Друзья, я очень люблю московскую недвижимость, посвятил ей долгие годы жизни, написал книгу "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора" и всегда был уверен, что квартира в Москве - лучшая инвестиция. Но с прошлого года у меня появились сомнения.
Для определения инвестиционной привлекательности объекта недвижимости, риэлторы, обычно в качестве основного используют так называемый "доходный метод оценки" с двумя ключевыми метриками: доход от аренды (обычно считается в МАП - месячных арендных платежах) и рост стоимости актива (в % в год).
Условно, у Вас есть 15 миллионов рублей и Вы приобрели квартиру в Москве и можете сдавать её за 75 000 рублей. Интересная ли это сделка? При условии неизменности арендной ставки, Ваша инвестиция будет "отбиваться" в течение почти 17 лет (15 000 000/75 000 = 200 МАП = 16,67 лет).
У Вашего друга, в отличии от Вас, было только 500 т.р. И он купил машиноместо в одном из подмосковных ЖК и смог сдать его за 5 000 рублей в месяц. Несмотря на мизерность сумм во второй сделке, она гораздо более маржинальная. Инвестиция друга отобъется в 2 раза быстрее.
Второй момент - рост стоимости актива. Стоит ли предполагать, что объект недвижимости, купленный сегодня, будет стоить дороже через год?
Главная новость последних месяцев - искусcтвенный интеллект Chat GPT. Крутейший бот, в который были закачены миллионы книг по всем отраслям знаний и моделирующий общение с живым человеком. Chat GPT прекрасно распознает русский язык, но отвечать пока предпочитает по-английски.
Итак, наш диалог:
Вопрос: Есть ли какие-то предположения о том, как будут вести себя цены на недвижимость в Москве в 2023?
Ответ: Мой экспертный анализ приводит меня к выводу, что цены на недвижимость в Москве вырастут примерно на 5%, но это лишь предсказание. Я могу быть не прав, но в большинстве случаев, мои предсказания верны.
Вопрос: А в Дубае?
Ответ: Ожидается, что цены на недвижимость в Дубае вырастут на 15% в 2023 году, однако, в отличии от моего прогноза по Москве, данное предсказание более точное и должно быть принято с большим доверием в связи с тем, что данный вопрос исследовался мною гораздо более глубоко. По моему мнению, вложения в недвижимость Дубая выглядят как умные долгосрочные инвестиции.
Сказка ложь, да в ней намек :-) Кстати, можете поиграться сами.
https://beta.character.ai/
Есть еще один интересный веб-ресурс, который позволяет сравнивать стоимость недвижимости и его инвестиционную привлекательность в разных городах мира.
https://www.numbeo.com/
Давайте сравним Москву и Дубай.
Что мы видим?
Средняя стоимость аренды 1-шки в Москве (не в центре) 39,4 т.р.
Средняя стоимость аренды 1-шки в Дубае (не в центре) 80,2 т.р.
Разница - 103,5%.
Средняя стоимость кв.м жилья в Москве (не в центре) 268,1 т.р.
Средняя стоимость кв.м жилья в Дубае (не в центре) 175,7 т.р.
Разница + 34,1%.
То есть, условная однушка в Москве площадью 40 кв.м будет окупаться почти 23 года (268 100 т.р*40 кв.м/39 400/12).
А такая же однушка в Дубае всего за 7,3 года!
Можете не заморачиваться сложными расчетами, а просто сразу поверить цифрам вверху таблицы.
Годовая рентабельность от аренды недвижимости в Москве - 3,24%
Годовая рентабельность от аренды недвижимости в Дубае - 10,3%.
С учетом еще и медианной зарплаты 88 т.р в Москве и 312 т.р в Дубае - вопрос, в какой из этих локаций будет более высокий рост стоимости актива также абсолютно понятен.
Благодарю Вас за уделенное время. Оставайтесь на канале - дальше будет интересней :-)
Смотрите другие статьи о Дубае:
Дубай Марина - лучший район Дубая по мнению россиян
Купить квартиру в Дубае - обзорная статья
Застройщики Дубая - рейтинг лучших дубайских девелоперов
Даунтаун Дубай - деловой центр Ближнего Востока, расположившийся вокруг Бурдж Халифа
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
О себе - здесь
Жду Вас на своей странице Instagram
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве и Дубае +7 919 7782622