Возвращаюсь к описанию инвестиционного проекта на западе столицы под сдачу в аренду.
По факту и документам это нежилое помещение площадью около 100 м2, а по сути 2 соседних квартиры :
3ка и 2ка купленных за 10,5 млн. рублей летом 2021 г. Напоминаю, что точно такая же 3ка ,но в статусе жилья на тот момент оценивалась в те же 10,5 млн. руб.
Так что 2ку или около 42 м2 я получил как бонус за смелость и находчивость.
Этот объект недвижимости приобретался как доходный проект, а для сдачи в аренду/найм практически не важно в каком статусе помещение, важен его функционал.
Описание доведения до ума 2х комнатной квартиры в составе этого проекта я размещал ранее.
2ка представляет из себя студио + спальню. Ремонт там на порядок лучше, не прям евро, но ПВХ окна; не шикарная , но приличная встроенная, кухня и совмещённый санузел.
Теперь о 3х комнатной квартире , которая имела 2 раздельных кабинета и 2 открытых проходных . Вот что получилось из бывшего офисного пространства:
На ремонтные работы было потрачено около 350 тр и пару недель рабочего времени.
На данный момент в течение 1,5 лет этот блок даёт 70 тр дохода чистыми, за вычетом коммунальных расходов и налога УСН 6 %.
А если б я зарегистрировался как ИП в депрессивном регионе типа Калмыкии или Тувы, то платил бы всего 1%. Данная схема выгодна и используется (пока можно)при больших оборотах или при флиппинге.
О таком формате инвестиций в недвижимость как флиппинг (перепродажа) планирую со временем сделать пару публикаций.
На самом деле специфика этого проекта подразумевалась мной как последующее юридическое разделение помещения и перевод в жилой фонд для продажи.
По цене как минимум в 2 раза дороже покупки и это абсолютно реально, т.к . 1м2 я купил за 107 тр.
Стоимость 1м2 жилья в районе в схожих кирпичных 5этажках в 2021 г. была даже выше 214 тр.
Мысль:
покупайте нежилые помещения по факту являющиеся квартирами - это выгодно
На на такое непростое мероприятие как перевод этого объекта в жилое помещение и разделение на 2 квартиры я пока не нашёл ни времени ни средств .
Ко всему прочему, как в триллере "Откройте Мосгаз! " эта самая замечательная организация рубанула мне серп.., как в фильме маньяк топором , по моим планам. Что произошло?
А в остальном, прекрасная, маркиза, всё хорошо: за несколько месяцев до покупки мной помещения Мосгаз установил новый счётчик и перезаключил договор.
И тут по прошествии нескольких месяцев решил расторгнуть договор и демонтировать новый счетчик.
Где логика? Её нет - около 50 лет помещение было газифицировано, и вдруг - нельзя.
А перевод нежилья в квартиру подразумевает наличие всех коммуникаций как в соседних квартирах.
Не везёт мне с газом, повезёт с КамАЗом...
Первоначально при выборе этого помещения я строил планы по преобразованию его в 7 студий , но такое большое количество мокрых точек на 2 стояка через сололифты просто боялся делать без серьезного проекта и легализации.
Кроме всего прочего, организация канализации с естественным током на несколько метров от точки входа - это создание уклона примерно 30 см. Следовательно, неизбежны подъем полов и полгода на узаконивание всей этой истории.
А впереди уже маячили еще 2 более крупных переделки : подвал под 200 м2 и 3ка теперь уже точно под 4 студии.
Разумом я понимал что ни по времени, ни по деньгам , ни морально потянуть это все одновременно будет крайне сложно. Поэтому есть как есть.
Следующие веселые истории в журнале Ералаш дальнейшие приключения риелтора-инвестора смотрите дальше на этом канале. К слову, был знаком с ныне, увы, покойным создателем Ералаша при работе с ЖК "Дом на Беговой". Об этом ЖК тоже вскоре напишу.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber