Одной из стратегий покупки объекта недвижимости выступает реконструкция.
Стратегия оправдывает себя как в плане рентабельности (увеличение площади объекта, улучшение рабочих характеристик, более качественное и полноценное использование полезных площадей позволяет быстрее найти заинтересованного арендатора, повысить ставку аренды), так и окупаемости (уменьшается срок возврата инвестиций).
При этом, не стоит путать реконструкцию с капитальным ремонтом. Капремонт сопряжен с заменой/восстановлением каких-либо элементов строения (чаще всего изношенных).
Реконструкция же - это изменение технических параметров строения (придание ему новых размеров по площади, высоте, количеству этажей, надстройка/пристройка, перепланировка), т.е. по факту создание нового объекта, что сродни строительству.
Для проведения капремонта не требуется получение разрешения на строительство (пп. 4.1 п.17 ст. 51 ГрК РФ), но требуется при осуществлении строительства и/или реконструкции ОКС (за искл. случаев п.17 ст. 51 ГрК).
После проведения строительства/реконструкции необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст.55 ГрК РФ).
Использование ОКС без выданного разрешения на его ввод в эксплуатацию является нарушением, с наложением штрафа до 1 млн. руб.(п.5 ст. 9.5 КоАП РФ). Причем проверки учащаются, а контроль ужесточается.
Даже если имеются зарегистрированные ранее права собственности на объект, это не будет означать соответствие реконструированной (вновь созданной) недвижимости нормам градостроительного законодательства, в виду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это подтвердил и ВС по итогам рассмотрения спора владельца недвижимости с Госстройнадзором.
И если честно, то это замечательно, что в России есть строгие требования и нормы, требующие исполнения и контроля, что в большей степени может гарантировать безопасность строительства и сохранение многих жизней.
P.S. В 2014 я несколько месяцев посвятила работе в Турции по взаимодействию с застройщиками Мерсина по продвижению их проектов, знакомству с ними российских покупателей. Ряд объектов оставлял желать лучшего: по качеству используемого материала для строительства; способу возведения (многоэтажные объекты возводятся вручную); отсутствие каких-либо регламентов (в т.ч. по использованию земли), жестких нормативов по вводу объектов в эксплуатацию (строят чаще частники, имеющие деньги, но на всем экономят). В связи с чем, я отказалась от данного направления.
#строительство #реконструкция #ответственность #нормативы #регламенты #закон #госстройнадзор #безопасность #жизнь
