Зачем строят так много жилья, если численность населения России из года в год сокращается. Причин этому немало, о чём и пойдёт речь в данной статье.
В последние годы мы только и слышим, что надо увеличить количество строящегося жилья. Из года в год требуется всё больше и больше. В то же самое время с таким же постоянством мы слышим о том, что население сокращается. Тогда возникает закономерный вопрос - зачем и куда строится столько жилья?
Статистическое обоснование
Статистика Росстата показывает следующие цифры сданного в эксплуатацию жилья:
- 2021 год - 92,5 млн.кв. м., включая многоквартирное и коттеджное строительство (⬈);
- 2020 год - 82,2 млн кв.м. (⬈);
- 2019 год - 82,0 млн кв.м. (⬊);
- 2018 год - 75,66 млн.кв.м. (⬊);
- 2017 год - 78,6 млн кв.м. (⬊);
- 2016 год - 79,8 млн кв.м. (⬊);
- 2015 год - 85,35 млн кв.м. (⬈);
- 2014 год - 81,0 млн кв.м. (⬈);
- 2013 год - 69,4 млн кв.м. (⬈);
- 2012 год - 65,0 млн кв.м. (⬈);
- 2011 год - 62,3 млн кв.м. (⬈);
- 2010 год - 58,1 млн кв.м. (⬈).
Лидирующие позиции традиционно занимают Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт Петербург и Ленинградская область.
В то же самое время статистика по населению демонстрирует следующие показатели:
- 2022 год - 145,557 человек (⬊);
- 2021 год - 146,171 человек (⬊);
- 2020 год - 146,748 человек (⬊);
- 2019 год - 146,780 человек (⬊);
- 2018 год - 146,880 человек (⬈);
- 2017 год - 146,804 человек (⬈);
- 2016 год - 146,544 человек (⬈);
- 2015 год - 146,267 человек (⬈);
- 2014 год - 143,666 человек (⬈);
- 2013 год - 143,347 человек (⬈);
- 2012 год - 143,056 человек (⬈);
- 2011 год - 142,865 человек (⬈);
- 2010 год - 142,833 человек (⬈).
Приведённые цифры наглядно демонстрируют:
- утверждение о том, что в России людей умирает больше, чем рождается - правда;
- утверждение о том, что жилья строится с каждым годом больше и больше - правда, частично;
- утверждение о том, что население России уверенно сокращается все последние годы - правда, частично.
Для тех, кто болеет душой за будущее России, статистика не радостная. Самое печальное, что динамика по убыли населения, к сожалению, усугубляется последние годы, и война этот показатель усугубит ещё сильнее - сейчас и в перспективе, за счёт нерождённых детей.
Зачем в России строят так много жилья?
Но теперь давайте вернёмся к вопросу, зачем всё-таки при такой динамике с населением жилья в России строится всё больше и больше.
Причин для этого немало:
1. В России огромное количество стареющего жилого фонда, которого с каждым годом становится всё больше. Если не строить сейчас, то эта проблема через 10-20 лет станет катастрофической. При всех недостатках нашего государства, его трудно упрекнуть в тотальном безответственном отношении к своим гражданам. Жилищные проблемы людей худо-бедно решаются.
К примеру, если сравнить количество бездомных в России и в Штатах, то сравнение однозначно будет в пользу России. Найти районы подобные Бруклину, Гарлему, Кони-Айленду в российских мегаполисах невозможно. Неблагополучные, бедные районы есть и в России, но их масштаб несоизмеримо меньше, чем в США.
Происходит это не само собой, это целенаправленная работа правительства и созданной государственной машины, как бы кому-то она не нравилась, но она работает.
______________________________
2. Население России хоть и сокращается, но жирные нулевые и десятые годы породили небедный средний класс, который мог позволить купить квартиру не только себе, но и детям, а также вложить деньги в недвижимость с целью сдачи её в аренду.
______________________________
3. В 20-21 веках наблюдается отток населения из сельских районов в мегаполисы. Если смотреть подробную статистику, то мы сможем убедиться, что массовая застройка появляется именно в мегаполисах и районных центрах.
