/или сегмента рынка, без учёта результатов применения методологии анализа наиболее эффективного использования и не выполнения алгоритма определения сегмента рынка в соответствии с разделом 4 настоящих рекомендаций.
Система типизации и классификации — это свод принципов группировки объектов недвижимости на основе зависимости характеристик объектов от их происхождения, функционала и развития территории, вида использования и класса качества.
В методической литературе представлено множество типизаций недвижимости по различным характеристикам: жилое/не жилое, высотное/малоэтажное, по группам капитальности, по отраслевой принадлежности, по функциональному назначению и др. При этом, участникам рынка нужна нормативно утверждённая, общая система типизации и классификации недвижимости с едиными правилами и последовательными алгоритмами, применимая ко всему множеству объектов
В качестве конвергентного примера из другой области знаний, лучшей практикой классификации, является периодическая система химических элементов Д.И. Менделеева, где с ростом атомной массы химических элементов, их свойства меняются не монотонно, а периодически, т.е. дискретно, как и взаимосвязи большинства характеристик объектов недвижимости:
Аналитики рынка недвижимости, во многих регионах России, используя действующую нормативную базу в сфере недвижимости и методологические основы, в т.ч. монографию Г.М. Стерника выполняют разработку практико-ориентированных правил типизации и классификации объектов недвижимости, например в диссертации к.э.н. Э.Д. Епишиной представлена следующая структура (см. рис. 4):
В качестве успешных практик в области типизации и классификации недвижимости можно использовать:
- Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) (Российская гильдия риелторов).
- Всероссийская классификация бизнес-центров (Российская гильдия управляющих и девелоперов).
- Положение о классификации гостиниц (Постановление Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860)
- Типология торговой недвижимости (Стерник, Г.М.)
- Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ)
- Классификация складских помещений (Международная консалтинговая компания Knight Frank)
- Единая система типизация и классификация объектов недвижимости Омского межотраслевого совета экспертов рынка недвижимости (Areall.ru)
- Сегментация рынка недвижимости Приволжский Центр методического и информационного обеспечения оценки
- Классификация Московского исследовательского форума 2003 и 2006 г.
- Классификация, разработанная Urban Land Institute (США)
- и др.
Наименование вида использования объекта недвижимости в соответствии Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД).
В практике часто встречаются различные наименования у одного и того же сегмента рынка, встречается также «притягивание» сегментов и подсегментов под наименование отличающегося сегмента, в связи с чем, важна определенная стандартизация в имяобразовании (нэйминге) сегмента рынка.
Наименование вида использования объекта недвижимости должно коррелировать с наименованием соответствующего вида деятельности в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности.
Вид использования, объекта недвижимости, как вид (сфера) деятельности хозяйствующего в нем субъекта имеет нормативное определение соответствующее общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД, NACE Rev.2), которое содержит точное наименование вида деятельности, пояснение к нему и числовой код (ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности" (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст).
Правило 7:
При общем нэйминге сегмента рынка, рекомендуется использовать наименование вида деятельности по аналогии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД).
При этом ошибочным является использование кодов ОКВЭД зарегистрированных у субъектов (собственника объекта, арендаторов и т.п.), так как при сегментации объектов целесообразно использовать наиболее эффективный вид использования (определяемый, в соответствии с методологией НЭИ), который может, как совпадать, так и отличаться от «зарегистрированного», «разрешенного», «установленного» и т.п.
II Местоположение. Масштаб территории сегмента
Характеристики местоположения имеют специфичное влияние на ограничение территории расположения сегмента, так могут относиться к разным сегментам рынки различных городов; или регионов; или районы, застроенные путём «комплексного освоения территории» с единой системой управления, в т.ч. организованных коттеджных посёлков, в отличие от районов населённых пунктов с точечной застройкой.
К одному сегменту рынка могут относиться участки из земель различных категорий, например, производственного использования, а также участки, занятые объектами транспортной и коммуникационной инфраструктуры; или межселенные земли лесных массивов, участки для выращивания сельскохозяйственных культур или прочие не застраиваемые природные территории.
Группировка объектов в сегмент рынка может производиться на основе их расположения в однородных градостроительных территориальных зонах, например, складские комплексы в производственных зонах.
Территориальное разделение может производиться по оценочному зонированию, например, бизнес центры в ценовых зонах высокой ценности.
Также, выделение сегмента может производиться по уровню развитости населенных пунктов, например, сегмент продовольственных магазинов в населенных пунктах со статусом «центр сельских поселений» и д.р.
III Вид прав и ограничений
Первичный рынок. Продавцом является застройщик (девелопер), покупатели физические лица, реже инвесторы. Сделка на первичном рынке представляет собой долговое обязательство на получение прав на будущий вид недвижимости, в случае, невыполнения застройщиком обязательства, покупатель не получает объект недвижимости, а получает право требования долговых обязательств. Передается не столько сам объект, сколько права по договору инвестирования.
Вторичный рынок. Участниками являются, как правило, независимые субъекты из различных сфер экономической деятельности. Операции проводятся чаще всего с объектами, имеющими накопленный физический износ и устаревания.
Долевая собственность. Объектом сделки (прав) является доля в праве на объект недвижимости. Подразумевается несколько собственников одного объекта, с распределением долей в праве, что часто приводит к затруднениям пользования субъектами объектом, так как встречает противодействие других участников долевой собственности.
Прав на ветхие объекты или объекты реновации. Покупатели прав на ветхие объекты, как правило, заинтересованы:
1) в получении прав на земельный участок на строительство другого объекта;
2) получение нового жилья взамен ветхого, от государственных муниципальных органов, в том числе участие в процедурах реновации, получение компенсации при расселении.
Рынок прав аренды. Присутствует в тех населенных пунктах или регионах, где в силу ограничительных условий, нет возможности к приобретению объекта, но есть возможность получить в аренду, например, земельный участок или объект недвижимости, а далее исходя из своих задач участник рынка передает за плату свои права по договору аренды.
IV Тип операций
Различные сделки с недвижимым имуществом, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в отношении объекта недвижимости, а так же иные операции с объектами, в результате которых, не происходит передача прав, проводятся субъектами, имеющими отличающийся профиль и мотивацию, а соответственно и факторы ценообразования. Например, рынок продажи, рынок аренды, рынок найма, обмен и пр.
V Инвестиционная мотивация
Объекты с более высоким экономическим потенциалом к росту цены, но требующие дополнительных инвестиций (больший масштаб, выше уровень полной/удельной цены) и требующие функции девелопмента (смены категории/вида, размежевания, получения разрешений, проектирования, строительных работ, благоустройства, подведения коммуникаций).
Субсегменты девелоперской деятельности, например:
- Большеплощадные участки для дальнейшего размежевания под ИЖС;
- Целые здания или комплексы недвижимости, с доходом от последующей продажи/аренды «покабинетно»;
- Объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта с учётом в будущей цене соответствующей предпринимательской прибыли;
- Квартиры на первом этаже в домах оживленных улиц, под объекты Street retail и т.п.
Субсегменты девелоперской деятельности, например, сделки с большеплощадными участками для дальнейшей «нарезки» под ИЖС, также предложения целых зданий или комплексов недвижимости, с доходом от последующей продажи/аренды «покабинетно» или объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта с учётом в цене, соответствующей предпринимательской прибыли.
5. АЛГОРИТМ СЕГМЕНТАЦИИ РЫНКА
Определение сегмента рынка объекта недвижимости, является последовательным, логическим алгоритмом и состоит из следующих этапов, являющихся стандартом сегментирования: (см. рис.5).
1. Типизация/классификация объекта. Изучение количественных и качественных характеристик объекта исследования: площадных и объемно планировочных, условий доступности, категории, виду разрешенного использования и иных, определяющих тип (класс) объекта.
2. Анализ фактического использования объекта исследования и его частей, при необходимости с расчетом долей по различным видам использования. Структура площадей по видам использования объекта. Изучение истории использования объекта исследования в предыдущие периоды.
3. Анализ месторасположения и окружения объекта исследования. Виды использования окружающей застройки. Определение (анализ) рыночных границ локации. Мониторинг наиболее массового (типового) использования объектов в границах локации. Анализ потенциала территории, для использования недвижимости, а также внешних мезолокальных факторов. в т.ч. изменения в законодательных разрешениях и ограничениях, инвестиционной конъюнктуры рынка, транзитных пешеходных и транспортных возможностей, развитость инфраструктур и т.п.
4. Градостроительный регламент. Мониторинг функциональных видов разрешенного, вспомогательного и условно - разрешённого использования по градостроительному регламенту (генплану города).
5. Определение наиболее эффективного использования в соответствии с методологией НЭИ. Отнесение наиболее эффективного вида использования к рыночной нише (сегменту рынка).
6. Вид прав. Анализ рыночной специфики связанной с видом передаваемых прав и ограничений в совершаемой операции (вторичный или первичный рынок, долевая собственность, рынок прав аренды, сервитутов, прав на ветхие объекты и т.д.).
7. Тип операции. Анализ рыночной специфики связанной с типом операции (продажи, аренды, найма, обмена и пр.).
8. Портрет инвестора. Определение портрета группы потенциальных инвесторов (покупателей) или пользователей объекта. Субъектный анализ сегмента рынка, объёмный и структурный анализ субъектов. Определение основных факторов их инвестиционной мотивации и требований к объекту.
Исходя из целей и задач последующих уровней анализа, исследования или прогнозирования, каждый объект, как правило, относится к одному определенному сегменту рынка недвижимости.
В ходе описания процесса определения сегмента рынка объекта недвижимости, рекомендуется руководствоваться правилом № 3 настоящих рекомендаций.
5.1 Разрешенные виды использования недвижимости и Градостроительный регламент
Недвижимость, имеет неразрывную связь с землей (ст. 130 ГрК), поэтому вид использования для земель населенных пунктов, имеет ограничения и нормативно регулируется Градостроительным регламентом, в соответствии с Генеральным планом территории.
Градостроительный регламент определяет функционал использования земли и объектов капитального строительства, а так же охранные требования в границах территориальных зон. В связи с чем, при определении сегмента рынка вид использования и параметры объекта недвижимости определяемые в ходе применения методологии НЭИ должны соответствовать основному допустимому виду разрешенного использования установленному Градостроительным регламентом. Вспомогательные и условно разрешенные виды, так же могут использоваться при соответствующем обосновании.
К соответствующему сегменту рынка не следует относить земельные участки, фактический вид использования которых, относится к запрещенному виду использования в градостроительной территориальной зоне их расположения.
Разновидности градостроительных территориальных зон установлены ст. 35 ГрК, а принятые для населенного пункта градостроительные регламенты устанавливают виды разрешённого использования объектов для каждого вида градостроительных территориальных зон, а так же ограничения по основному, вспомогательному и условно разрешенному использованию.
5.2 Применение методологии анализа наиболее эффективного использования при определении сегмента рынка объекта недвижимости
Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости и позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на которое ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки (п.12,15 ФСО № 7).
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям, и отражает профессиональное мнение оценщика в отношении наиболее вероятного использования собственности исходя из анализа условий развития и состояния соответствующих сегментов рынка. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.
Показателями наиболее эффективного вида использования объекта является наибольшая величина рыночной стоимости, доходности, ставки доходности инвестиций, а так же наименьший период окупаемости и рыночной экспозиции.
При выполнении процедуры сегментирования, как правило используются информационные слои картографических сервисов:
- Яндекс карты, гугл карты, 2 ГИС, Викимапия;
- Правил землепользования и застройки муниципального образования и картографического слоя ИСОГД «Генплан/Территориальные зоны».
Данные методические материалы рекомендуются к применению при оценке недвижимости, в том числе кадастровой оценке, в подготовке различных мониторингов и аналитических исследований рынка недвижимости, а так же в ходе судебных споров при исследовании вопроса принадлежности объекта недвижимости к соответствующему сегменту рынка и др.
6. СЕГМЕНТЫ РЫНКА ЗЕМЛИ
Сегмент 1. Сельскохозяйственная. Ведение сельскохозяйственной деятельности по выращиванию, возделыванию сельскохозяйственных культур, в том числе многолетних. Земельные участки, занятые территориями полей, сенокосы, пастбища, сады, а также, иные участки с обеспечительной функцией для данного основного вида деятельности, например, территории для водополивных сооружений, полос снегозадержания, и т.п.
Сельскохозяйственные участки, как правило, незастроенные в силу ведения растениеводства, чаще всего встречаются в категориях земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений.
ОКВЭД №1, код А Сельское хозяйство
Участки, занятые предприятиями переработки сельхоз продукции, складирования отгрузки, занятые животноводческими комплексами, стоянками и базами по ремонту техники, т.е. застроенные и приносящие доход в составе улучшений, относятся к сегменту производственной деятельности.
Сегмент 2.1 Индивидуальная жилая. Малоэтажная индивидуальная жилая застройка, садоводческое и дачное использование. Размещение жилого дома индивидуальной, малоэтажной, а также блокированной застройки (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров) для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и /или садового дома, объектов личного подсобного хозяйства, хозяйственных построек, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур, выращивания гражданами сельскохозяйственных культур для собственных нужд и осуществления отдыха.
Сегмент 2.2 Многоэтажная жилая. Земельные участки для размещения многоэтажных (среднеэтажных) многоквартирных жилых домов, а также объектов вспомогательного функционала (спортивных, детских и иных площадок, трансформаторных подстанций, коммуникаций обеспечивающих жилые дома и пр.).
