Шикарная всё же штука это — интернет. Ну, скажите — разве до нашей эпохи было бы возможно вот так вот взять и полностью показать на весь мир всякому, кто интересуется, некую коротенькую передачу о некоей сугубо локальной проблеме где-то там на улице в Киеве? А вот есть сейчас интернет и voila!
Правда, голос за кадром говорит на украинском. Но это вовсе не беда. То, что надо — объясню. Те, кто понимают украинский — сами поймут, да и меня в случае чего поправят.
Голос за кадром поясняет, что известные на Украине юристы — Т.Н. Монтян и её супруг совершили преступление. Заключается это «преступление» в том, что, как полагает голос за кадром, они самочинно вскрыли квартиру в доме и, не имея никаких прав на это, сдали её в аренду. Интрига состоит и в том, что собственник этой самой квартиры вообще никому не известен. Хотя ходят непроверенные слухи, что квартира эта принадлежит министерству внутренних дел Украины.
У всего этого происшествия местного масштаба есть закадровая сторона, о которой можно было прочесть в издании, идея которого принадлежит как раз Т.Н. Монтян, но лично я хотел бы говорить только о том, что именно показано в кадре, и анализировать только то, что именно показано.
Прежде всего: признаётся, что собственник квартиры вообще никому не известен, и милиция найти его не в состоянии. Это обстоятельство сразу же ставит крест на утверждении, что проникшие туда люди совершили преступление. Ведь незаконное проникновение в жилище есть преступление против прав и свобод совершенно конкретных лиц, а не абстрактное действие из которого преступление возникает само по себе. Если этих конкретных лиц, то есть именно потерпевших, выявить не удаётся, то нельзя говорить не только о преступлении как таковом, но и о правонарушении. Скажем, в России за такое смелое публичное утверждение, что вот кто-то там совершил преступление при подобных обстоятельствах, можно было бы крепко поплатиться. И не по причине цензуры или чего-то там ещё совсем потустороннего, а единственно потому, что именно в России к публичным утверждениям всё же принято относиться куда как серьёзнее, чем на Украине. Прежде, чем разбирать вопрос есть или нет основания для проникновения в квартиру и сдачу её в аренду кем бы то ни было, в России был бы задан элементарный вопрос: «Простите, дорогой выясняющий, а, собственно говоря, Вам-то, уважаемый и драгоценный, какое дело до всего этого? Ваш какой в этом интерес? какие Ваши права и свободы таким действием были нарушены или стали под угрозу? »
Понимаю и даже точно знаю, что Украина, конечно, не Россия, но всё же правоведение остаётся правоведением где угодно. И оно никак не сводится к чтению инструкций и текстов, а также к требованию показать бумажку «для порядка». Иначе правоведению вовсе не надо было бы так долго и трудно учиться.
Теперь, коль скоро происшествие имеет явно гражданско-правовой, а не уголовный фон, стоит ещё раз коротко пересказать саму историю.
В некоем доме в Киеве создано товарищество собственников жилья. Называется это Товарищество по-украински несколько иначе (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ)), но смысл от этого самого «иначе» не изменяется. Это Товарищество, собственно, заказывает поставки воды, тепла и энергии в квартиры и управляет общим имуществом всех жильцов дома. К таковому, в сущности, относятся на Украине те же самые места общего пользования, коммуникации и прочие приспособления, которые находятся как внутри дома, так и вне него, и обслуживают более одной квартиры. С поставщиками расплачивается именно Товарищество, а Товариществу на это деньги дают собственники квартир. Ясно, что в том случае, когда одна из квартир отапливается. скажем, а денег её собственник за отсутствием такового, товариществу не платит, за отопление такой квартиры так или иначе, но вынуждены платить все собственники, никакого отношения к квартире этой не имеющие.
Товарищество этим моментом обеспокоилось и его представители решили выяснить — что, собственно, происходит в загадочной квартире. Но попасть в неё оказалось непросто, так как вход на площадку этажа был перекрыт дверью, которую установили жильцы этой площадки, а ключа у представителей Товарищества не было. Тогда замок был выпилен, дверь в квартиру вскрыта. Предварительно, правда, товарищество наводило справки о собственнике квартиры, но, как уже было сказано, собственник не объявился. И Товарищество, обнаружив, что в квартире вообще никто, кажется, и не жил с момента её строительства, сдало в аренду эту квартиру, сочтя, что в силу срока приобретательной давности эта квартира уже принадлежит Товариществу.
Экономический смысл этой операции, в общем-то, понятен: переложение части бремени содержания квартиры на арендатора.
Подчеркну ещё раз: есть у всего этого и закадровый контекст. Но о нём пусть беседуют на повышенных тонах те, кому это особо приятно.
Мы же рассмотрим ситуацию как таковую.
Прежде всего я только на эмоциональном уровне в состоянии понять возмущение собственников квартир на той самой площадке, которые установили на ней двери с замком. Они рассуждают примерно так: «На этой площадке живём только мы, а потому и дверь себе тут установили, а нехорошие люди дверь эту испортили!» Но это — эмоциональная оценка. А вот что касается оценки юридической, то она окажется совершенно иной.
Дело в том, что лестничная площадка является, вообще-то говоря, общей собственностью не только жильцов этой площадки, но и всех прочих собственников квартир в этом доме. Даже и тех, которые живут в соседнем подъезде и на площадке этой отнюдь не бывают и не будут никогда. Это — если по закону. Посему перегораживать туда вход дверью без согласия этих самых других собственников, строго говоря, жильцы площадки были не вправе. А коли права на установку дверей у них не было, то это их отсутствующее право никто и нарушить решительно никаким способом не мог.
Однако самым интересным является вопрос о возникновении прав собственности на эту загадочную квартиру у товарищества — раз. И возможность сдачи в аренду вот такой вот квартиры, собственник которой неизвестен — два.
Начнём с первого. Как видно из материала, спорная квартира явно не была ни в чьём владении, ведь под владением понимается фактическое физическое или знаковое обладание. Ни того, ни другого у товарищества отнюдь не наблюдалось. Иначе не было бы необходимости этому самому товариществу именно вскрывать двери и интересоваться тем, что находится внутри квартиры. Посему основания для возникновения собственности по давности владения этой квартирой у товарищества, разумеется, не возникает. Тут уже те, кто утверждают обратное, в том числе и Т.Н. Монтян, допускают явную передержку. Впрочем, могу сказать, что с проблемой давности обладания ошибок встречается всегда много.
Из того, что никакой собственности на эту квартиру у товарищества не возникло, в свою очередь следует, что и договор аренды, конечно же, Товарищество вот так вот заключить права не имело. А вот тут возникает извечное «но».
Если Товарищество не имело права сдавать в аренду квартиру, то означает ли это, что договор, который оно заключило с арендатором недействителен?
Как видно из ранее опубликованного тут анализа, заключение договора ненадлежащим лицом не делает этот договор только из этого самого факта недействительным. Всё равно все права и обязанности из такого договора возникают. И это означает, что деньги, которые получены во исполнение обязательств арендатора Товариществом, получены основательно. В конце концов, мы ведь не знаем — а как, собственно, надлежащее лицо отнесётся к тому, что Товарищество сдало в аренду его квартиру!
С другой стороны, пока договор не признан недействительным судом, в силу особенной презумпции именно украинского законодательства, он считается именно действительным. А заявить такого рода иск может лишь и только тот, чьи права при этом нарушаются. (Глупости относительно заявления иска налоговой администрации, которая готова во всех сделках видеть и мнимость и противоречие интересам Украины одновременно, оставим в покое. Это — убогие люди) Соседи по лестничной клетке, как я понимаю, в этом отношении могут отдыхать и не беспокоиться понапрасну. Они тут — точно ненадлежащие истцы.
И теперь остаётся только рассмотреть вопрос: а что произойдёт, когда собственник этой квартиры вдруг нарисуется на горизонте?
Ну, с проникновением в жилище, полагаю, тут будет всё по-прежнему: не была эта квартира жилищем этого самого собственника. Уж чем-чем, а жилищем она не была, так как он там явно не жил. В этом смысле жилищем эта квартира стала для арендатора, когда он вселился туда.
Основное бодание, как я понимаю, произойдёт у такого собственника с Товариществом и арендатором. Если, конечно, собственник захочет, чтобы арендатор, возможно, что солидарно с Товариществом, заплатил ему, собственнику, за пользование его, собственника этого, имуществом. Однако я полагаю, что такого рода требования собственник выдвигать не станет. И знаете почему? Ровно потому, что если только Товарищество, пытаясь сохранить свой статус, передаст этому арендатору кредиторские требования, которые возникли у Товарищества этого к собственнику за содержание имущества этого самого собственника, или, будучи солидарным ответчиком, выдвинет их встречным образом само, то может выясниться, что платить должен будет не арендатор или Товарищество собственнику, а как раз наоборот: собственник арендатору или Товариществу. Тем более, что и Товарищество и арендатор окажутся каждый в своё время ещё и хранителями имущества собственника. Арендатор вообще сможет в этих условиях применить удержание.
Я не знаю — имели ли в виду Т.Н. Монтян и её супруг, а равно и правление Товарищества, весь этот расчёт, но то, что при всей воздушности и неоформленности отношений собственности они поступили, в общем-то, рационально — бесспорно.
Кстати, вот как раз на этом примере видно, что когда домом начинают управлять небюрократические структуры, вроде коммунальных предприятий, то юридическая тактика оказывается куда как более гибкой. И то верно: если чиновника можно обвинить в злоупотреблении должностным положением, что на Украине стало тогда модно делать вообще на пустом месте, как это видно на примере дела Ю.В. Тимошенко, то вот с частными субъектами такой фокус тогда не проходил. Пока. Тогда ещё пока.