______________________________
4. Внутренняя миграция. Лидерами по вводу жилья в эксплуатацию являются пять регионов (Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт Петербург и Ленинградская область). Это полностью соответствует миграционным потокам в России. Сюда ехали и будут ехать - за уровнем жизни, за теплом, за цивилизацией, образованием и инфраструктурой.
В то же самое время на Дальний Восток людей не загнать никакими самыми льготными ипотеками и бесплатными гектарами. Это отлично демонстрируют цифры по вводу жилья в эксплуатацию.
К примеру, в 2021 году только в одной Москве было введено в эксплуатацию 7,1 млн. кв.м. жилья, а во всём Хабаровском крае - рекордные 320 тысяч кв.м. Почувствуйте разницу!
______________________________
5. Внешняя миграция. Может кому-то это покажется странным, но Россия является страной, притягивающей миграционные потоки, и если бы не довольно строгое в этом плане российское законодательство, то улицы русских городов давно были бы заполнены дешёвой рабочей силой из Средней Азии, Китая и других менее благополучных в плане уровня жизни стран.
______________________________
6. Реальная потребность в жилье. Доступная статистика от 2021 года гласит, что подавляющее большинство - 80,1% - зарабатывают меньше 45 тысяч рублей в месяц.
Все они имеют потребность в жилье, и не могут его приобрести сейчас ни за наличный расчёт, ни в ипотеку. Возможно, у правительства разрабатывается программа выкупа в дальнейшем у застройщиков нераспроданных квадратов с целью создания из них арендного фонда, или доходных домов, о которых уже не раз поднимали вопрос в правительстве.
______________________________
7. Современные запросы населения растут. Мне, как человеку старой закалки, долго прожившему на съёмных квартирах и теперь работающему в сфере недвижимости, сначала было удивительно, что люди морщились, когда им предлагали квартиры в старом фонде. Не хотят уже люди маленькие кухни, подъезды без лифтов, без мрамора, современной отделки и красивых перил.
Именно для них застройщики и стараются, возводя всё новые миллионы квадратных метров ежегодно.
______________________________
8. Социальный фактор. Думаю, не секрет, что количество разводов с каждым годом неуклонно растёт. Пары разъезжаются, сначала формируя спрос на рынке арендного жилья, а затем приходят и на рынок покупки недвижимости.
Всё также не прекращаются процессы расширения квартир в связи с рождением детей и прочее, и прочее, и прочее.
______________________________
9. Наконец, никто не отменял банальную инерцию бизнеса. Застройщик, как и любой предприниматель, обычно видит возможность заработка только в привычной ему нише и всячески расширяет бизнес в известном ему диапазоне привычных действий.
Редко мы увидим предпринимателя-застройщика, который занялся производством стали или стал фермером. Поэтому застройщики будут строить и дальше, наращивая объёмы даже на снижающемся рынке - до тех пор, пока это будет приносить хоть сколько-нибудь приемлемый доход.
______________________________
Все приведённые выше факторы и формируют тот спрос на недвижимость, который мы наблюдаем в последние годы. Он был бы ещё выше, полагаю, примерно на 300%, если бы стоимость квадратного метра снизилась в два раза.
Мой опыт руководителя агентства недвижимости показывает, что в 2017-2018 годах, когда стоимость квадратного метра была примерно в 2,5-3 раза ниже той, что мы наблюдаем в конце 2022 года, количество сделок у нашего агентства было стабильно выше примерно в 3-4 раза, чем тем же коллективом мы делаем сейчас.
Поэтому, полагаю, что у строительства жилья в России есть большие перспективы по развитию бизнеса, если реальные доходы населения и стоимость жилья придут в большее соответствие между собой, чем это есть сейчас.
Видеоверсия статьи:
С уважением, Андрей Ворсов ‒ ваш личный эксперт по недвижимости на юге России.
Ссылки на все мои соцсети ‒ https://taplink.cc/andreivorsov