Бывают ситуации, когда хозяин квартиры переехал в другую страну и доверил другому лицу заниматься ее продажей. Не опасно ли связываться с покупкой по доверенности и какие риски существуют, рассказала «МК в Волгограде» специалист в сфере недвижимости Мария Степанова.
Проверка на подлинность и действительность
Если все внимательно проверять, то риски при приобретении недвижимости по доверенности сводятся к минимуму. Обо всех нюансах при осуществлении подобных сделок мы узнали у специалиста.
– Начнем с того, что доверенность – это нотариально заверенный документ, дающий право совершать действия от лица другого человека, – говорит риэлтор Мария Степанова. – Существуют различные виды доверенности: она может оформляться исключительно на определенные полномочия (например, доверенность на сбор документов, но без продажи жилья, на регистрацию перехода права без удостоверения сделки и получения средств) или же на распоряжение всем имуществом доверителя, включая полномочия на продажу недвижимости, находящейся в его собственности.
Доверенность оформляется как на территории РФ, так и за границей. Последний вариант предполагает два способа: оформление в консульстве, когда документ заверяет консул, и он является действительным в нашей стране, либо в иностранной нотариальной конторе, но с обязательным апостилем (специальным штампом). После чего такую доверенность на территории России переводят на русский язык, и она заверяется нашим нотариусом.
В доверенности на продажу квартиры обязательно указывают следующие моменты: название документа, дату его составления, срок действия, личные данные доверителя и доверенного лица, информацию об объекте недвижимости, подписи обеих сторон и печать. Также в тексте доверенности прописывают права, которые доверитель делегирует другому лицу.
– При покупке недвижимости, которая продается по доверенности, существуют некоторые нюансы, – предупреждает эксперт. – Прежде всего, нужно узнать, что доверенность действительна на момент подписания договора купли-продажи.
Посмотреть это можно на сайте проверки доверенностей (электронный реестр доверенностей), введя реквизиты документа: реестровый номер, дату выдачи, кем выдан.
Для проверки документов на регистрацию права собственности требуется определенный срок, поэтому лучше еще раз проверить доверенность непосредственно перед самой регистрацией. Ведь за этот период ее вполне могли отозвать, и она стала недействительной.
Не помешает также распечатать информацию с сайта проверки, чтобы было подтверждение, что на момент оформления доверенность была действующей.
Срок действия доверенности определяет доверитель. В случае, если даты нет, документ считается действительным ровно один год с момента его выдачи. Доверенность теряет силу не только в случае просрочки, но и в случае смерти доверителя или доверенного к моменту сделки, если кто‑то из участников признан недееспособным или безвестно пропавшим во время ее оформления или же у нотариуса отсутствовало право ее заверять.
Оформить доверенность можно только на совершеннолетнего дееспособного человека или на юрлицо. Даже если, например, сделка состоялась, а через некоторое время доверенное лицо признают недееспособным, договор купли-продажи расторгнуть не могут – имеет значение только вменяемость представителя на момент подписания доверенности и договора, а не то, что произошло после. Поэтому в этом плане волноваться не стоит.
Деньги на счет собственника
Еще один нюанс при операциях с недвижимостью по доверенности заключается в проверке всей цепочки сделок.
Иногда случается так: продали квартиру по доверенности одному лицу, затем третьему, четвертому и т. д., а потом вдруг выясняется, что на момент подписания первого договора купли-продажи доверенность была недействительной, а значит, недействительной признается не только начальная сделка, но и все последующие. Случай редкий, но возможный.
Вдвойне обидно, если человек оформил ипотеку. Получается, что имущество изъяли, но за него все равно придется платить кредит. Банки такие моменты не проверяют, цепочку сделок не просматривают, их интересует только ситуация в данный момент, что было до нее – особого значения при выдаче кредита не имеет.
Также следует сразу же решить вопрос с регистрацией продавца в данном объекте недвижимости. Ведь если он уехал и продает квартиру по доверенности, как узнать, прописан он сам или какие‑либо другие третьи лица в жилом помещении или нет?
Хорошо, если бывший владелец выписался, а если нет, то придется обращаться в суд. Новый собственник имеет право подать исковое заявление о прекращении права пользования бывшим собственником, и это станет основанием для снятия его с регистрационного учета.
Подтвердить свою прописку по тому или иному адресу может только сам собственник жилья, предоставив, например, паспорт или справку о составе семьи (о регистрации). От доверенного лица такую информацию получить невозможно. Конечно, современные технологии позволяют сейчас связаться с собственником через электронные средства, но где гарантия, что это будет именно тот человек?
Проверить, кто зарегистрирован в квартире до вступления в право собственности, покупателю нельзя. Сейчас вступил в силу закон о предоставлении владельцам жилых помещений адресно-справочной информации о зарегистрированных в них лицах.
Как он будет работать на практике, пока неизвестно. Но в любом случае, до момента оформления сделки узнать о том, кто прописан на продаваемой жилплощади, можно только от ее прежнего хозяина.
– Стоит насторожиться, если в доверенности указано право доверенного лица продать недвижимость на условиях и за цену по его усмотрению. Ведь он может получить деньги и не перечислить их доверителю, а тот, в свою очередь, напишет заявление о том, что средств от продажи не получил, и может потребовать признать сделку недействительной, – предупреждает специалист.
Она добавила, что для того, чтобы избежать этой проблемы, следует в момент продажи сразу перевести деньги на счет собственника, а не отдавать их представителю.
– Поэтому мы всегда рекомендуем своим клиентам, которые планируют реализовывать недвижимость по доверенности, обязательно в ней указать, что доверенное лицо имеет право подписать договор купли-продажи при условии перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, и дать реквизиты этого счета, – отметила риэлтор. – В этом случае покупатель будет чувствовать себя более спокойно.
В целом же, бояться покупки жилья с участием доверенности не стоит, просто нужно проверить все вышеуказанные моменты. Некоторое время назад покупателей действительно очень пугали такие продажи, и они нередко от них отказывались, теперь стали гораздо спокойнее относиться. Сделки по доверенности не часто, но встречаются и, как правило, они проходят без проблем.
Ирина Марченко