Сегмент 2.3 Гаражи. Хранение индивидуального транспорта. Земельные участки под размещение частных, индивидуальных гаражей граждан, стоянок и паркингов при многоэтажной и индивидуальной жилой застройке.
Сегмент 3 Общественное использование. Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека. Объекты коммунального хозяйства, социального обслуживания, некоммерческого здравоохранения и образования, государственного и общественного управления и т.п.
Сегмент 4 Коммерческая деятельность. Размещение объектов предпринимательства с целью извлечения прибыли в т.ч. объектов торговли, банков, объектов питания, развлечений, управления, гостиниц, объектов сервиса в т.ч. автомобильного, дорожного, и т.п.
ОКВЭД №1480 код G
Сегмент 5 Отдых (рекреация). Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности;
Сегмент 6 Производственная деятельность. Размещение объектов промышленного производства в различных хозяйственных сферах, с учетом территорий добычи и складирования сырья, полезных ископаемых, их переработки и создания различных видов товаров, а также размещение вспомогательных объектов и обеспечивающих коммуникаций.
Сегменты рынка земли по - разному представлены на территории менее активных рынков, например, в населенных пунктах до 10 тыс. жителей и более активных рынков в городах свыше 100 тыс. жителей или городах-миллиониках (см. рис.6.). При этом многие из сегментов объектов указанных в п. 56 методических рекомендаций не представлены на рынке недвижимости.
7. СЕГМЕНТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Сегменты рынка единых объектов недвижимости более дифференцированы и имеют отличия по сравнению с земельными участками. Сегменты имеющие наибольший спрос можно отметить в поисковиках классифайдов в недвижимости, таких как Циан, Яндекс и др. Наиболее часто встречаемые сегменты рынка недвижимости представлены в обобщенном перечне:
1. Квартиры классов стандарт, комфорт, бизнес и элита, комната, апартаменты;
2. Дома, дачи, коттеджи, таунхаусы, дворцы (виллы, усадьбы);
3. Гаражи, машиноместа, гаражи в ГСК, бокс в паркинге, машиноместо в паркинге, машиноместо на парковке;
4. Торговые объекты, в т.ч. Street Retail, ТРЦ, бутики в ТЦ;
5. Общепит - рестораны, кафе, столовые;
6. Гостиницы, отели, хостелы, апартаменты, гостевые дома;
7. Офисы, Бизнес-центры класса А,В, Бизнес-центры класса С и не классные, Бизнес особняки;
8. Автосервисы, СТО, автоцентры, АЗС;
9. Производственные объекты, производственное помещение/здание, производственная база, специализированные производственные комплексы по отраслям;
10. Склады, склады класса А,В, склады класса С и не классные, портовые терминалы, лёгкие склады, открытые площадки, тёплые склады (аптечные), низкотемпературные пищевые склады, нефтебазы.
Количество сегментов, представленных на рынке населенного пункта, зависит от его специфичности и масштаба.
Представление более полной типологии требует рассмотрения в отдельной статье.
На Рисунке 7 представлено общее развитие сегментов рынка и их насыщенность объектами.
8. ВЗАИМОСВЯЗАННЫЕ СЕГМЕНТЫ РЫНКА
Объекты создаются, строятся или реконструируются под выполнение определенной функции удовлетворяющей потребности субъекта.
На вторичном рынке, объекты переводятся из одного вида использования в другой, в условиях конкуренции сегментов рынка недвижимости. Сегмент рынка, из которого объекты переводятся в иной сегмент, является родительским сегментом, при этом, оба сегмента считаются взаимосвязанными.
Взаимосвязанные сегменты, когда вектор действия, интервалы шкал и размер одного или нескольких ценообразующих факторов совпадают или когда специфичное профилирование объектов одного сегмента (по одному или нескольким из 5 «слагаемых сегмента»), позволяет их позиционировать в самостоятельный сегмент, в том числе, при незначительном количестве объектов данного сегмента, такие сегменты часто называются подсегментами, субсегментами или межсегментами.
Объекты таких сегментов, могут использоваться в качестве аналогов, т.е. соответствуют п. 10 ФСО № 1, возможно, с применением корректировок, учитывающих имеющуюся индивидуальную специфику (при наличии соответствующих исследований рынка), либо без дополнительных корректировок, если влияние отличий на стоимость объектов не значима (не значительна).
Взаимосвязанные сегменты рынка, как правило, частично наследуют закономерности «родительских» сегментов, в т.ч. направления векторов воздействия и шкалы ценообразующих факторов.
Правило 8:
Уровень доходности, зависимости в ценообразовании, а также величина рыночной стоимости, приобретается объектом при вхождении в соответствующий сегмент рынка.
В случаях нахождения объектов в состоянии перехода из «родительского» сегмента в новый сегмент, уровень их цен находится между уровнем цен родительского сегмента и уровнем цен нового сегмента рынка.
До перехода объекта в новый сегмент (или перевода объекта в новый сегмент путем введения корректировки), на его ценообразование распространяются факторы (корректировки) «родительского» сегмента.
После перехода объекта в новый сегмент (или перевод объекта в новый сегмент путем введения корректировки) его ценообразование начинает зависеть от факторов (корректировок) нового сегмента.
Рассмотрим пример из рынка: Развивающийся поселок, имеется магазин продуктов и промышленных товаров, количество жителей растет, объем потребления гарантирует успешную деятельность дополнительно еще одного магазина продуктов и отдельного специализированного магазина промышленных товаров, т.е. рынок проявил платежеспособный спрос на появление объектов торгового сегмента. В рыночных условиях будут реализовываться следующие конкурирующие сценарии развития сегмента рынка торговых объектов:
1. Предприниматель в сфере торговли или девелопер обращается в муниципалитет с заявлением о представлении земельного участка для строительства объекта торговли. Муниципалитет подбирает соответствующий земельный участок, а так как в малом населенном пункте практически все участки предназначены под индивидуальное жилое строительство, делает изменения ВРИ отобранного земельного участка «ИЖС» на ВРИ «Предпринимательство, торговля» и представляет участок предпринимателю.
2. Предприниматель приобретает на рынке земельный участок индивидуального жилого назначения «ИЖС», имеющий экономический потенциал для использования под размещение объекта торговли (расположенный в оживленных местах), осуществляет изменение ВРИ «ИЖС» на ВРИ «Предпринимательство, торговля» и строит объект торговли.
3. Предприниматель приобретает индивидуальный жилой дом «ИЖС», переводит его в нежилое помещение, осуществляет изменение ВРИ участка «ИЖС» на ВРИ «Предпринимательство, торговля» и организует деятельность по торговле.
В данной рыночной ситуации, при оценке объектов сегмента торговли, в случае отсутствия или недостаточности информации соответствующего сегмента (объективно сложившаяся ситуация на данном рынке), следует использовать в качестве объектов аналогов — объекты «родительского» сегмента ИЖС с соответствующей коррекцией, учитывающей экономический потенциал объектов, но и требующиеся девелоперские издержки.
Следует отметить, что п.п. б) п. 11 и п.п. б) п. 22 ФСО № 7 не учитывают подобные распространенные рыночные ситуации, в связи с чем, нуждаются в соответствующей актуализации и уточнении нормативных требований, с допущением расширить объём рыночной информации с включением объектов из связанных сегментов и территорий, схожих по экономическим характеристикам с оцениваемым объектом.
Сегмент 1. Сельскохозяйственное использование. В сегменте «Сельскохозяйственная» земля (сельскохозяйственные угодья) Экспертами установлено, что основными участками являются пашни и залежи, а также выделены подсегменты:
- сады;
- луга и пастбища.
И следующие субсегменты:
- с/х земли под размещение линейных сооружений газопроводов, линий ЛЭП и пр.;
- земли под водными объектами (в том числе, прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемые в целях осуществления прудовой аквакультуры);
- леса, кроме земель лесного фонда определяемых границами лесничеств и защитных лесных насаждений, охотничьи хозяйства;
- территории объектов рекреации, расположенные на землях категории сельскохозяйственного назначения.
Земельные участки, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями и прочими объектами, выполняющие функцию обслуживания к основной деятельности по выращиванию культур, следует относить к вспомогательным участкам сегмента Сельскохозяйственное использование.
Земельные участки под (для размещения) объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности (в соответствии с п. 77 ЗК РФ) следует относить к соответствующим производственным, коммерческим и жилым сегментам. При этом, сельскохозяйственный сегмент, следует рассматривать, как родительский.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения прилегающие к оживленным автомобильным дорогам, вовлекаются в рыночный оборот с размещением на них объектов торговли и придорожного сервиса и могут рассматриваться в Коммерческом сегменте.
Сельскохозяйственные земли, расположенные рядом с населенными пунктами, часто являются «родительским» сегментом для жилой застройки и реализации девелопмента и могут рассматриваться в сегменте ИЖС.