Ипотека — это и спасение, и обуза одновременно. Спасение, потому что в быстрые сроки жилье становится вашим, а обуза… ну здесь понятно. Чтобы радость от покупки собственной недвижимости не превратилась в многолетние страдания, погасить ипотеку необходимо как можно скорее. Делимся пятью работающими способами.
Надо ли вообще брать ипотеку?
Когда решаетесь на ипотеку, оценивайте собственные риски. Если нет стабильной работы, но уже есть несколько непогашенных задолженностей, вряд ли будет разумно брать еще один большой кредит. Иначе финансовой стабильности и эмоционального комфорта в ближайшие несколько лет можно и не ждать.
Главное условие для одобрения ипотеки — стабильный доход заемщика. Шансы увеличиваются, если есть надежный созаемщик. Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготные условия по ипотекам. К таким категориям относятся, например, военные или те, кому подходит сельская ипотека.
Если ипотека точно нужна, а материальное положение обещает быть стабильным в ближайшем будущем, то препятствий для оформления ипотеки быть не должно. Остается только взвесить все плюсы и минусы такого решения и сравнить с вариантом покупки недвижимости за собственные деньги.
Плюсы и минусы ипотеки
Минусов у ипотечного кредита, конечно, больше, но иногда это единственный шанс обрести собственное жилье, не откладывая решение на долгие годы.
Недостатки ипотеки:
- Платежи растягиваются на много лет
От 5 до 25 лет заемщику приходится экономить, жить в рамках обязательств по кредиту, что негативно сказывается на психологическом состоянии человека. Если вы слышали шутки про рабство от людей, которые выплачивают ипотеку, они как раз об этом.
- Ставки все время повышаются
Ипотечный процент в России отличается от европейского. Причем, не в нашу пользу. Переплата по кредитам получается настолько высокой, что этих денег хватило бы на еще одну такую же недвижимость. Чтобы заранее рассчитать переплату, используйте ипотечный калькулятор на сайте выбранного банка.
- Банки устраивают «бег с препятствиями»
Еще на этапе подачи заявки клиенту приходится сталкиваться с бюрократией, тратить много времени и денег для того, чтобы ему одобрили ипотеку. Задолго до начала таких «танцев с бубном» вокруг банка, нужно будет еще позаботиться о хорошей кредитной истории.
- Недвижимость может и пропасть
Пока не закрыта ипотека, формально, квартира принадлежит клиенту не вся. Стоит только раз просрочить платеж, банк будет вправе обратиться в суд и продать квартиру, чтобы погасить долг клиента.
- Деньги тратятся еще до ипотеки
Страхование, оценка недвижимости, услуги банка или риелтора — все это будет «потряхивать» кошелек еще до одобрения ипотеки и, конечно, увеличит ее конечную стоимость.
Ипотека может и порадовать. Эти два преимущества сильнее некоторых недостатков.
- Ипотека — быстрое и подходящее решение, если под рукой нет нескольких свободных миллионов. Есть шанс выгодно приобрести квартиру или дом, когда вы поймали момент падения цен на недвижимость или низкую ставку
- Жизнь в своей квартире или в своем доме. Копить — долго, и инфляция все равно «съест» часть накоплений. Арендовать, гостить или постоянно переезжать — рано или поздно это надоедает. Хочется уверенности, стабильности. Собственная недвижимость эту стабильность дает. Ипотека в таком случае тоже будет выгодным решением
Важно понимать, что ипотечный кредит, это, в первую очередь, кредит. Взвешивайте все за и против, продумывайте стратегию наперед, чтобы остаться в плюсе, а не в «рабстве» у собственного жилища.
Как быстро погасить ипотеку
Изучить рынок погашения
Всего бывает два вида платежей, которыми погашают ипотеку:
- Аннуитетные — погашение равными частями. Это удобно и понятно. Платеж состоит из процента и основного долга. Их соотношение в общей сумме платежа меняется со временем. Сначала выплачиваются проценты, а ближе к концу срока ипотеки — основной платеж
- Дифференцированные — уменьшаются по мере выплат. Долг распределен поровну на все время погашения, а проценты начисляются только на остаток кредита. Основная сумма уменьшается с течением времени, а с ней уменьшается и начисляемый процент
Выгоднее погашать дифференцированными платежами, но банки не всегда предоставляют возможность выбирать.
Если выбрать этот способ погашения, в первые годы нагрузка на плательщика будет больше, чем при аннуитетных платежах. Зато когда сумма ежемесячного взноса уменьшится, вы сможете использовать те же деньги для досрочного погашения ипотеки.
Использовать рефинансирование
Рефинансировать — значит, оформить новый ипотечный договор для погашения текущего кредита на недвижимость. То есть вы получаете деньги, закрываете свою ипотеку, а деньги по новой ипотеке отдаете уже в другой банк по более выгодной ставке.
Максимальную выгоду при выборе ставок получают клиенты, которые будут платить ипотеку еще минимум 5 лет.
Минусы такого лайфхака — затраты времени и денег. Квартиру придется заново оценить, все документы предоставить банку, подтвердить финансовое положение. Рассудите, насколько это действительно нужно, если собираетесь рефинансировать ипотеку.
Погашать ипотеку с каждого дохода
Есть множество вариантов найти дополнительные деньги на ипотеку. Например, откладывая по 200 рублей ежедневно, вы получаете дополнительные 6 000 рублей для следующего взноса.
Где еще можно взять деньги для досрочного погашения ипотеки:
- Материнский капитал
Сертификат на эти средства выдается женщине, родившей второго ребенка до 31.12.2021 г. Деньги можно использовать для улучшения жилищных условий. Сейчас сумма материнского капитала составляет 524,5 тыс. руб. Выплата на второго ребенка, при условии, что семья не получала маткапитал на первенца, составляет 693,1 тыс. и 168,6 тыс. руб., если семья оформляла выплату за первенца.
- Налоговые вычеты
Максимальная сумма — 260 000 рублей. С выплаченных по ипотеке процентов можно вернуть максимум 390 000 рублей.
Документы, которые понадобятся для получения вычета: справка 2-НДФЛ с указанием дохода за предыдущий год, заполненная форма 3-НДФЛ, договор купли-продажи недвижимости, копия ипотечного договора, подтверждение транзакций, копия свидетельства о браке и письмо с распределением вычета между супругами.
Все эти документы необходимо предоставить в налоговую.
За каждый год клиент возвращает сумму, рассчитанную от его зарплаты. Это длится до тех пор, пока сумма всех вычетов не достигнет 260 000 рублей. Оформить вычет можно через бухгалтерию на работе, тогда из зарплаты не будет удерживаться налог 13%.
Когда вся сумма будет на руках или будет договоренность с работодателем о перечислении вычета, время идти за вычетом по процентам. Для этого нужно взять с собой ежегодную справку из банка. Информацию из нее перенесут в налоговую декларацию.
Все полученные деньги направьте на погашение займа.
- Сдавать квартиру жильцам
Способ подходит тем, у кого есть дополнительное свободное жилье. Если ежемесячная плата квартирантов будет не менее 70% платежа по ипотеке, то у вас появятся свободные деньги для досрочного погашения долга за счет увеличения суммы платежей.
Этот же способ спасет от просроченной задолженности, если вдруг возникнут финансовые проблемы.
Можно сдавать комнату на короткий срок, а не сразу всю квартиру. В любом случае это принесет доход.
Искать минимальную ставку
Лайфхак: вариантов ипотечных программ для вторичного рынка больше, чем для новостроек.
Даже разница в десятую долю процента приведет к экономии с учетом большого срока кредита.
Сниженная ставка предусмотрена также по льготной ипотеке. С 2018 года государство помогает заемщикам с детьми при покупке недвижимости. Программа доступна семьям, у которых после 1 января 2018 года родился второй ребенок и последующие дети.
По такой льготе можно купить новостройку с первоначальным взносом 20%. На вторичное жилье такие бонусы не распространяются. Преимущество программы в процентной ставке. Она составляет 6% годовых. Со вторым ребенком процент продержится 3 года, с третьим — 5 лет. Действие программы господдержки можно продлить, если ипотека оформляется при рождении второго ребенка, а до 31.12.2022 года рождается третий.
Показать, что деньги есть
Этот способ самый известный. Копите большую сумму на первоначальный взнос, банк снижает процент и не просит обеспечение по кредиту. Здесь плюсы и для клиента: чем больше сумма на старте, которую вы отдали банку, тем быстрее вы закроете свою ипотеку. Сумма переплаты будет существенно меньше.
Некоторые банки готовы выдать займ и без первоначального взноса. Это удобно, если ипотека нужна срочно и невозможны другие варианты.
Лучше всего накопить от 20% суммы кредита для первоначального взноса. Чем больше — тем легче будет погашать ипотеку в дальнейшем. Важно найти свой собственный баланс. Если накопить на первоначальный взнос трудно, то лучше потратить время на сбор документов в банк.
Вместо итога. Если кратко, совет только один — накопить и расправиться с ипотекой как можно быстрее. Лучше понемногу добавлять каждый месяц, чем растягивать на 20 лет и терять деньги на процентах. Ну и пользоваться государственной помощью, конечно.
Расскажите, есть ли у вас ипотека? Если да, то какие способы быстрого погашения вы уже использовали?
#ипотека #кредит #долг #жилищный кредит #недвижимость
