Выставляю на ваш суд последнюю из 4 частей опуса об арендном проекте начатом в 2021 и реализованном в 2022 г, состоящем из 4 в чём-то разноплановых студий. Квартирки получились разными, что для арендного бизнеса скорее плохо нежели хорошо. Почему?
Потому что в каждом новом помещении приходится индивидуально разрабатывать как технический план так и дизайн проект. Ко всему прочему, чем меньше комната, тем больше времени и усилий уходит на чтобы на минимальной площади разместить всё необходимое с приемлемой эргономикой.
За несколько лет поисков объектов для инвестирования многократно рассматривал формат редевелопмента, как правило именно в нём можно найти сразу несколько идентичных вариантов.
Что за птица такая - Редевелопмент?
Реинкарнация старых зданий, бывших гостиниц , служебного жилья или служащих в качестве временного размещения типа общежитий, санаториев, профилакториев, пансионатов и пр. В лучшем случае гостиниц и санаториев, в худшем - общаг.
Не самая плохая схема в плане однородности (бывают исключения), т. е. когда в здании одновременно предлагается некоторое количество лотов. И все из них или большинство помещений одинаковые по планировке, площади, отделке.
Не нужно ломать голову над разнообразием проблем и задач, можно юзать 1 проект, у всех объектов примерно одинаковая смета, идентичное состояние.
Другое дело переделывать помещение по полной программе , да ещё и в стеснённых в полном смысле этого слова условиях :
на 9 -15 м2 максимум.
Когда идёт борьба за буквально каждый миллиметр площади, как- то раз пришлось укорачивать кровать.
И диваны зачастую приходится покупать нестандартные, а это всегда меньший выбор, меньше долговечность и выше цена.
Но жаловаться нет смысла, сам ввязался в это уже много лет назад.
Одно из главных преимуществ - это нежилой фонд, что подразумевает практически свободное назначение, все собственники и обитатели - новички, все делают ремонт, переустройства.
Все равны друг перед другом, никто не
смотрит на остальных, типа понаехали тут, нам чужаки, вдобавок с ремонтом не нужны.
Вернусь к проекту. В описываемой студии, в отличие от остальных, имелись зачатки ремонта.
Объём работ по ней был значительно меньше:
🔵 со стен из ГВЛ сняли обои и подготовили гипс к покраске
🔵 потолок ,также из гипса, остался , только заново окрашен
🔵 пол оставил каким был - с хорошей плиткой
На последней комнате получилось сэкономить - на стены, натяжной потолок и напольное покрытие. Ура, такое в моей практике впервые.
Несмотря на то что пол не меняли, его пришлось выборочно вскрыть.
Для организации мокрой точки в 3ей студии в полу прорезали канал для 3 труб: холодная, горячая и канализация. Резали аккуратно, куски плитки легли обратно, если присмотреться то, конечно, заметно, но в глаза не бросается.
Из недостатков - имеющаяся система обогрева пола этого вскрытия, разумеется, не пережила.
В построенном санузле проведен значительный объём сантехнических работ с заменой сегментов труб , разводка на 2 раковины, СМА, унитаз и ванну, а также ответвление магистрали и обратка канализации с 3ей студии.
При установке насоса- измельчителя канализация отводится уже не по 50 , а по стандартной 20 трубе, что значительно упростило вырубку в стяжке ложемента для 3 труб.
Короб стояка снесён и переделан полностью, сформированы 2 почти симметричные ниши.
В них неплохо смотрелись бы полочки, а то и дверцы импровизированных шкафчиков - но у меня бюджетные студии, и как я сам придумал : время - деньги, а деньги- это мои деньги. Пока обходимся так.
После окончания ремонтов и обустройства после заселения жильцов приходит время для работы над ошибками.
Смотровой люк закрыт зеркалом, причём купленным без понимания размеров люка. На фото виден явный ляп - зеркало меньше лючка по длине.
К счастью, арендаторы в бюджете 25 тр не так сильно привередливы.
Также к стене у окончания кровати прикручен горячо любимый мной раскладной пристенный столик Икея, выручающий в микро-студиях.
2ая арендатор заменила его на комод, что имеет логическое обоснование: в, разложенном состоянии столик перекрывал проход и мог использоваться только на время трапезы и пр.
В общем, сейчас столик откручен и стоит в коридоре.
Касаемо фото, использую камеру с широкоугольной проекцией на штативе, но фото так себе, не умею использовать все свойства прибора и качественно обрабатывать фото.
На днях пришлось привлекать фотографа профи на дорогую квартиру в ЖК Покровский Берег (хозяйка сделала выговор по качеству фото) , видео по которому публиковал на прошлой неделе.
Хочу сделать полный обзор об этом ЖК, сможете сравнить мои и профессиональные фото.
Завершая обзор по доходным студиям, хочу ещё раз отметить немаловажный аспект: можно экономить на всём кроме сантехники и электропроводки.
На всех своих стройках стараюсь использовать смесители Грое - многократно проверенный временем бренд, он полностью оправдывает свою цену.
Всем рекомендую Грое - из нескольких десятков смесителей этой марки только 2 выходили из строя ( 1 из них починен по гарантии после 5 лет эксплуатации- сохраняйте доки и чеки! ), другой отработал на посуточной аренде 14 лет.
Я постарался подробно описать все изменения и перетрубации на пути превращения исходной квартиры путём вложения более 1,7 млн. рублей и почти 8 месяцев времени.
О состоянии изначальной квартиры, деталях и целях её приобретения, финансовой составляющей , все заинтересовавшиеся смогут прочесть уже в мартовских выпусках блога.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber
